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十三、浙江的规定（浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答）（浙地税函[2009]222号）（磐地税政〔2010〕6号）
问题四：同一项目中不同类型房地产共同的成本费用如何分摊？ 答：根据国税发[2009]91号《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算规程〉的通知》第二十一条规定，结合我省《关于房地产开发企业土地增值税清算若干问题的通知》（浙地税函[2009]222号）第二条规定，对于同一项目中不同类型房地产共同的成本费用，按不同类型房地产可售面积占比计算分摊共同的成本费用。 浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答 发文日期：2011年6月8日
二、对既有普通标准住宅，又有非普通标准住宅及其他用房等综合性房地产开发项目，在计算土地增值税时，扣除项目金额可按面积占比分别计算确定。 浙地税函[2009]222号：浙江省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算若干问题的通知 发文日期：2009-06-04
为切实做好我县房地产开发企业的土地增值税清算工作，根据我县部分房地产开发项目既有住宅（单栋全部为成套住房，下同）、综合用房（指同一栋楼中既有商业用房又有住宅的房屋，下同）、高档住宅（指排屋、别墅，下同）和物业用房等开发商自用房产的实际情况，为确保房地产开发项目土地增值税清算工作的顺利开展，客观公正、科学合理的将扣除项目成本分摊到每期不同类型的房地产项目中，现就有关政策进一步明确如下： 一、对同一房地产项目分多期开发的，应分期进行土地增值税清算，土地购置成本按各开发期占地面积的比例进行分配。 二、对同一期房地产开发中既有住宅、综合用房、高档住宅和物业用房等开发商自用房产的项目，土地购置成本分配按住宅、综合用房、高档住宅、物业等开发商自用房产的建筑占地面积占比计算确定；销售税金按住宅、综合用房和高档住宅销售收入占比计算确定；开发成本和开发费用按住宅、综合用房、高档住宅和物业等开发商自用房产的建筑面积占比计算确定。 三、对综合用房的土地购置成本分配按商业用房、住宅销售收入占比计算确定；销售税金按商业用房、住宅销售收入占比计算确定；开发成本和开发费用按商业用房、住宅建筑面积占比计算确定。 磐地税政〔2010〕6号：浙江省磐安县地方税务局 关于明确土地增值税清算有关成本分配政策的通知 2010-03-25 十四、大连的规定（大地税函[2008]188号）（大地税函〔2006〕76号）
对同一项目中，既有普通标准住宅，又有非普通标准住宅的，应当按建筑面积分摊扣除项目，分别核算增值额。 大地税函[2008]188号：辽宁省大连市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知 发文日期：2008-10-27
对纳税人成片受让、购置土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额原则上按开发土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，若按此办法难以计算或明显不合理的，经税务机关确认后，也可按建筑面积计算分摊。 大地税函〔2006〕76号：大连市地方税务局关于明确土地增值税若干问题的通知 成文日期：2006-09-08
十五、湖北的规定（鄂地税发[2013]44号）（鄂地税发[2008]207号）（鄂地税发[2008]211号）
五、关于取得土地使用权所支付金额计算分摊问题 对于成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，原则上应按分期开发项目（以《建设工程规划许可证》为单位）占地面积占该成片受让土地总占地面积的比例计算分摊取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费（以下简称“土地成本”）。同一项目中建造不同类型房地产开发产品的，按不同类型房地产开发产品的建筑面积占该项目总建筑面积的比例计算分摊土地成本。但对占地相对独立的不同类型房地产，应按该类型房地产占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。 鄂地税发[2013]44号：湖北省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见 发文日期：2013年3月20日
八、关于单栋建筑物中住宅与商业用房的建筑成本扣除问题 单栋建筑物既有住宅又有商业用房的，商业用房建筑成本可以按照层高系数予以调整。其余扣除项目金额不得按层高系数调整。 商业用房层高系数=商业用房层高/住宅层高 鄂地税发[2013]44号：湖北省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见 发文日期：2013年3月20日
