ResearchPage房地产专题报告Research2006-10-31房地产专题报告投资规划部教育培训系列报告目录一、报告进度计划二、房地产基础知识三、房地产开发流程四、房地产法律法规五、房地产税法介绍六、……all1.重要大事记2.宏观市场环境分析3.区域比较分析4.重要实例分析2006大陆商业地产回顾2006-12-27all1.如何寻找差异化2.市场定位方法3.市场定位内容4.实例分析市场定位与差异化分析2006-12-20all1.常用经济指标2.经济指标如何应用3.实例分析经济指标介绍与说明2006-12-13all1.调研内容2.经验分享商业地产市场调研方法2006-12-6all1.何谓商业地产2.零售业专业术语商业地产入门2006-11-29all1.所得税2.营业税3.增值税4.其他房地产税法实务介绍2006-11-22all1.规划2.建筑3.金融房地产开发法规介绍2006-11-15all1.公部门审批2.私部门操作房地产开发流程介绍2006-11-8all1.大陆房地产制度2.专业术语房地产基础知识2006-11-1协助人报告人重点摘要主题时间一、进度计划二、基础知识全民所有制：所有权属于国家代表的全体人民，具体由国务院代表国家行使；集体所有制：村农民集体；村内两个以上农村集体经济组织的农民集体；乡（镇）农民集体。一、中国大陆现行土地制度全部土地都为社会主义公有制全民所有制（国有土地）集体所有制（集体土地）一、中国大陆现行土地制度国有土地使用权出让国家土地使用者土地使用权(一定年限)土地使用权出让金(提前支付)土地使用权出让(土地一级市场)由国家垄断。只拥有土地使用权，没有所有权。国有土地使用权出让方式招标方式拍卖方式协议方式挂牌方式国有土地使用权出让年限居住用地：70年工业用地：50年教育、科技、文化卫生、体育用地：50年综合或其它用地：50年商业、旅游、娱乐用地：40年二、基础知识二、相关专业术语除以上各大类用地之外的用地水域和其它用地E市级、区级和居住区级的公共绿地及生产防护绿地，不包括专用绿地、园地和林地绿地G市级、区级和居住区级的市政公用设施用地，包括其建筑物、构筑物及管理维修设施等用地市政公用设施用地U铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输及其附属设施等用地；市级、区级和居住区级的道路、广场和停车场等用地交通道路广场用地TS仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等用地仓储用地W工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地。包括专用的铁路、码头和道路等用地，不包括露天矿用地，该用地应归入水域和其它用地（E）工业用地M居住区及居住区级以上的行政、商业金融、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地公共设施用地C居住小区，居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地居住用地R范围类别名称类别代号城市用地二、基础知识二、基础知识二、基础知识建筑术语二、相关专业术语建筑用地面积总建筑面积建筑密度（建筑覆盖率）容积率建筑或建筑群实际占用的土地面积,包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面积,其形状和大小由建筑红线加以控制。总建筑面积是指小区内住宅、公建、人防地下室面积总和。一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。它反映土地利用情况和经济性的技术经济指标,即容积率越大,土地利用程度越高。用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。二、基础知识建筑术语二、相关专业术语用地红线道路红线经城市规划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界线。道路用地和两例建筑用地的分界线，红线内包括车行道、步行道、绿化带和分隔带。宽度根据要求变化，以满足交通、绿化、通风日照、建筑景况和地下管线的要求。?建筑红线建筑红线是指建筑物的外立面所不能超出的界线。建筑红线可与道路红线重合,一般在新城市中常使建筑红线退于道路红线之后,以便腾出用地,改善或美化环境,取得良好的效果。二、基础知识建筑术语二、相关专业术语房屋层数层高建筑高度净高房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。层高是指房产高度以"层"为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。建筑物室外地面至其檐口或屋面面层的高度。屋顶上的水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度。建筑间距两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。建筑间距主要根据所在地区的日照、通风、采光、消防安全等方面的因素综合考虑确定二、基础知识建筑术语二、相关专业术语低层建筑多层建筑小高层建筑（非规范性）高层建筑高度小于或等于10米的建筑。低层居住建筑为一层至三层。高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多层住宅为四层至六层。高度大于24米的建筑。中高层住宅为七至九层，高层住宅为十层及以上。介于多层及高层之间，一般指7-18层之间的建筑。点式（塔式）建筑指建筑平面外廓基本成矩形,其长边与短边之比小于2的建筑。板式建筑指建筑平面外廓基本成矩形,其长边与短边之比大于或等于2的建筑,并且短边长度小于或等于16米。二、基础知识建筑术语二、相关专业术语复式跃式错层一个住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层，一般在首层安排起居室、厨房。餐厅、卫生间等。是一层住宅但较普通住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等用楼梯联系上下，其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。错层住宅的面积计算方法参照平面住宅面积计算。土地出让方式一、取得国有土地使用权国有土地使用权1.出让方式2.划拔方式（1）招标（2）拍卖（3）挂牌（4）协议3.承租方式办理土地登记核发《建设用地批准书》交付土地发布出让公告编制出让文件地价评估确定出让底价编制、确定出让方案公布出让计划确定供地方式签订出让合同公布结果招标拍卖挂牌协议招拍挂实施土地出让方式(1)(2)(3)(4)(5)(7)(8)(9)申请及资格审查(6)(10)二、国有土地使用权出让流程土地出让方式招标招标方式概念指土地所有者（出让人）向多方土地使用者（投标者）发出投标邀请，通过各投标者设计标书的竞争，来确定土地使用权受让人的方式。