|
郑重声明：严禁抄袭、违者必究！ 2017年3月17日，北京市住房和城乡建设委员会等部门联合发布了《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》京建法〔2017〕3号，第二条规定：“居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的执行现行首套房政策，即首付款比例不低于35%，购买非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品住房、两限房等政策性住房除外）。居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。”这就是我们通常所说的“认房又认贷”，即不论是名下在京已有一套住房，还是虽在京名下无住房但是有贷款记录（北京或外地，未还清或已还清），首付比例都要提高到六成（普通住房）或者八成（非普通住房）。
这会导致很多已经签订了《居间协议》或者居间版的《房屋买卖合同》，但是还没有网签的买房人因首付提高，付不出首付，导致不能申请银行贷款，导致交易无法进行。买房人很关心已付的定金能否找卖房人要回来。上海在2016年3月25日出台了“沪九条”，开始“认房”【 二套房首付比例提高到五成（普通住房）或者七成（非普通住房）】，我代理了两个这样的案件（都是代理买房人，要求返还定金），一个在上海仲裁委，上海仲裁委裁决（一裁终局）解除合同返还定金（全部返还）；另一个是在徐汇法院，徐汇法院判决解除合同，返还定金（当事人在诉讼过程中自愿放弃了一小部分定金），卖房人不服，上诉到一中院，一中院判决驳回上诉、维持原判。上海在2016年11月28日出台了房贷新政《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》，这个通知和北京出台的《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》类似，认房又认贷，即在沪二套房，或虽首套房但有贷款记录（在沪或外地，还清或未还清都算）首付比例提高到五成（普通住房）或七成（非普通住房）。在上海的认房又认贷的新政发布之后，我也代理了几个由于新政导致首付比例提高，买房人付不出首付导致不能继续交易，买房人要求返还定金的案件（我代理的都是买房人），其中一个在松江区法院已经判决（解除合同，返还定金。注：买房人在诉讼过程中自愿放弃了一小部分定金）。也就是说，我代理的几个案件都得到了仲裁机构或法院的支持【注：法院判决的这两个案件，当事人在合同中都有“贷款不足，现金补足”的约定】。仲裁委或法院的理由，概括讲都是因不可归则于双方当事人的理由导致合同不能履行，合同应当解除，卖房人返还定金。
那么，买房人解除合同的依据是什么呢？
合同解除分为约定解除和法定解除。其中，约定解除又分为协议解除【即双方达成一个口头或书面协议来解除合同，法律依据为《合同法》第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同。”】和依据合同解除权解除【即违约方构成根本违约，守约方即享有了合同解除权，守约方行使合同解除权来解除合同。法律依据为《合同法》九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”】；法定解除就是在具备了《合同法》第94条规定的合同解除条件后，合同当事人依法解除合同【法律依据为《合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”】。
很明显，买房人要求解除合同的依据不是约定解除，而只能是法定解除。
那么，买房人所依据的是《合同法》第94条的哪一项呢？
最接近的就是第一项：“因不可抗力致使不能实现合同目的”和第五项：“法律规定的其他情形”。
1、关于第一项：“因不可抗力致使不能实现合同目的” 《合同法》第117条第二款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”新的房贷政策的出台符合“不能预见”和“不能避免”两个要件，但是严格讲，不符合“不能克服”这个要件，因为金钱债务不存在不能克服的情况（说的通俗点，就是你自己没钱你可以借啊）。
