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居间合同违约金数额可依据居间报酬来认定(仲裁机构编辑出版的参考性案例中确定的审判规则)

 半刀博客 2017-04-08

【仲裁规则】  

居间合同的委托人不履行合同义务给居间人造成损失的,在居间人没有证据证明其尚存在其他损失的情况下,因居间人的损失只能是居间报酬,故违约金的数额应认定为居间报酬的数额。 

【关  词】

仲裁 居间合同 违约金 数额 违约责任 承担范围 委托人 居间报酬 居间人

【基本案情】

置业公司(×置业有限公司广州分公司)与林××签订《二手房买卖居间合同》,约定:林××委托置业公司购买一房产,并约定了代理费五千余元。同日,林××与卖方的委托代理人叶某某以及置业公司就涉案房屋签订了二手房买卖的三方合同,约定:若买卖一方或双方违反本合同约定而未能买入或卖出该房产的,违约方均应向经纪方支付近一万五千元的违约金。三方合同签订当日,林××向卖方支付了定金。三方合同签订后,置业公司多次带林××前往涉案房产查看。后林××以涉案房产附近有电房,置业公司在订立合同前未如实告知为由不再购买该房产。涉案房屋未办理交易过户手续,买卖双方尚未办理贷款申请和审批手续。为此,置业公司申请仲裁,请求裁决林××按涉案买卖合同支付违约金并承担本案仲裁费用。

【争议焦点】

居间合同中,委托人不履行合同义务给居间人造成损失的,应承担相应的违约责任,在无证据证明居间人有其他损失时,违约金数额可否依据居间人的居间报酬确定。

【审判结果】

仲裁委员会裁决:林××向置业公司支付违约金5960元;本案仲裁费1035元,由置业公司承担621元,林××承担414元。

【审判规则评析】

置业公司与林××之间签订的居间合同合法有效,且置业公司已履行了其义务,促成买卖双方签订《二手房买卖合同》,履行了自己的居间义务,故林××应按约定向置业公司支付报酬。但涉案买卖合同最终未能履行,主要原因是林××认为涉案房产附近有电房,置业公司在订立合同前未如实告知,这瑕疵并不影响正常的居住使用,涉案买卖合同对此亦未作出约定,且林××在置业公司的带领下曾多次查看涉案物业,但均未提出异议。综上,林××在签订三方合同后以此为由拒绝履行合同构成违约,应承担违约责任。

关于违约金数额问题,因违约金以补偿性为原则,当事人一方不履行合同义务给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。置业公司与林××之间系居间合同关系,林××未履行合同给置业公司造成的损失只能是居间报酬,置业公司在没有证据证明其尚存在其他损失的情况下,违约金的数额应认定为居间报酬的数额。

【适用法律】

《中华人民共和国合同法》第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十三条第一款 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

第一百一十四条第一款 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

第二款 约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

【法律文书】

仲裁申请书 仲裁答辩状 仲裁裁决书

【效力与冲突规避】

参考性案例 有效 参考适用

 

X置业有限公司广州分公司与林XX房地产居间买卖合同争议仲裁案

 

【案例信息】

【中  码】合同法·居间合同·责任承担·违约责任 (T1107013)

【案    由】 商事仲裁

【权威公布】 被广州仲裁委员会《仲裁案例选编》2009(第二辑)收录

【检  码】 H0165+++++ZCGDGZ1108E

【仲裁委员会】 广州仲裁委员会

【仲裁程序】 仲裁程序

【申  人】 X置业有限公司广州分公司

【被申请人】 XX

 

【裁判文书原文】  (如使用请核对裁判文书原件内容)

《仲裁裁决书》

申请人:×置业有限公司广州分公司。

被申请人:林××。

2007130日,申请人与被申请人签订《二手房买卖居间合同》(买方),约定:被申请人委托申请人购买位于广州市番禺区钟村镇某某新村18D32/1F的房产(以下简称涉案物业)。如申请人成功促成卖方与被申请人达成买卖合同,被申请人同意于交易过户当日支付房地产咨询及买卖代理费共5960元,否则须按签订本合同之日起每日按总金额的千分之五支付违约金直至全部支付完毕之日止。

同日,被申请人(买方)与卖方的委托代理人叶某某以及申请人(经纪方)就涉案物业签订《二手房买卖合同》(以下称三方合同),约定买卖双方分别独家委托经纪方就买卖涉案物业提供中介服务,该物业建筑面积68.9平方米,附带家私电器,总楼价298,000元。该合同第7条约定:若买卖双方自行买卖或另行委托其他第三方买卖该物业的,或买卖一方或双方违反本合同约定而未能买人或卖出该物业的,违约方均应向经纪方支付违约金14,900元。买卖各方向经纪方支付的房地产咨询及买卖代理费按《二手房买卖居间合同》执行。合同第17条约定:买方申请商业贷款,若非由于买方信用度、贷款资质问题而导致买方不能享受下浮15%贷款利率的,则买方有权选择取消交易,买方不负违约责任,卖方退还所收定金给买方。三方合同附件约定2007130日被申请人支付5000元作为部分定金,200723日前支付5000元作为定金余款。上述事实有申请人提供的证据2证实。

