物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业可大可小,一个单元住宅可以是物业,一座大厦也可以作为一项物业,同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。物业含有多种业态,如:办公楼宇、商业大厦、住宅小区、别墅、工业园区、厂房仓库等多种物业形式。我国房地产业自 98 年房改后正式起航,迄今为止已经历了 10 余年的“黄金时代”。广阔的市场空间及卓越的投资回报率使得行业能够始终前行,作为国家支柱产业之一为 GDP 增长不断做出贡献。 而在人口红利拐点即将到来及城市化率增幅放缓等因素的影响下,行业需求结构势必面临调整;同时,土地成本的不断提升也持续压缩房地产开发端的毛利水平,企业已开始探索新业务的拓展。 因此,大地产行业的前行航向也逐渐迎来从“增量开发”向“存量持有”转舵的过程。 我们认为存量时代到来的最主要特征,就是存量房交易额占比的不断提高,及一、二线热点城市存量房流通率的显著抬升。数据显示,从 2008 年的不足 1%,到过去十年内的均值达到了 2.4%,我国存量房流通率正处于上升通道。16 年一二线重点城市如北上广深及天津、杭州和厦门等,流通率均分布在 3%-5%之间,个别城市已超越发达国家水平,流通率抬升的趋势已颇为稳健。
二手房交易占比方面,11 年仍不足 20%,至 16 年已达到 41%,其中一线城市二手房交易额更已为新房成交额的 2.13 倍。对比发达经济体二手房与新房交易约为 8:1 至 10:1的比例,我们认为未来我国二手房交易占比仍具有提升空间。 作为存量时代深具潜力的三大领域之一(二手房经纪、房屋租赁和物业管理),我们认为物业成功站上投资风口并非偶然。物业行业一直被视为大地产范畴内重要的子行业,在数十年的默默耕耘下,不少房地产企业旗下的物业业务已初具规模。随着行业度过最初的野蛮生长期,一系列行业规范相继推出,特别是国家社区服务体系建设规划的颁布,行业发展的架构已雏形初具。 随后,新兴的互联网思维为沉寂已久的物管行业引来一汪活水,行业蜕变的帷幕正式拉开。 从上市物业企业的数据上来看,我们可以发现,以中海、绿城为代表的传统物业服务龙头毛利净利率改善趋势显著;中奥到家和彩生活等新型物业企业的净利率虽波动较大,但仍处于高位。 进一步将服务项目细分后,我们可以发现,12 年开始原有的基础物业服务受物业价格限制放开和酬金制推及等影响,毛利水平开始普遍改善;更重要的是,互联网思维的注入引爆了社区 O2O 价值,物管企业开始尝试增值服务业务的开拓,从近年的业绩表现来看,毛利水平优异且稳定,再辅以营收上的不断放量,行业成功站稳风口。 蹒跚前行,行业迎来新起点我国物业行业发展历史可以 1981 年深圳物业的成立作为原点。 随八十到九十年代间,第一家业主委员会和第一个全国性部门规章制度的成立,行业的起步阶段正式开启;21 世纪后,随《物业管理条例》及《物业服务收费管理办法》的颁布,行业开始进入法制规范期;最后,从 2011 年社区服务体系建设规划出台,到14 年第一家物业公司“彩生活”的香港上市和物业服务价格的放开,行业迎来了一个全新的起点。 回顾过去,我国物业行业已经经历了 30 余年的发展,但步伐仍称不上迅速。对企业而言,物业更多的是作为新房开发的附属品,被动式的发展使得行业未受到足够重视;物业价格的管制使得行业长期处于利润稀薄的尴尬境界,企业对物业的投入也更多的是出于对品牌的维护和新房销售时提供的附加价值。 同时,我们认为相较于开发及销售部门,物业服务在企业内长期处于弱势,存在为销售开发过度输血现象。企业为提振销售,常以优质的物业作为卖点,并不计成本提升物业品质和压低物业收费,从而使得物业服务的盈利能力受到压制,行业价值埋藏于冰山之下,市场化程度难以提升。 但近年来,一方面存量时代到来,需求结构趋变,房屋开发业务受土地成本等因素影响,利润率持续下滑,迫使企业进行多元化开拓或转型;另一方面,物业行业正处于摆脱盈利困难的桎梏,行业本身价值不断被挖掘的投资风口,长期发展被看好。 随着物业企业不断从房企名下获得独立走向市场化,向开发销售部门输血过度的问题有所缓解,隐藏在关联交易内的行业价值也不断被发现。行业格局的成功拓展,让物业企业站在了制胜未来的新起点,迎来长远发展的新机遇。乐晴智库（微信号：lqzk168）认为,这片相对“地产+金融”和二手房交易等领域而言要熟识得多的新蓝海,势必成为部分房企拥抱未来的一个上佳选择。 本文完整报告《蹒跚十载,静待花开—物业行业深度研究》可到乐晴智库网站免费下载。 乐晴智库，深度行业研究 微信号：乐晴智库（ID：lqzk168） 全网3000份行业深度研究报告网站免费下载 下载地址：www.767stock.com |
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