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导读 大佬们你们后台咨询的干货来了~从投、融资到退出，商业项目如何通过“融、投、管、退”实现盈利？这篇文章主要从资本角度图解商业项目操作中的4大要点及盈利模式，并对万达、华润、富力、凯德等名企的盈利模式做出分析。（阅读小提示：以下很多内容是图片形式展示，文字较小的建议点开，放大看）  从资本角度图解商业项目操作要点  融资决策 要点1  A 确定融资需求量 投资前置，销售后置，资金缺口（需求量）的产生。  资金缺口（需求量）的预算方法（以某项目为例）  B 寻求可能的融资途径 几种可行的前段融资（开发融资）模式  其他几种融资方式  商业地产的现金流模式区别于传统地产开发，大量投资前置，经营收益缓慢回笼，融资量大，融资期限长。 商业地产现金流模式  商业地产融资难，关键在于退出机制的缺乏。 各融资方式对商业地产的适用性  C 选择最佳融资方案 可行的商业地产前段融资（开发融资）4模式  融资决策的关键因素：灵活性（flexibility）、风险性（risk）、收益（income）、控制权（control）、时间性（timing）和其他因素（other）。  要点2 投资决策 A 持有物业类型的选择 B 目标物业成熟度的选择 C 租售的配比 产品模型的标准--------针对连锁化商业地产开发商 项目可行性研究--------针对机会主义商业地产开发商 管理决策 要点3 A 购物中心的特征：组合、互动、协作、共赢 ▲ 以商铺为“经营”对象，将商铺租金做为主要收入来源。 ▲ 多种行业、业态并存经营，多种业态组合互补，强调一站式综合服务。 ▲ 采取多样化灵活的计租及收租方式，实现租金收入不断递增的经营目标 ▲ 注重：品牌效应“、追求客流最大化而非单纯营业额最大化。 ▲ 提供多种类型、多种方式的购物中心整体宣传促销活动，打造购物中心的整体形象与品牌。 ▲ 租户在各自经营范围内可完全独立运作、自我经营。 ▲ 建有统一的会员管理体系，实现租户会员信息的有限共享 ▲ 规范的租户招商与质量管理体系。 ▲ 进行统一的租户奖惩考核管理，奖优淘劣、提升租户品质质量。 ▲ 提供多种收款方式，并且多种系统共存、信息共享。 B 后期商业管理的核心内容 C 营运管理的标准化 由单点模式向标准化连锁模式过渡，只有标准化的运营体系才能连锁化，才能保证管理效率。 D 管理模式的划分--------单点管理的深度 管理模式的划分--------资产与物业的双重管理 要点4 退出机制 对海外持有业务发展的研究显示，房地产的发展都经历了直接持有到间接持有的金融化阶段，并且都是从不直接持有到私募发展最终到REIT壮大。 以日本为例 万达、华润、富力、凯德等名企盈利模式 商业地产的盈利分类 1、盈利模式 商业地产的本质始终是“商业 地产 金融”，因此商业地产的盈利模式将围绕这三方面进行分析，除此之外，企业品牌价值的提升也是企业盈利的重要因素。 三大盈利模式的优缺点和适用性 2、决定条件 盈利模式的决定条件 3、案例分析 |
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