三方合同签订当日,被申请人向卖方支付了5000元定金。该事实有申请人提供的证据4证实。

三方合同签订后,申请人多次带被申请人前往涉案物业查看。之后,被申请人以涉案物业附近有电房,申请人在订立合同前未如实告知为由不再购买该物业。

涉案房屋未办理交易过户手续,买卖双方尚未办理贷款申请和审批手续。

申请人认为三方合同签订后,被申请人以该物业附近有电房为由而拒绝继续履行合同,导致本次交易未能完成。根据《二手房买卖合同》第7条约定:若买卖双方自行买卖或另行委托其他第三方买卖该物业,或买卖一方或双方违反本合同的约定而未能买人或卖出该物业的,违约方均应向经纪方即申请人支付违约金14,900元。被申请人应当承担违约责任。为此,申请人申请仲裁,仲裁请求为:1.被申请人支付违约金14,900元;2.被申请人承担本案仲裁费用。

二、争议焦点

(一)被申请人是否违约

申请人认为申请人曾多次带被申请人查看涉案物业,但被申请人均未提出异议,并与申请人签订《二手房买卖居间合同》。申请人还成功促成被申请人与业主签订了《二手房买卖合同》,但被申请人以涉案物业附近有电房,申请人在订立合同前未如实告知为由不再购买该物业的行为构成违约。

被申请人认为,申请人未能就有关订立合同的事项向被申请人如实报告,被申请人依法不应承担违约责任。根据三方合同第17条规定,被申请人有权解除合同。

(二)双方约定的违约金是否过高

申请人认为,被申请人的行为构成违约,根据三方签订的《二手房买卖合同》第7条约定,被申请人应当支付违约金14,900元。

被申请人认为,三方合同约定的违约金明显过高,与公平原则不符。如申请人成功促成被申请人与卖方达成买卖合同,被申请人支付房地产咨询及买卖代理费共5960元。若买卖双方违反本合同约定未能买人或卖出该物业的,违约方均应向经纪方支付违约金14,900元。被申请人违约,申请人获得的利益将远超出履行合同后可以获得的利益。

三、裁决结果

仲裁庭根据《合同法》第60条、第107条、第113条第1款、第114条第1款、第2款的规定,裁决如下:

1)被申请人向申请人支付违约金5960元;

2)本案仲裁费1035元,由申请人承担621元,被申请人承担414元。仲裁费已由申请人预缴,被申请人应承担的部分径付给申请人。

上述裁决确定被申请人应支付给申请人的款项,自本裁决书送达之日起十日内一次性支付。逾期支付,按照《民事诉讼法》第229条的规定处理。

四、裁决理由

(一)《二手房买卖居间合同》有效

申请人立案时已向本会提交其营业执照,被申请人提出申请人没有民事行为能力的理由不成立,不予采信。申请人与被申请人之间签订的《二手房买卖居间合同》系双方的真实意思表示,合法有效,双方之间的居间关系成立。

(二)被申请人应向申请人支付违约金,但以居间费为限

根据查明的事实,申请人已于2007130日促成被申请人与卖方签订涉案物业的《二手房买卖合同》,履行了自己的居间义务,根据《合同法》第426条的规定,被申请人应按照《二手房买卖居间合同》的约定向申请人支付报酬。该承诺书约定支付报酬的条件为交易过户当日,涉案房屋至今未办理交易过户手续,支付居间报酬的条件尚未成就。申请人现依据《二手房买卖合同》第7条的约定主张被申请人支付违约金14,900元。被申请人辩称,该条款违反了《合同法》第40条的规定,为无效条款;自己并不存在违约行为,申请人未履行如实告知的义务,无权要求支付居间报酬和违约金;按照《二手房买卖合同》第17条的约定,自己未享受贷款下浮15%贷款利率的优惠,有权取消交易,不负违约责任;《二手房买卖合同》约定的违约金过高,应参照最高人民法院的相关司法解释予以调低。

首先,仲裁庭认为,结合本案双方签订的《二手房买卖居间合同》的约定,交易过户当日才支付居间报酬,如买卖双方在此前违反约定,不再买人或卖出该物业,则申请人的权利无法得到保障,故三方在《二手房买卖合同》第7条约定如买卖任何一方违反合同约定不再买人或卖出该物业,违约方应向中介方支付违约金。因此,该条款是为保障中介方的合法权益而设立的,并未排除买方或卖方的主要权利,加重买方或卖方的责任,被申请人提出该条款无效的理由不成立,仲裁庭不予采信。其次,涉案物业附近有电房并非物业本身存在的严重瑕疵,不影响正常的居住使用,《二手房买卖合同》中对此也未作出约定;且被申请人在申请人的带领下曾多次查看涉案物业,而据被申请人所说,电房就在离涉案物业不到10米的地方,但被申请人多次查看均未提出异议,签订三方合同后却以此为由拒绝履行合同,构成违约,应承担违约责任。最后,买卖双方至今未办理贷款申请和审批手续,被申请人称其签署了贷款合同,但未举证证明,仲裁庭不予采信。双方尚未进人贷款的审批阶段,被申请人以未享受下浮15%的贷款利率优惠为由主张自己有权解除无事实依据,不予采信。关于违约金是否过高问题。《合同法》第113条第1款规定,“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”,该规定体现了违约金以补偿性为原则的精神。申请人与被申请人之间系居间合同关系,居间报酬为申请人合同履行后可以获得的利益,申请人亦没有举证证明其尚存在其他损失,因此,仲裁庭将违约金酌情调整为双方约定的居间报酬5960元。

(三)申请人和被申请人按比例承担仲裁费

本案纠纷系被申请人的违约行为引起,但申请人的仲裁请求未全部得到支持,故本案仲裁费1035元,由申请人与被申请人按照比例分担。

 

 

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