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所谓资产泡沫：是指资产价格虚高； 所谓价格虚高：是指价格高得违反了经济规律； 所谓经济规律：是指价值决定价格； 所谓资产价值：是指附加在商品上的无差别的人类劳动； 也就是说，在手工作坊年代，打造一支钢笔需要15个人工，假设15个人工一天的生计至少需要750元，那么这只钢笔的价值起码值750元。而如果这15个人出去装修一天可以赚1500元，那么这只钢笔的价值也应该是1500元。如果价格和价值偏离太多，比如过高，卖到15000元，那么会引发更多人做钢笔，会将价格拉回到合理。所以，当钢笔卖到15000元时，我们就可以说，出现了泡沫。 后来，技术大发展，出现了现代工业，有了流水线，一个钢笔生产厂每年可以生产100万只钢笔，一年成本费用合计1000万，这时，钢笔的价值就下降了，只有10元多，这时如果价格100元同样出现了泡沫，会吸引很多人开厂生产钢笔，供需规律会刺破泡沫。 类似的，郁金香为什么是泡沫？因为附加到郁金香上的劳动成本远远低于一直郁金香的售价，会导致更多人培养郁金香，只不过需要时间，时间差是泡沫得以存续的空间。情人节的玫瑰、以前的豆你玩、蒜你狠、姜你军，也无不符合这种规律，只能是脉冲，无法持续。 股票也有泡沫，当一个公司每年盈利只有100万，且看不出未来有多大发展空间时，很多人不会愿意花超过1000万来买这个公司，因为同样的1000万，开几个理发店可能盈利更高。考虑到一半上市公司并不能将所有盈利拿来分红，10倍市盈率应该是相对比较合理的估值水平。 住房本来也应该符合同样的规律，除去土地，开发商建一座楼，假设每平方米成本2500元，那么2500元+合理利润500元+土地成本应该就是房屋价格。高出太多，应该就属于泡沫。不过，房屋的成本要素并非全市场化的，其中的土地是政府垄断，王府井的地皮可以按楼板价每平5000元卖，也可以按5万卖，甚至可以卖15万，关键看有没有人买。所以，在生产要素并没有完全市场化的条件下，研究是否存在泡沫，其实已经是一个伪命题。 不过，泡沫似乎还可以从性价比的角度来考察。海淀的房子是可以卖10万一平，只要觉得值得的人比供应量高，就不存在泡沫。但随着时间推移，很多人可能觉得学区并没有那么重要，他们发现孩子能否考上清华北大，和义务教育水平的相关度并不特别高，或者发现其实名校和幸福相关度并不太强，如果这种意识占据了主导，可能会打破10万元这个平衡，泡沫就开始存在了。 现在的一线房产，从性价比方面看，我个人觉得还是存在泡沫的，因为月薪2万本来可以在二线城市生活得非常滋润，到了帝都却只能做一辈子房奴。不过有些人就是喜欢配套设施带来的方便感，说到底，还是取决于不同参与主体对性价比有不同标准。至于要不要投资，我觉得还是得问自己，如果按你的标准觉得这个房子还便宜，投资帝都房产也未尝不可，但如果你觉得性价比不好，只不过猜想别人未来会给你更高兑价，那么最好还是冷静。己所不欲勿施于人，中国古训还是要牢记。我一直强调投资要不忘初心，要买自己喜欢的，而不是预期别人喜欢的，因为只有这样，你才能承担下跌，你才能卖在高点。如果你买了房子就天天睡不着，总想着会不会跌，那么你肯定赚不到多少钱。 最后，我觉得投资房地产不如投资股票，投资股票，我觉得10年5倍是可能的，但投资房地产，我不敢想象现在10万一平的房子十年后能卖到50万一平。可能你会说投资房地产可以上杠杆，不过万一十年后还是10万，你这个杠杆可是上得有点惨。何况，股票也可以上杠杆。还有，买股票最大的好处是流动性，可以随时兑现，这一点要比投资房地产好多了，有价无市，我体会了5、6年。甚至散户也有资格嘲笑大股东。大股东虽然可以控制上市公司，不过一旦行业转坏，他们的套牢很难摆脱，而我们只要看到苗头不对，立马拍屁股走人。 |
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