八、关于单栋建筑物中住宅与商业用房的建筑成本扣除问题 单栋建筑物既有住宅又有商业用房的，商业用房建筑成本可以按照层高系数予以调整。其余扣除项目金额不得按层高系数调整。 商业用房层高系数=商业用房层高/住宅层高 鄂地税发[2013]44号：湖北省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见 发文日期：2013年3月20日
第十八条 清算的房地产开发项目，其房地产开发成本费用的计算分摊按核实的可售建筑面积计算分摊，并遵循准予扣除的房地产开发成本金额与取得收入的面积相配比的分摊原则。对于商住综合楼，可结合实际情况，采取合理方法分别计算确定商铺与住宅的单位建筑面积成本。 鄂地税发[2008]207号：湖北省地方税务局关于印发《湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知 发文日期：2008-09-12
第十七条 对公共配套设施费扣除范围的确定。对清算项目中必须建造的，但不能转让的非营利性的社会公共事业设施所发生的支出，如居委会（或社区）和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯、公共厕所等公共设施，由于各项开发项目配套设施情况不同，必须先确定允许扣除的配套设施面积后再计算分摊。对公共设施的扣除，在进行土地增值税清算时，按以下原则处理： …… （五）对于成片开发分期清算项目的公共配套设施费用，在先期清算时，应按实际发生的费用进行分摊；对后期清算时实际支付的公共配套设施费用分摊比例大于前期的金额时，允许在整体项目全部清算时，按整体项目重新进行调整分摊。 鄂地税发[2008]207号：湖北省地方税务局关于印发《湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知 发文日期：2008-09-12
六、关于地下建筑物土地成本分摊问题 房地产开发项目在取得土地使用权时，申报建设规划含地下建筑，且将地下建筑纳入项目容积率的计算范畴，并列入产权销售的，其地下建筑物可分摊项目对应的土地成本。如交纳土地出让金的非人防地下车库，在整个开发项目的土地使用证中会标明地下车库的土地使用年限和起止日期，同时取得“车库销售许可证”，在计算地下车库土地增值税扣除项目时可分摊土地成本。其他不纳入项目容积率计算范畴或不能提供与取得本项目土地使用权有关联证明的地下建筑物，不得进行土地成本分摊。 鄂地税发[2013]44号：湖北省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见 发文日期：2013年3月20日
十六、江西的规定（赣地税发[2008]76号）（赣地税发[2006]99号）
第十七条 对纳税人既建造住宅又从事其他房地产开发转让的，应分别核算增值额，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，由主管地税机关统一按其各占总建筑面积的比例，分别计算扣除项目金额和增值额；对纳税人既建造普通标准住宅又建造非普通标准住宅转让的，也应分别核算增值额，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条(一)项的免税规定。 闽地税发[2005]195号：福建省地方税务局关于印发《福建省房地产开发企业土地增值税征收管理办法[试行]》的通知 发文时间：2006-10-20
二、关于纳税人建造既有住宅又有非住宅的综合楼(或连体楼)的资金费用的分摊问题 对纳税人建造既有住宅又有非住宅的综合楼(或连体楼)，其发生的资金费用按照下列原则分摊： (一)纳税人取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用及土地征用和拆迁补偿费，分别按纳税人取得的普通住宅、其他类型的房地产的销售收入进行分摊。 (二)纳税人发生的其它费用，按单位建筑面积分摊。赣地税发[2008]76号：江西省地方税务局关于土地增值税清算若干问题的通知 发文时间：2008-6-3 赣地税发[2008]76号：江西省地方税务局关于土地增值税清算若干问题的通知 发文时间：2008-6-3 十七、福建的规定（赣地税发[2006]99号）
(二)土地增值税扣除项目金额的计算。对同一项目中包含不同类型房地产的，其扣除项目金额在不同类型房地产间的分摊原则上按可售面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他合理方式计算分摊。具体事宜由设区市地税局明确。 闽地税发[2008]64号：福建省地方税务局关于进一步加强我省房地产开发企业土地增值税管理的通知 发文时间： 2008-4-7 十八、福州的规定（榕地税发[2008]108号）
