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近年来，政府储备土地招拍挂数量锐减、价格高企，越来越多的房地产企业通过重组、并购、转让等方式获取项目公司控制权，借此获得项目土地进而开发房地产项目。被并购企业出于种种原因转让项目控制权，收购方为了降低法律和财务风险，一般会组织律师及会计师团队对项目公司进行法律及财务尽职调查并出具相应的尽调报告，为进一步的经济活动提供依据。 笔者结合参与的多起房地产项目的法律尽职调查，就收购方最关注的土地方面涉及的法律尽职调查程序、方法、内容以及相关注意事项进行梳理，以期抱砖引玉，与各位探讨。 本文将先从土地法律尽职调查的方法角度做一个概述，有关调查内容等介绍待下一期再做分享。
一、从一个案例说起 前不久，针对一起房地产开发项目法律尽职调查事宜，北京二中院认定北京市嘉华律师事务所法律尽职调查未勤勉尽责，存在重大过错，给客户造成上亿元损失，判令该所3名合伙人赔偿委托人800万元，同时全额退还100万元律师费，这是国内律师行业迄今为止最高金额的赔偿。“打错一起官司，律师赔得倾家荡产”不再是危言耸听，该案件既为律师执业风险的防控敲响了警钟，也对律师法律尽调的勤勉尽责义务提出了明确要求。 法院认定，尽调律师所既没对项目用地的土地使用权状况进行审查，也没对项目公司是否具有资质等级进行审查，而出具了项目公司拥有项目土地和开发权内容的法律尽职调查报告，致使委托方产生了巨额损失，遂出具上述判决。 一般来说，房地产并购项目标的额巨大，本案也可以看出房地产项目的土地权属状况对于委托方的重要性，而正确的尽职调查方法对于获得真实、准确的尽调结论的必要性。
二、调查原则 收购方进行并购的最重要目的是顺利获得项目土地进而进行房地产开发，因此，全面、客观核查项目土地是房地产收购项目法律尽职调查的最重要、最核心的指导原则，调查人员必须充分核查土地权属证书、出让合同、出让金缴纳凭据、完税证明等核心文件并做到一一对应，确保项目土地不存在任何差错。 三、调查方法 在实践中，为了尽可能全面了解项目公司的真实情况，一般通过以下多种途径获取与土地相关的材料进而撰写法律尽职调查报告。
（一）公开途径查询 委托方基于保密原则，一般会在前期与项目方进行初步接触，签署合作框架协议或者备忘录，获取到项目部分信息。 调查人员在接到房地产尽调项目尽职调查第一时间，应当与委托方沟通获取到项目公司及土地的基本信息，包括但不限于项目公司名称、土地证复印件等委托方通常知道的信息，进而通过各种搜索工具、国土管理部门、公开交易场所、被执行人信息网站等查询土地公开信息，如项目公司及土地新闻、招拍挂文件、立项及规划文件、建设信息、行政处罚、执行文件、查封拍卖等，熟悉项目公司及项目土地基本情况，为接下来准备尽调清单及入场尽调做好准备。
（二）尽职调查清单 房地产项目法律尽职调查与其他项目尽职调查最重要区别在于项目土地及开发利用状况的重要性与复杂性。因此必须重视并根据项目实际情况，结合公开途径查询的资料，就普遍性事项调查资料并考虑到房地产项目的特殊性特别调整尽职调查清单，以指导后续的调查工作。
（三）公司现场调查 直接向项目公司收集、查阅文件资料，了解项目土地现状及使用状况，是掌握项目土地最基本的调查方式。现场调查可以从书面材料中发现项目土地的诸多法律问题，包括土地来源、权利限制、土地开发利用等委托方最关心的法律问题。
（四）政府部门调取 向土地行政管理部门直接调取土地原始档案，是印证项目公司提供的土地资料最重要的方式。通过调取土地档案，一方面可以核实项目公司是否存在信息披露不真实、不准确、不完整的情况，进而判断项目土地是否存在重大瑕疵，甚至存在欺诈与否。另一方面可以以土地档案材料作为撰写法律尽职调查报告最高指导材料，任何与土地登记档案资料不一致的信息均应当充分披露并予以核实，这也是律师尽职调查的核心价值所在。
（五）项目现场考察 对项目土地进行实地考察，也是律师尽职调查必不可少的一环，土地四至、现状及开发利用情况、纠纷情况等大多可以通过实地考察得到印证，通过实地考察可以更直观的揭示相关事项的真伪，尽调人员也可以对整个项目有直观感受，有助于后续尽调报告的撰写以及与相关人员进行访谈或者进行项目尽调说明介绍等。
（六）人员访谈 在充分核查公开资料、公司文件以及土地档案资料后，就上述资料交叉核对中发现的法律问题以及尚未明确的情况，与项目公司管理层、项目开发部门负责人进行访谈也是尽职调查的重要一环。通过访谈，可以进一步核实项目土地的主要信息，也为尽职调查提供了发现更深层次问题的机会，避免出现土地来源及权属不清、手续不全、权利限制等。在访谈过程中，应当坚持面谈方式为主，书面回复为辅的原则，要着重观察和了解被访谈人员的行为举止、表情变化以及语言逻辑性等，对于存在矛盾或者有疑问的地方应当重点予以关注。
（七）说明与承诺 律师尽管穷尽合法、合理途径予以调查，客观上仍然可能存在部分事实无法真实、准确的予以核查，对于该等无法由第三方予以佐证，但有可能影响到调查结论的重要信息，律师应当制作说明与承诺及调查问卷等由项目公司予以确认。 另一方面，公司的该等说明和承诺一般也包括了对项目的一些基本信息，文件提供的真实、准确和完整的承诺，这有利于律师进行风险控制。
四、小结 土地尽职调查是房地产项目法律尽职调查中的重中之重。结合运用上述调查方法，可以充分获得项目公司的资料进而了解项目公司土地的真实情况，有利于进一步实施法律分析及法律风险防控，进而形成较为准确、完整的法律尽职调查报告供委托方进一步的分析决策，也能最大限度的避免律师因未能勤勉尽责而导致经济赔偿等执业风险。 【本文作者：David】 |
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