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文/王兵 山东运策律师事务所 本文由作者向无讼阅读供稿
商品房市场化进程的加快，各地房价快速上涨。今天签订商品房买卖合同，待可以办理房屋过户的时候，房价往往会上涨不少，这就会导致卖主恶意违约或者以各种理由拖延过户导致合同履行困难，由此带来的违约呈上升趋势。
2016年2月26日，卖方与买方在经纪公司的居间下签订了定金协议一份，将涉案房屋以180,0000元的价格出售给买方；买方于当日向卖方支付定金8,0000元，于2016年3月10日应支付购房款51,,0000元（直接存入指定资金托管账户），剩余117,0000元则由买方办理商业贷款直接指定资金托管账户，余款2,0000元在交付房屋前交由经纪公司保管，待房屋交付完毕后由经纪公司直接转交给卖方。2016年3月25日至4月1日，买方向卖方询问何时能办理网签手续；卖方抱怨房价已涨了50万元，要求涨价40万，因多次协商不成，买方担心房价上涨过快，无奈另行购买房屋一套。后买方将卖方起诉至法院，要求解除双方签订的定金协议并要求卖方返还定金80000元，赔偿房屋差价损失40万元。最终法院依据房屋评估报告酌情支持30万元赔偿并返还8万元定金。
从目前处理过的纠纷来看，很多纠纷均为房价上涨后，出卖方要求加价，加价不成，便有可能将房屋高价转卖给第三人后导致原合同无法继续履行。本案最终以判决返还定金8万元，赔偿损失30万元结案。而并未适用双倍返还定金的规定。
一、关于定金罚则与赔偿损失是否可以并用
《最高院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第28条规定：买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。该条即规定了定金条款与赔偿损失之间的关系，如果合同中约定了定金条款，应当首先适用定金罚则，如果定金不足以赔偿当事人的损失，可以要求对方赔偿损失，但是赔偿的总数额不能超过因违约造成的损失，防止当事人因赔偿获得额外收益。此时这种违约金过高部分就会被认定无效，就要把违约金调成与实际损失相等。
我国《合同法》对于违约金采取“补偿性为主，惩罚性为辅”的原则，因而补偿性为其主要属性，就补偿而言，在于填补守约方的损失，相当于代替履行合同。只要做到比损失略高，差距不大，而不应过多的体现惩罚色彩。
二、赔偿损失是否是可得利益或信赖利益的损失
合同利益包括信赖利益、履行利益和固有利益。
在《合同法》第107、113条均明文规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。而定金和违约金的功能均是对合同一方因对方违约造成的损失的一种弥补，是违约责任的一种表现形式。
在房价上涨时，卖方拒绝履行合同，甚至高价将房屋转售第三人并完成过户的。在此情况下，信赖合同有效成立的买方必然失去在当时情况下以相同价格购买相同地域的房子。同时，买方在购买房屋时支出的合理费用均为信赖利益损失。将此时的信赖利益理解为所受损失与所失利益之和更为合适。
三、是否需赔偿房屋上涨与原价格之间的差价部分
所谓的差价部分是指合同约定的价格与房屋现在的市场价格之间的差价（不包括二手房阴阳合同）。房屋买卖合同解除，信赖利益的守约方丧失了交易机会，要以《合同法司法解释二》第29条为参照，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
在举证责任分配上，结合《最高院关于当前形式下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条：，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。以及《山东高院关于合同纠纷审判实践中若干疑难问题》第10条规定：判断违约金是否过高时，应当由违约一方提供步证据或者提出合理理由，在足以引起法庭对违金过高产生合理怀疑时，方能要求守约一方当事举证证明自己的损失。根据谁主张谁举证的原则，违约方应当提供引起法庭对违约金的数额产生合理怀疑时，即可将举证责任分配给守约方，在实践中，可以委托具有资质的评估机构对进行房屋价格评估，以此来举证证明信赖利益之损失。
编排/李玉莹 责编/张洁 微信号：zhengbeiqing0726
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