史光起：创业开店如何选址

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最近很多朋友问到我，Tutti Frutti（图提芙蒂）是怎么开店的，刚过完年，时间较为充裕，我就总结一下我多年开店选址的经验，与大家分享。

一、选址的基本原则

1、周边环境

首先是看周围环境，如果是街边店，就要人流量大，但是，也不能单单看人流，更要看你的目标消费者比例是多少，整体来看，要看顾客群的主要类型、人口密度高低、消费能力等，这些可以依靠一下互联网、民政局、城市规划部门，甚至购买大数据。如果投资不大，那就自己亲自调查这些情况，比如周围走访，询问邻居，后面会重点介绍自己选址技巧。

看繁荣程度主要是步行的人流，比如步行街、地铁公交站附近等，反之，马路越宽，车辆越多，但行人少，生意反倒会不好。除了人流量，还要看方便程度，地点要方便人流到店，如果有树木、天桥、护栏等阻挡视线或行走，效果也会大打折扣。门店的门头也尽可能够宽，过窄，甚至是窄深的店铺，生意就会因为不够醒目而受到影响。

一些可能影响生意的微妙细节也要注意，比如，你的店开在十字路口边，客流量却不大，很可能是因为你的店铺在红路灯后方，这样别人着急看红路灯过马路，就会忽略你的店铺，反之，你的店开在红绿灯前面，等行人过了马路，就有心思东张西望了，生意自然更好，如果是十字路口主路的右侧拐角，那也是非常好的，这些细节一定要留意。

如果是开店在商场内，就要看商场整体档次、平均消费及顾客群体与自己的店铺、商品是否吻合，商场有没有足够的停车位，停车是否免费，商场给出什么样的承诺政策等，比如你是做冷饮的，那商场是否有同品类排他保护呢？如果没有，一个商场十几家冷饮店的情况很多，最后谁都赚不到钱。

2、自身需求

前面说的是基本面，再说说自身需求，这点很重要，在满足了前面的前提下，场地一定要符合自身的需要，比如，你开的店走的是高端路线，那地铁口对你来说就不见得是好位置，因为那都是行色匆匆的大众工薪阶层；如果你的店产品非常有特色，是餐厅一类可以重复消费的店，开在居住区就很合适，人员流动性小，回头客多；如果你卖的是没什么特色，价格不贵，靠走量的商品，那火车站、地铁口之类的地方就很合适；如果你做的是季节性较强的产品，如冰淇淋店之类的，又是在北方，那开在商场里就很合适。所以，要因地制宜，总之，先找准自己的目标消费者群体，而后找这一群体最容易出现，并且容易逗留的地方开店。

二、寻找铺位的途径

1、广告寻址

通过网络相关媒介发布求租广告，也可以在那些商铺中介平台查找出租出让信息，如果你有一家店了，打算继续开分店，就可以在这家店竖起广告板，请顾客或扫店的人帮忙推荐空铺位，成功入驻后拿出一个月房租或一定奖励给线索提供者。

2、跟随选址

跟随选址就是跟随同行的脚步走，比如做餐饮的可以参考麦当劳、肯德基，做运动器材的参考李宁、耐克等，但最有效的还是参考和自己级别差不多的直接竞争对手，不要怕竞争，有时候集中效应反倒是都聚在一起更好。有时参考麦当劳、耐克这类大品牌可能受到误导，因为，他们有时选址会选择人流很少，根本是赔钱的地方，为什么呢？因为通常这类地方未来发展会很好，他们目前是以很低价格，甚至是免费使用场地的，出租房就是为了借助他们的人气与名气炒热商圈，缺少资金和品牌效应的我们跟着学，那不是死定了？

3、中介选址

现在有很多专门对接出租房与承租方的商铺选址公司，可以请他们帮忙，如果是找街边店，他们很有优势，但是商场就基本力不从心了，费用通常是租赁成功后一个月的房租。

三、选址的几个经验技巧

1、注意政策风险

要详细了解所选位置及周边的当下、未来几年内的政府规划，切不可觉得合适或出租方催促就急于拍板，比如，有个在医院附近的街铺，房租很合适，承租方签了3年合约，开鲜花水果店，可半年后，附近的这家医院却搬走了，如果没有这家医院，当初觉得划算的租金可就算得上是天价了。还有在自由市场旁的商铺，看着人来人往，可不久市场就被取缔了之类的情况不胜枚举，因此，在签约前多在附近转两天，和周围的邻居聊聊，也可以到民政局去了解一些公开市政规划数据。

2、硬件设施是否符合需要

对场地的各项建设指标要有详细了解，比如供给的电量是否充裕（通常是不够的，要额外增容）、场地是否有排烟通道、墙体哪些能拆哪些不能动、空调下水等，这个向商场或出租房要场地CAD图纸，而后请装修队看就可以。如果涉及到场地改造，要事先谈好，否则一旦租下来了就基本只能自己弄了，费用通常高的吓人。

3、不要选择转租铺位

转租的商铺不是经营不善，就是会加入很多转租的利润进去，或是有一些潜在的问题，所以，除非特殊情况，比如接手连锁店或是价格很合适等原因，否则尽量不去转租商铺。

4、租赁期越长越好

开一家店从装修费到设备费用，投入很大，如果租期太短，根本连成本都赚不出来，不要听信出租房说的什么租期满了可以优先续租之类的话，到时候就是不租你了，或是涨价太多，你根本没办法。所以，尽可能多签订几年，虽然每年会递增房租，但是只要幅度合理，基本不会亏，通常都是房租实际增长幅度高于合同约定递增额度，还有通胀因素嘛。也不要担心经营不善时合同违约，违约成本最多就是那点押金，基本不必承担法律责任。

5、客流量预估

准确的客流量判断预估，基本可以判断出自己开店后的生意情况，而判断方法有很多，比如参考周围是否有大型的商超、医院、学校、车站等设施、居民楼数量等，但是这些可能存在着很多隐性因素，判断往往容易失误，除了参考这些因素，我习惯用最笨的做法——每天蹲守，坚持一周。首先先描绘出你的目标顾客的特征，比如：女性、20岁——35岁、中等收入、喜欢时尚等，而后观察过往符合这一特征的人群数量，如果附近有同品类或目标顾客相同但非竞品的铺位，就可以观察那个店顾客的数量，甚至是消费额度，最终得出工作日客流、休息日客流、早中晚客流等详细数据，这是最靠谱的调研，很笨，但是屡试不爽，非常有效。

6、不要吝惜房租

别嫌租金贵，什么钱都该省，就是房租不该省，不是说越贵越好，而是要找物有所值，尽可能客流量大，目标顾客多的地点。我们来算一笔账：与最好的位置相比，选择了一般的位置，房租成本可能省下一半，但是客流量也基本会少一半，营业额也自然是减半的，但是，你的装修、原材料、人工、水电、行政（办理各种证件）等成本却不会因此少一半吧？

7、选择成长期的商圈

在看商圈环境时，选择当下正火的商圈显然租金很高，且不见得就有合适的空铺位，退求其次，宁可选择正在成长，预估未来会逐步火起来的商圈（前提是你有足够的预算），也不要选择已经火过，在走下坡路的商圈，因为前者通常会越来越好，租金上涨较快，多签几年很划算。而后者则很容易越来越差，再次重振雄风的机会较小，因为之前名气大，租金高，所以即使走下坡路了，租金也不低，贬值却很快。

作者简介：美国Tutti Frutti中国区CEO、清华大学EMBA总裁班特聘讲师。

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