一、房地产开发成本计算分配办法 房地产开发企业同一项目中包含不同类型房地产的, 其房地产开发成本可采取层高系数计算分配办法，具体计算口径和步骤如下： （一）计算层高系数 在纳税人同一项目(包含不同类型房地产)中，选取住宅层高为基数，设定为1，其他商品层高与住宅层高之比，计算出各自层高系数。 （二）计算总层高系数面积 ∑层高系数面积= ∑不同类型商品层高系数×可售面积 （三）计算房地产开发成本在不同类型商品中分摊 不同类型商品应分摊的房地产开发成本=[房地产开发成本÷ ∑层高系数面积]×（不同类型商品层高系数×已售面积） 二、其他扣除项目金额计算分配办法 （一）取得土地使用权所支付的金额按可售面积计算分摊。 （二）房地产开发费用按可售面积计算分摊。 （三）转让环节各项税费按实计算。 （四）加计20%扣除仍按土地增值税暂行条例及其实施细则有关规定执行。 榕地税发[2008]108号：福州市地方税务局关于房地产开发企业土地增值税若干政策问题的通知 发文日期：2008.6.25 十九、广西的规定（桂地税发[2008]44号）(桂地税发[2008]96号)
三、关于房地产开发项目同时涉及普通住宅、非普通住宅和其他用房的，应如何计算其增值额的问题 （一）开发项目同时包含普通住宅与非普通住宅以及其他用房的，应分别核算其增值额。 （二）上述项目在计算时，如其成本费用混合核算的，应以不同类型的用房，分别按建筑面积进行分摊。 桂地税发[2008]44号：广西壮族自治区地方税务局关于明确土地增值税清算若干政策问题的通知 发文时间： 2008-3-27
五、关于清算项目划分类别及成本分摊计算问题 （一）项目同时涉及普通住宅、非普通住宅和其他用房的，应按照国家税务总局的规定，统一划分普通住宅、非普通住宅和商用房三大类别，分别核算其增值额。 （二）在计算上述混合核算的项目时，对其成本费用，应以普通住宅、非普通住宅和商用房三大类别，分别按建筑面积进行比例分摊。 桂地税发[2008]96号：广西壮族自治区地方税务局关于土地增值税清算工作若干问题的通知 发文时间： 2008-6-3 二十、北京的规定（京地税地[2008]92号）（京地税地[2007]134号）（京地税地[2007]325号）（京地税地[2003]73号）
第三条 土地增值税清算以纳税人初始填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目为对象，对一个清算项目中既有普通标准住宅工程又有其他商品房工程的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，建造的普通标准住宅不能适用《土地增值税暂行条例》第八条(一)项的免税规定。 京地税地[2008]92号：北京市地方税务局关于印发《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知 发文时间： 2008-4-18
第三条 土地增值税清算以纳税人初始填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目为对象，对一个清算项目中既有普通标准住宅工程又有其他商品房工程的，应分别核算增值额。 京地税地[2007]134号：北京市地方税务局关于印发《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知 发文时间： 2007-4-9
三、一个房地产开发项目中包括不同商品房类型的，应将整体项目作为清算对象。如需在普通住宅与其他商品房、清税面积与未清税面积之间分摊成本的，原则上应按建筑面积计算分摊。 京地税地[2007]325号：北京市地方税务局关于土地增值税清算管理若干问题的通知 发文时间： 2007-8-15
三、关于成片开发分期清税，基础设施费如何分摊的问题。 对于小区成片开发、分期立项、分期办理清税手续的项目，开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程实际发生的费用，按所占竣工清税项目面积比例分配计算确定基础设施费的金额进行扣除。 京地税地[2003]73号：北京市地税局《关于明确土地增值税征收管理若干问题的通知》发文时间：2003-2-9
二十一、四川的规定（川地税发[2007]21号）
一、对纳税人既建造普通标准住宅，又建造其它商品房的，应分别计算增值额。 增值额计算方法为：先按核算项目整体计算增值额和增值率，确定相应税率后，再按销售(面积)比例分别计算增值额。 川地税发[2007]21号：四川省地方税务局转发《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》的通知 发文时间： 2007-2-27 二十二、安徽的规定（皖地税函[2007]311号）
近来，部分地方反映，对纳税人既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的，如何清算土地增值税，难以把握。现将有关问题明确如下： 1、纳税人开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅，应依照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)的要求，分别核算增值额。 在分别核算增值额时，可以采取按普通标准住宅可售建筑面积占整个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定扣除金额。 前款中，其他合理的方法是指：按照土地增值税计算的原则和规定以及房地产开发企业实际计算并分摊开发成本、开发费用等扣除项目的方法。 