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1月11日，上海市规土局官网正式发布了《上海市城市总体规划（2015-2040）纲要》概要（以下简称概要），这是上海第六轮城市总体规划内容的首次亮相。根据概要所述，上海将严格控制人口规模，力争至2020年常住人口控制在2500万人左右，并作为2040年常住人口规模的动态调控目标；建设用地将只减不增，总量控制在3200平方公里以内。 纲要将上海市城市愿景设定为追求卓越的全球城市，主要包括发展目标、发展模式、发展策略、实施保障四大部分、十个章节，重点聚焦空间体系、生态环境、综合交通、产业布局、城乡社区、城市魅力、城市安全等重大问题，明确了发展策略和相关发展指标。现就大家普遍关心的产业地产市场做一下解读，欢迎拍砖。 概要指出目前上海市产业地产的现状是“上海工业用地总量偏大，空间集聚度不高，工业能级仍然较低，用地绩效有待提升”，开出的药方是“聚焦具有全球影响力的科技创新中心建设，鼓励大众创业、万众创新，以创新引领城市产业功能的转型与升级，促进城市产业向高端化、服务化、集聚化、融合化、低碳化发展，优化产业和就业空间布局，促进产城融合发展，提升上海在全球的经济影响力和资源配置能力。” 具体来讲就是以下几点： 第一：优化产业空间布局 1、完善主城区高端商务集聚区。以陆家嘴金融城—外滩金融集聚带为核心，沿延安路 - 世纪大道和黄浦江两条现代服务业发展轴，强化南京西路、东虹桥等高端商务区集聚发展，全面提升全球化商务服务功能。推动自由贸易试验区、前滩、北外滩、苏河湾等若干高等级的高端商务区建设。 解读：这是上海建设国际大都市的名片内涵，自不必说要继续推进。 2、加强重点新城服务长三角区域功能。发展以总部基地为主的商务功能集聚区，推动高端商务服务业向位于长三角区域节点位置的重点商务区集聚发展，提升区域节点城市商贸功能，重点建设嘉定、青浦、松江、南桥、南汇等长三角商务服务中心。 解读：郊区除了宝山和金山这两个都包含在内了，原因你懂得 。嘉定排在首位。 3、优化商务设施供应与结构。适度控制办公用地供应节奏，提升办公设施品质和配套服务水平，使甲级办公楼比例达到总量的 30%。加强老大楼和次新楼宇更新改造，鼓励甲级办公楼在高等级商务区内的集聚建设。大力发展企业总部，增加跨国公司亚太区总部入驻量，不断提升生产性服务业增加值占比。 解读：上海写字楼市场未来重点在调结构。 第二：培育科技创新空间 1、建设产学研一体的核心创新区。依托杨浦、临港等高等院校、科研单位和文化创意机构等知识技术密集区，探索产学研一体的“校区、园区、社区”三区联动的创新模式，形成城市创新创意功能发展的核心区。 解读：关注科研成果的转化问题。“校区”是脑，“园区”是手，“社区”是饭。 2、建设科技商务城区。加强科技园区和高新技术开发区的创新研发功能，形成科技创新和城市功能区相融合的科技商务城区。依托张江国家自主创新示范区核心区，建设综合性国家科学中心，打造浦东中部创新走廊，推动紫竹、漕河泾、市北等园区成为高能级创新引擎。结合嘉定汽车、浦东大飞机等高端制造产业基地形成特色产业创新中心。 解读：抓重点。 3、发展嵌入式创新空间。结合城市更新和工业用地转型的政策，加强对创新的支持，发展量多面广、规模适宜的嵌入式创新载体（即众创空间），为小微科创企业提供多样化、多层次的成长空间。鼓励结合历史风貌保护、工业遗产利用和文化设施建设，打造文化创意园区，推动文化产业发展。 解读：构建多层次的创新空间，光靠高大上的大园区还不够。 第三：保障高端制造业发展空间 1、保障全市高端制造业基地发展。承载国家战略要求，形成汽车、航空航天、装备制造等高端制造业基地，用地面积不少于150平方公里。加强战略性支柱产业向产业链的前后端延伸和集聚提升战略性新兴产业比重，重点建设浦东大飞机、嘉定汽车、长兴岛造船、宝山精品钢铁、临港高端装备等产业基地。 解读：产业微笑曲线理论，这次有宝山了。 2、优化制造业发展空间。大力推动存量工业用地减量化，中心城保留少量工业用地，郊区工业用地占建设用地的比重控制在 15%-20%。至 2040 年，全市工业用地占建设用地的比重控制在10%-15%。 解读：这和上海工业用地新政一脉相承，未来的上海工业用地将出现出让期限缩短（20年）、容积率变大、形态复合、价格提升等特点。 3、促进产业转型升级。重点把握产业链中的研发、销售两端，以绩效提升取代空间扩张，加快产业转型。提高产业在安全、环保、能耗、水耗、土地、产出效益等方面的准入标准，加快淘汰高污染、高能耗、低产出的企业。优化交通、物流、信息、人才和生活配套等设施布局。强化研发、中试、定制、核心技术转让交易等功能，使上海的产业空间成为相关产业的区域控制中心，引领带动长三角城市群制造业联动和协调发展。 解读：不是想来就能来，转型升级必然伴随着“腾笼换鸟”。 第四：增强产业空间弹性应对 1、推动产业空间转型留白。加强主城区产业用地的更新转型，重点保障公共性、公益性功能建设，预留城市开发边界内部分成片转型区域作为新兴产业发展储备空间，吴淞、吴泾、高桥石化、大场、星火等地区优先考虑公共活动功能和休闲游憩空间的补充完善，研究推动金山石化等大型工业基地的转型发展。 解读：重视规划，重视社会职能。 2、增强空间管理政策的灵活性。设定产业用地兼容性导则，加强土地空间管理的弹性和包容性，允许城镇内产业用地在满足环保标准的前提下根据产业发展趋势灵活选择产业业态，推动市场经济条件下的产业升级换代。 解读：放松业态控制，适应行业发展要求。 3、适应产业发展新趋势。加强信息技术应用，加快产业及相关配套服务功能的全面互联，促进产业发展转型，推动智能制造。完善定制、研发、物流配送等网络化服务体系，为新兴产业发展提供基础条件。 解读：加强配套，保驾护航。 第五：推动产城融合发展 适度保留部分工业地块，发展符合产业导向、经济社会效益好、环境影响小的都市型工业。同时，鼓励部分零星产业用地升级转型为商业办公、文教体卫、养老等功能多元复合的城市建设用地。结合城市功能提升推进工业园区整体转型，完善公共空间、公共设施配套，引入与就业岗位匹配的职工公寓，形成二三产融合发展、配套功能完善、环境景观宜人的产业社区。 解读：概要首次提出“产业社区”的概念，并允许在园区内设置“与就业岗位匹配的职工公寓”，打破了长期以来实行的严格用地属性划分规定，即在工业用地内禁止住宿的规定，可以说是一个很大的突破。这既是纾解城市交通压力的要求，也是产城融合的要求，相信未来同一地块上会根据需要出现不同比例的各种业态，真正出现“产业社区”。这对开发商的要求也相应提高了，即开发商不能仅专注于住宅、商业或办公、厂房，而是能够综合开发，合理设置比例，即目前所谓的“产业新城模式”，规模小的亦可称为“产业社区模式”。 |
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