2、关于第五项：“法律规定的其他情形” 这是一个兜底条款。依据现有的法律，最可能能适用的是《合同法解释二》第二十六条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”即情势变更原则。那么，《通知》的发布是否导致了“情势变更”呢？《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》法发[2009]40号：“一、慎重适用情势变更原则，合理调整双方利益关系……3、人民法院要合理区分情势变更与商业风险。商业风险属于从事商业活动的固有风险，诸如尚未达到异常变动程度的供求关系变化、价格涨跌等。情势变更是当事人在缔约时无法预见的非市场系统固有的风险。人民法院在判断某种重大客观变化是否属于情势变更时，应当注意衡量风险类型是否属于社会一般观念上的事先无法预见、风险程度是否远远超出正常人的合理预期、风险是否可以防范和控制、交易性质是否属于通常的“高风险高收益”范围等因素，并结合市场的具体情况，在个案中识别情势变更和商业风险。 ……” 结合这个《指导意见》，我们可以归纳出，商业风险是市场行为导致的（供求变化、价格涨跌等），而情势变更则属于非市场行为。地方政府突然公布的认房认贷提高首付的《通知》明显不是市场行为，而属于行政行为（行政机关的调控行为），属于非市场行为。那么，认房又认贷的房贷新政应当属于情势变更因素，买房人可以根据《合同法解释二》第二十六条要求解除合同，再根据《合同法》第九十七条【合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。】的规定要求卖房人返还定金。另外：（1）“贷款未获通过或者贷款不足的，现金补足”的约定的前提是买房人可以按照约定的首付比例来贷款，而贷款未获通过或者贷款不足往往是因为买房人的征信等有问题，买房人应当为自己的不良征信等承担责任，“现金补足”带有惩罚性，也带有“愿赌服输”的意思。但是《通知》使得买房人根本没机会去申请贷款（即便申请了也肯定被毙掉），这就剥夺了买房人贷到款的机会。一方面剥夺买房人按照约定贷款的资格，一方面又惩罚买房人（现金补足），这极不公平。（2）《通知》的公布实施，使得大多数的买房人没有财力履行已经签订的《居间协议》或《房屋买卖合同》。买房人买不到房子已经损失很大了，再让买房人承担违约责任或定金责任就显得太不公平了。
综上，买房人一般可以要求解除合同并返还定金。
附徐某某诉石某居间合同纠纷案
案情简介：2016年2月28日，徐某某（出售方、甲方）与石某、杨某某（承购方、乙方）、一信公司（居间方、丙方）签订《居间协议（买卖）》。约定：1、乙方委托丙方作为中介方承购甲方坐落于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室、地下2层车位XX室之房屋，房屋建筑面积为87.79平方米（以出售方的产权证为准），车位建筑面积为32.68平方米（以出售方的产权证为准）。2、乙方为表示承购甲方上述物业之诚意，同意于签订本协议时，支付诚意金5万元，如甲方接受以下要约或与乙方达成一致意向，诚意金自动转为定金，由丙方转交给甲方。签约当日，甲方同意将该房屋产权证原件交由中介方暂为保管至甲、乙双方共同赴上海市闵行区房地产交易中心办理产权过户手续当日止。3、总成交价为621万元。A.在甲、乙双方签署本协议后3日内，乙方应向甲方补足至定金20万元。B.在甲、乙双方签订房地产买卖合同当日，乙方向甲方支付首付款260万元（含已付定金20万元）。D.甲方同意乙方通过向贷款银行申请359万元贷款的形式支付第二期房价款。协议还对过户、交房的时间及尾款的支付作了约定。H.如乙方的贷款申请未获通过或者通过的贷款额度不足申请额度，则乙方应在甲、乙双方共同赴上海市闵行区房地产交易中心办理产权过户前将其补足。M.甲方承诺该房屋为不满二年上海居住用房。