2、纳税人开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，依照《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]第048号)规定，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条(一)项的免税规定，此时，应以整个开发项目(包含普通住宅和非普通住宅)为基准，计算征收土地增值税。 3、纳税人开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅，应在清算申请中明确，是否分别核算增值额，主管税务机关应区分不同情况相应处理。 皖地税函[2007]311号：安徽省地方税务局关于土地增值税有关问题的通知 发文时间： 2007-6-14 二十三、温州的规定（温地税政〔2006〕206号）
五、扣除项目分摊方式 纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。对其扣除项目金额的分摊方式（按占地面积、建筑面积、销售收入），由纳税人提出申请，主管税务机关应本着公平、合理、正确的原则给予确认。 温地税政〔2006〕206号：温州市地方税务局关于转发浙江省地方税务局土地增值税若干问题的通知 二十四、黑龙江的规定（黑地税函〔2010〕33号）（黑地税发[2007]119号）（黑地税发[2005]94号）
（四）同一项目不同类型房地产成本费用的分摊 属于同一项目建造不同类型房地产共同的成本费用，应按不同类型房地产可售建筑面积占整个项目可售总建筑面积的比例，确定项目的扣除金额。 黑地税函〔2010〕33号：黑龙江省地方税务局关于土地增值税清算工作有关业务问题的通知 颁布时间：2010-5-19
第十六条 公共配套设施费的扣除范围确认，以房地产开发中必须建造、但不能有偿转让的非营利性的社会公共事业设施所发生的支出确定。社会公共事业单位用于非营利性的设施包括：物业办公场所、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通讯、自行车棚、共公共厕所等。其他公益性设施由于各开发项目配套设施情况不同，必须先确定允许扣除的配套设施面积再计算分摊。 对于成片开发分期清算项目的公共配套设施费用，在清算时应按实际发生的费用进行分摊。 第十七条 对一个清算项目中有不同开发项目，应按其开发项目分别核算增值额，属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例，确定项目的扣除金额。 黑地税发[2007]119号：黑龙江省地方税务局关于印发《黑龙江省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知 发文时间： 2007-12-29
(二)对纳税人转让房地产进行项目结(清)算时，对已取得收入的部分，按已转让房地产面积占房地产开发总面积的比例分摊后扣除开发成本、施工成本及相关费用，计算出增值额，确定税率，结缴土地增值税。 (三)纳税人开发综合商品房，既有普通标准住宅又有其它房地产开发项目的，应按《条例》的规定，计算增值额，确定土地增值税税率，再按不同的开发项目的销售比例划分增值额后，按规定征收土地增值税。 (四)纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、分块转让的，对允许扣除项目的金额，原则上按已转让土地使用权的面积占可转让土地使用权总面积的比例分摊后，计征土地增值税；或按已建筑面积占应建筑面积分摊，计征土地增值税。 黑地税发[2005]94号： 黑龙江省地方税务局关于加强土地增值税预征工作的通知 发文时间： 2005-12-31 二十五、重庆的规定（渝地税发[2006]143号）
六、关于土地成本和综合费用分摊的问题 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第九条规定，纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额按下列情况进行分摊: (一)在我市范围内开发、转让土地，其土地成本的确定，按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊。 (二)对一个小区或一个项目的土地成本费用以及为小区或项目建设发生的综合性费用，则按小区内(或项目)各单项工程或幢号的建筑面积占小区(或项目)建筑面积的比例计算分摊到各单项工程或幢号。 (三)对一栋既有住宅又有写字间、公寓、车库等建设内容的单体综合楼，其土地成本费用及综合费用分摊则应该按各建设内容的建筑面积占综合楼建筑面积的比例进行分摊。 渝地税发[2006]143号：重庆市地方税务局转发《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》的通知 发文时间： 2006-6-6 二十六、辽宁的规定（辽地税函[2012]92号）
