科学告诉你，为什么投资和自住要选择不同的贷款方式

买房选贷款

要看房子是拿来投资还是自住

二者目的不同、风险不一

投资是为了在风险可承受范围内博取高收益

消费是为了花尽量少的钱买同样的东西

因此实际操作上也会有差异

投资

买房如果是拿来做投资，应该着重考虑房产是否还能升值、波动幅度有多大、未来宏观调控的方向、周期内是否会有金融危机影响房市等等。

面对这些风险，可以把折现率（期望收益率）定为15%或者更高。将房价上涨方式假设为政府所期望的缓慢上涨，比如年均8%。这样可得到：

那么，这项投资的现值为：

上述列表说明：

1、现值为负，表明投资达不到期望收益率15%。根据投资期限的长短，首套房收益率大约在9%～11%。

2、再卖房的期限越短，现值越高。因为投资期限越长，投入其中的本金越多，买卖杠杆越低，在固定的房价涨幅下，收益率趋向降低。

3、二套房投资现值大大低于首套房，说明提高首付和贷款利率的做法大幅降低了二套房贷收益。因二套房投入的本金较多，杠杆率低，收益率低。

4、贷款年限越长，同样条件下投资现值越高，说明贷款年限越长越好。

自住

如果是买来自家住，由于不考虑出售，无论将来房价如何变化，都不会影响还贷。所以，该现金流无风险，只需要考虑“流动资金收益率能否超过银行贷款利率”。

① 对于流动资金收益率超过银行贷款利率的，你完全可以选择多贷款，贷款时间越长越好，也不用考虑提前还款，尽可能占用银行的钱。

② 对于流动资金收益率不敌银行贷款利率的，你应该尽量缩短贷款时间、少贷款、选择等额本金还款方式、提前还款，尽快少负担利息成本。

在目前的大环境下，货币贬值是可预见的。另外，对于大多数刚需买房族来说，月收入在可预见的未来一段时间内很难出现大幅度的提升，而买房后很大可能同时面临结婚生子购车等一系列支出，要小心防范资产变成负债。

消费

考虑收入增长和消费的情况，假设初始家庭收入30万，每年按5%的速度增加；消费支出=（年收入-偿债）*30%，这样的话：

10年按揭情形下，消费者每年的消费支出/家庭收入的变动如下：

特点：起点很低，意味着你在按揭初期会过得很痛苦，然后逐步改善，等到贷款还完后生活水平会有飞跃，从12%提升到30%。

20年按揭情形下，消费者每年的消费支出/家庭收入的变动如下：

特点：起点较高，平稳增长，20年间消费水平提升了一倍，无需经历大的波动。

综上

1、购房自住，并且长期都不打算卖掉房产或者更换新房的，属于消费，能力所及范围内越短越好；

2、购入房产，自住或投资目的，很可能中长期会更换新房或者卖掉的，属于长期投资，期限越长越好。

无论是准备买新房、已买新房的朋友

都进来八一八~