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哪里才是风水报宝地？ 殷文欢：本地有特色，外面有市场 殷文欢去了北京密云干峪沟空心村，村里只剩下一些老人了。这里离天安门广场两个多小时车程，山是典型的北方燕山余脉，矮而冷峻。北庄镇位于密云水库上游，是首都重要饮用水源基地和生态涵养发展区。算得上北京到承德的中点，离干峪沟不远有一段与河北省兴隆县临界的野长城。干峪沟附近有上万亩的原始次生林，历史悠久。有许多参天古树、还有想小象鼻的小天门山、老爷庙等等人文景观。同时这里也是天然的野生动植物栖息地。偶尔能看到野兔狍子。山上丛生着野生杨树、野生丁香、山核桃、山楂、胡枝子、荆条、酸枣等自然植被。 蜿蜒行车20分钟左右才能到达大山深处，这些几十座均为半世纪以上民居古朴自然。建材多为山石和当地树木，不加水泥而用石灰和粘土垒砌。一家一院，户户不同，高低相间，错落有致。户籍人口只有71人，常住人口不足20人。这里距京城刚刚好的距离没有雾霾，这里也足够遥远和僻静，这里也足以承接市里寻求放松，回归自然的人群。殷文欢觉得，就是这里了。 山里寒舍以每间房每年1500元的费用与全村谈下租赁协议。当时比北庄镇中心村房屋租赁价格贵3倍多，而且每5年涨500元，还承租了村民100多亩土地和上万棵果树。 怎么装修民宿？ 殷文欢：小房子15万，大房子25万上限打造 作为京城第一批修建民宿的企业家，殷总团队严格的控制着成本。山里寒舍的门都保留着原来的门，大部分修复都用的玻璃。木材、玻璃、黑钢等材质可以显得较为工业化和现代，有一种时代更迭的感觉。床铺选来的都是国际高端的二手床垫，特易购卖的复古中式家具，还有玻璃顶的浴室天井等等。并用节气给院子命名，俗气与洋气巧妙结合。 到底谁会来？ 殷文欢：定位到中高端聚会 山里寒舍这里特别适合各种公司前来聚会。远离闹市，清幽别致。空气清新，住店管饭。恰恰迎合了各公司去偏远地方开会的诉求——这样的会议效率高，效果好。平房带院子也特别适合做一些户外烧烤、户内壁炉烧火等市区不可能进行的活动。而且后院即山，有水有园，却有一番隐逸的清净，有一些辟谷等活动的老师也会联系山里寒舍，前来举办活动。 怎么让人来？ 殷文欢：OTA平台上（携程等）定的高，但是很多打折渠道 山里寒舍最贵的院子大概8000左右，把价格标的很高。不亚于市中心五星级酒店的价格。周五到周六还会涨价。在淡期周日到周四的时候，与做传统文化的团队相配合，低价把房子租给他们，让他们进行填充。比如现在山里寒舍与做留学的，研究易经辟谷的，教插画写生的接近73个行业的协会培训形成合作伙伴关系。在平时给五折甚至更低的价格给他们房子。这些机构就会很积极地筹备活动，再进一步向学员，会员收费。 还有一个非常巧妙的点在于提供消费者福利。比如在淡季的时候，不把房子买给普通消费者，而是买给银行、P2P平台等作为高净值的客户的消费产品。比如一个线上金融平台投资20万以上的客户有很多积分，山里寒舍就作为积分可以使用的场所让客户消费。实质上客户不花钱，而是第三方买单。而提供给这些机构的价格大概有3.5折，他们自然也愿意合作。这个和机场贵宾室同一个原理——将商品卖给机构充当消费权益。山里寒舍的民宿居住和不居住的成本差异只有83块钱。来人了不仅可以积攒人气还能售卖一些衍生产品。所以尽可能的填充人流是有利无害的事。 后续如何发展？ 殷文欢：更贴心服务，更多内容填充 目前山里寒舍四种套院类型 “乐活”“乐悠”“乐享”“乐逸”。平均定价1000-4000左右每院。客户日均消费在500—2000元。目前，如何填充留宿人的生活也成了寒舍关注的问题。殷文欢建设了中西餐厅，水榭露台，迷你高尔夫球场，游泳池，农作物养殖园，水疗设施等等，全方位的构建隐逸生活。 山里寒舍实行管家制服务，只要来之前打个电话，会有专人安排好一切。尽心尽力的管家服务，能让人最大程度的感受人与人之间的温暖，有时候比物质的条件还重要。 北京郊外的民宿和南方的清秀民宿比起来还是多了很多的粗犷和大气。将“空心村”变身为乡村酒店，殷文欢得到了政府的大力支持。好风凭借力，送我上青天。民宿修好之后，各种配套设施也相应齐全起来。“山里寒舍”定位到高端生态旅游，迎合了“日薄从甘春至晚，霜深应怯夜来寒”的小众客户的需要，虽然还有很多可以改善的地方，但是目前淌出来的这条路是正确的方向。 |
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来自： 阳光普照一生 > 《万青山花海小镇旅游度假风景区》