二、关于多个房地产项目共同成本费用的扣除方法问题 属于多个房地产项目共同的土地成本，地方税务机关应按清算项目的占地面积占多个项目总占地面积的比例，计算确定清算项目的扣除金额。 属于同一项目的土地成本，地方税务机关应按普通住宅可售建筑面积和非普通住宅(包括非住宅，下同。)可售建筑面积占总可售建筑面积的比例，计算确定扣除金额。 属于多个房地产项目共同的建筑安装成本，地方税务机关应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例，计算确定清算项目的扣除金额。 辽地税函[2012]92号：辽宁省地方税务局关于明确土地增值税清算有关问题的通知 发文日期： 2012.4.10
三、关于清算项目中同时包含普通住宅和非普通住宅增值额的计算问题 对一个清算项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别核算增值额；未分别核算增值额或者分别核算增值额不准确的，地方税务机关一律按照普通住宅和非普通住宅的可售面积占清算项目可售面积的比例计算扣除项目金额后，分别按照普通住宅和非普通住宅的销售收入和计算的扣除项目金额计算增值额。 辽地税函[2012]92号：辽宁省地方税务局关于明确土地增值税清算有关问题的通知 发文日期： 2012.4.10 二十七、西安的规定（西地税发[2010]235号）
五、普通住宅的征免税问题 纳税人开发的房地产项目，由多栋单体建筑组成，有的单体建筑属普通住宅，有的属其他商品房的，包括商住楼、综合楼等单体建筑中既有普通住宅，又有其他商品房的，必须分别按照“普通住宅”“非普通住宅”两类核算土地增值额计算土地增值税。 纳税人对普通住宅和其他商品房未分别进行财务核算的，可根据平均成本分摊法分别核算普通住宅和其他商品房的土地增值额，即根据平均每平方米建筑面积的扣除项目金额乘以相应的房产建筑面积，分别确定普通住宅和其他商品房的扣除项目金额分别计算土地增值税。
十三、同一清算项目不同房地产类型共同的成本、费用分摊问题 对于同一清算项目中不同房地产类型共同的成本包括土地使用权成本，房地产开发成本、费用的分摊计算，暂按照以下原则处理： 1、同一清算项目中不同类型房地产分普通住宅和非普通住宅分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税； 2、对不同房地产类型共同的成本、费用包括土地使用权成本、开发费用等，一律按照建筑面积占比进行分摊，分别核算增值额、增值率； 3、对不同房地产类型所属的土地使用权成本，如能提供确切证明材料（如决算报告、图纸等）且能明确区分的，可单独按其实际占地计算土地使用权成本。 西地税发[2010]235号：关于明确土地增值税若干政策问题的通知 发文日期：2010-11-11 西地税发[2010]235号：关于明确土地增值税若干政策问题的通知 发文日期：2010-11-11 二十八、绍兴的规定（绍兴市地方税务局公告2011年第7号）
第二十二条 对企业扣除项目金额的分摊，按下列原则处理： (一)对一次征地，分次开发的项目，其取得土地使用权所支付的金额按实际占用面积进行分摊； (二)对室外核算对象(私家花园，经营性场地)单独转让或用于经营性行为，其取得土地使用权所支付的金额按实际占用面积进行分摊； (三)属于多个项目共同的成本费用，应按项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例进行分摊； (四)属于征税房产与不征税房产或免税房产共同的成本费用，应按各类房产可售建筑面积占项目可售总建筑面积的比例进行分摊； (五)对由于会计核算不清，难以区分的成本费用，应按后项目先承担的方式进行分摊； (六)配套建造的公共设施如发生转让、自用等行为，按该类房产建筑面积占项目可售总建筑面积的比例进行分摊； 配套建造的公共设施无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的部分，直接计入相关成本，不进行分摊。 绍兴市地方税务局公告2011年第7号：绍兴市地方税务局关于发布《绍兴市房地产企业土地增值税征收管理办法》的公告 发文时间： 2011-12-31
[1] 原《关于印发土地增值税清算工作若干问题的处理指引的通知》（穗地税函〔2008〕342号）、《关于印发土地增值税清算工作若干问题的处理指引（续一）的通知》（穗地税函〔2009〕329号）、《关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引（续二）的通知》（穗地税函〔2010〕170号）和《关于印发广州市地方税务局土地增值税清算工作若干问题处理指引（续三）的通知》（穗地税函〔2011〕201号）停止执行。 更多资讯关注EverPro安拓咨询： 我们是为企业经理人提供专业服务和交流的一个共享平台;旗下二块业务：并购菁英汇，法务圈。 我们借助于高端化、专业化的市场活动，为各企业提供最新的战略资讯与交流平台。并且充分享受到同行之间或者潜在客户间的商机，以此促进各自相互间的进一步合作。 我们凭借专业的课程和优质的服务，为大多数世界500强以及国内知名企业独立操作内部培训和定向部门指导。 我们注重实践！分享最新行业动态！分享专业知识！搭建您的专业人脉圈。 并购微信订阅号：globalma |
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