4、乙方上述要约的有效期为1天（自乙方签署本协议至2016年2月28日止）。5、如甲方在要约有效期内签署本协议确认接受乙方要约的，甲乙双方的房屋买卖关系即告成立，乙方应在本协议生效后于2016年5月15日前到丙方签约中心就本协议第3条中确定的主要内容与甲方签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同。若乙方未能履行上述条款的，则视为乙方违约，甲方可将该房地产出售予第三人，乙方已付定金不予返还，且乙方应向丙方支付总成交价1%的赔偿金。同日，徐某某（甲方）与石某、杨某某（乙方）签订《补充协议》，约定：一、甲、乙双方同意系争房屋总成交价为621万元，其中房屋买卖合同价为521万元，车位买卖合同价为135,000元，乙方同意另支付865,000元给甲方作为装修补偿款。乙方已明确愿意履行支付总成交价为621万元的付款义务。……同日，石某（甲方，委托方）与一信公司（乙方，居间方）签订《中介服务费确认书》，约定：佣金金额115,000元，支付日期：签订买卖合同当天支付105,000元，交易过户当日支付10,000元。同日，徐某某出具《定金收据》，表示收到石某、杨某某支付的购房定金5万元。2016年3月2日，徐某某出具《定金收据（增补定金专用）》，表示收到石某、杨某某支付的增补定金15万元，确认共收取购买方支付的购房定金20万元。2016年4月23日，一信公司出具《产证保管书》，表示收到徐某某提供的系争房屋产权证原件壹本，产证编号为沪房地闵字（2016）第XXXXXX号，该产证由一信公司保管至系争房屋产权过户当日。到本案庭审时，系争房屋产证原件仍在一信公司处。2016年5月11日，石某、杨某某委托张春光律师向徐某某发出《律师函》，表示因徐某某未按照居间协议约定于签约当日将房屋产权证交中介方保管，且系争房屋早已超二年，构成违约。“沪九条”的实施使居间协议失去履行基础。石某、杨某某有权解除居间协议及补充协议，并要求双倍返还定金。同日，石某、杨某某委托张春光律师向一信公司发出《律师函》，表示一信公司故意隐瞒徐某某签订居间协议时没有移交房屋产权证及系争房屋早已超过二年的重要事实，没有尽到忠实、勤勉义务，属于严重违约行为。“沪九条”的实施使居间协议失去履行基础。石某、杨某某有权解除居间协议及补充协议，一信公司应承担相应的赔偿责任。2016年5月15日，即居间协议约定的签订正式买卖合同的签约日，徐某某赴一信公司，石某、杨某某未到场。一信公司与石某微信联系，表示房东当天上午10点已准时到达一信公司签约地点，询问石某能否到场，石某回复请与律师联系。另查明，系争房屋于2016年3月23日受理登记，2016年4月9日核准登记于徐某某名下。石某、杨某某购买系争房屋是为改善居住条件而购买的本市第二套居住用房。审理中，石某、杨某某提交《情况说明》，表示本案中石某、杨某某诉请徐某某双倍返还定金（合计40万元），现石某、杨某某承诺，只主张其中的15万元，放弃其余部分（即25万元）。审理中，一信公司提交《情况说明》，表示一信公司提出的反诉请求中要求石某、杨某某支付赔偿金是基于石某、杨某某违约而根据合同要求其支付的。该反诉请求已包含了因一信公司无法收取中介服务费所造成的损失，一信公司不再主张要求石某、杨某某支付佣金。
裁判原文节选： 一审【案号：上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初20049号】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。石某、杨某某与徐某某、一信公司签订的居间协议及补充协议是当事人的真实意思表示。本案的争议在于双方最终未能进一步签订正式买卖合同应归责于何方。石某、杨某某主张徐某某未按居间协议约定于签约当日将产证交中介保管，构成违约。从本案查明的事实来看，系争房屋的产权证是在居间协议签订之后，于2016年4月9日办出，且徐某某于4月23日将产权证原件交中介保管，对双方按照协议进行交易不构成实质性影响。石某、杨某某还主张系争房屋早已超过二年，与协议约定不符。系争房屋于2012年竣工，2016年4月9日核准登记于徐某某名下。石某庭审时亦表示其居住在系争房屋附近，也曾实地看房，知道系争房屋已经超过二年，而石某、杨某某又以此为由主张徐某某隐瞒该项事实，显然不合常理。故石某、杨某某主张徐某某构成违约，一审法院不予认可。关于石某、杨某某主张因“沪九条”的实施使居间协议失去履行基础一节。2016年3月25日，上海市实施“沪九条”新政，其中对拥有一套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。一审法院认为，对该调控政策何时出台以及具体内容，石某、杨某某在同年2月28日签订居间协议及补充协议时均不可预测。虽然协议约定如石某、杨某某的贷款申请未获通过或者通过的贷款额度不足申请额度，则石某、杨某某应在办理产权过户前将其补足，但新政后贷款成数大幅减少加之系争房屋本身总价较高，客观上造成了履行的障碍，普通购房者通常无法自有如此大笔钱款。故当事人双方最终未能签订正式买卖合同，系因不可归责于当事人双方的事由，石某、杨某某并无恶意违约行为。鉴于庭审中，石某、杨某某与徐某某、一信公司均同意解除居间协议及补充协议，一审法院予以准许。因居间协议及补充协议不能履行不应归责任何一方，故徐某某应当将定金返还石某、杨某某。审理中，石某、杨某某承诺只主张其中的15万元，放弃其余部分，系其自行处分权利，于法无悖，一审法院予以准许。关于一信公司提出反诉要求石某、杨某某支付赔偿金62,100元一节。一信公司的理由系基于居间协议第五条的约定，该反诉请求包含因一信公司无法收取中介服务费所造成的损失。但本案石某、杨某某未能履行居间协议是因政策变化导致的客观上的履行不能，石某、杨某某在主观上并无恶意违约，且协议约定的赔偿金数额过高，明显加重石某、杨某某一方责任，有违公平原则，故一信公司的反诉请求，一审法院不予支持。鉴于一信公司在接受石某、杨某某委托后，做了一定的工作，为避免讼累，一审法院酌定石某、杨某某支付一信公司居间服务费10,000元。关于本案本诉诉讼费用一节，虽然最终未能签订正式买卖合同系因不可归责于当事人双方的事由，但徐某某在整个过程中并不存在过错，也未违反诚信原则，引起本案诉讼的责任在于石某、杨某某，因此，本案本诉诉讼费用应由石某、杨某某负担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百一十五条、第四百二十四条、第四百二十七条规定，判决：一、石某、杨某某与徐某某、一信公司签订的《居间协议（买卖）》以及石某、杨某某与徐某某签订的《补充协议》于2016年7月25日解除；二、徐某某于判决生效之日起十日内返还石某、杨某某定金150,000元；三、石某、杨某某于判决生效之日起十日内支付一信公司居间服务费10,000元；四、驳回一信公司其余反诉请求。一审本诉案件受理费减半收取计3,650元，由石某、杨某某负担；反诉案件受理费676.3元，由石某、杨某某负担25元，一信公司负担651.3元。
二审【案号：上海市第一中级人民法院（2016）沪01民终11280号】本院认为，根据本案查明的基本事实，以及徐某某上诉请求及理由和石某、杨某某答辩理由，本案主要争议焦点是徐某某是否应当返还石某、杨某某定金15万元。2016年3月25日，上海市出台实施“沪九条”新政，而双方当事人及一信公司在此之前签订《居间协议（买卖）》时均不知晓。“沪九条”新政内容对本案所涉的《居间协议（买卖）》履行造成影响。特别是对石某、杨某某而言，足以造成其履行不能。一审法院根据该客观情况，并结合石某、杨某某不存在恶意违约的事实，认定徐某某与石某、杨某某最终未能签订正式买卖合同系因不可归责于买卖合同当事人双方的事由，并无不当。关于返还定金数额，一审法院同意石某、杨某某主张返还15万元，准许石某、杨某某放弃其余部分，亦属正确。综上所述，徐某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,300元，由徐某某负担1,650元，石某、杨某某共同负担1,650元。本判决为终审判决。
|
|
|