招标流程评标出让人确定标的及标底投标人投标出让人、投标人开标评标小组确定中标人对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应当确定为中标人。土地出让方式拍卖拍卖方式概念按照指定时间、地点，在公开场所出让方用叫价的方法将土地使用权拍卖给出价最高者（竞买人）。拍卖流程（一）主持人点算竞买人；（二）主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求和其他有关事项；（三）主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示；（四）主持人报出起叫价；（五）竞买人举牌应价或者报价；（六）主持人确认该应价后继续竞价；（七）主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交；（八）主持人宣布最高应价者为竞得人。土地出让方式挂牌挂牌方式概念出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟定出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公告，接受竞买人的报价并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出让结果确定土地使用者。挂牌流程接受新报价出让人宗地信息挂牌公布竞买人报价出让人更新挂牌价格出让人确定竞得人挂牌起始日挂牌截止日挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交：（一）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；（二）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；（三）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。土地出让方式协议协议方式概念指政府作为土地所有者（出让方）与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。划拔划拔方式概念指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地无偿交给土地使用者的行为。三、出让方式的适用范围少量费用(补偿、安置）或无偿有偿有偿使用，需要签定合同有偿使用，需要签定合同异同一般无期限限制有期限限制有期限限制法律法规规定的其它用地5法律法规规定的其它用地5法律法规规定的其它用地4出让土地使用权人申请续期4出让土地使用权改变用途4国家重点扶持的能源、交通等项目用地3划拨土地使用权转让申请办理协议出让3划拨土地使用权改变用途或转让，收回土地使用权，实行招拍挂出让的；3城市基础设施、公益事业用地2原划拨、承租土地使用权人申请协议出让2同一宗地有两个或者两个以上意向用地者；2国家机关、军事用地1经营性用地以外用途的土地，同一宗地只有一个意向用地者的1经营性用地以(商业、旅游、商品住宅等)及有竞争要求的工业用地；1协议招标、拍卖、挂牌划拔方式出让方式土地出让方式四、招标、拍卖、挂牌的异同土地用途无特别限制及要求土地用途无特别限制及要求具备其他综合目标或特定的社会、公益建设条件适用范围价格价格价格及指定的技术等其它条件衡量指标一般不复杂需要制作标书十分复杂复杂程度长短长持续时间多次报价多次报价一次报价交易方式土地交易场所拍卖行指定地点交易场所挂牌拍卖招标三、开发流程三、开发流程1.市场条件判断2.项目位置选择1.确定开发方案2.编制可行性研究报告1.办理《建设用地规划许可证》2.领取《国有土地使用证》1.领取《建设工程规划许可证》2.领取《建设工程施工许可证》1.招标:寻找施工单位3.开工建设1.领取《商品房销售许可证》选址立项取得土地规划设计开工建设竣工验收建设用地规划许可证三、开发流程房地产开发流程可以用“五证”的取得来贯穿商品房销售许可证建筑工程施工许可证建设工程规划许可证国有土地使用证一二三四五图片暂缺三、开发流程证件解释《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。规划局建设项目选址意见书国土局土地挂牌拍卖手续地震局建设工程抗震设防要求审批环保局建设项目环境保护审批其他相关部门（水利、交通、人防、供排水、文保、气象等相关意见）申报材料：1、机构代码证副本、代码（首次申报）；2、申请表；3、意向性批文、项目建议书或选址申请；4、现势原件地形图2份；5、其它相关材料；申报材料：提供计委、规划、土地部门相关审批材料申报材料：1、项目所在地环保部门和行业主管部门签署预审意见的《环境影响报告表》5份及其软盘2、《建设项目排放污染物指标申请表》、《建设项目环境保护审批登记表》及其软盘3、附有环境影响专项分析或专项评价的应附环境保护咨询中介机构技术评估意见及评审专家组名单申报材料：1、机构代码证副本、代码（首次申报）；2、申请表；3、项目有效批准文件；4、选址意见书复印件（含附图）；5、已批总平面方案；6、现势原件地形图3份；7、其它相关材料；选址立项取得土地规划设计开工建设竣工验收三、开发流程开发商选址、立项国土局国有土地使用证计委项目建议书，可研报告规划局建设用地规划许可证三、开发流程证件解释《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。《建筑工程施工许可证》(建筑工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。气象局防雷工程设计审批人防办人防工程建设项目技术审批其他相关部门（水利、交通、供排水、文保、消防等相关意见）申报材料1、申请报告（已批可行性研究项目）2、项目初步设计文本及修改文本（资质单位编制）3、其他文件申报材料1、《XX省建筑工程施工图设计审查报审表》（一式三份）2、外地勘察设计单位资质证书副本（复印件），勘察、设计合同（须已经审查）3、建设用地土地使用证及规划设计要求说明书（复印件）4、初步设计文件及批复或项目立项、报建等审批文件及手续5、岩土工程勘察报告，全套施工图设计文件以及相关设计基础资料6、技术审查机构对涉及项目安全，确需有关设计计算书及计算软件名称的，由建设单位报送7、如需依法进行专项审查的（如：抗震、卫生、消防、环保、人防、安全等），建设单位还须按相关规定报送有关材料申报材料1、机构代码证副本、代码（首次申报）；2、申请表；3、项目的有效批准文件；4、有效的土地权属证明；5、现势原件地形图1份（市政现势管线图）；6、规划设计条件（或选址意见书）及已批方案；7、全套施工图；8、其它相关材料。三、开发流程申报材料1、申请报告2、建设项目计划3、经规划部门批准的总平面规划图4、项目建筑方案5、工程地质勘察报告申报材料1、建设单位申报表2、建设项目总平面图3、设计说明（包括分类依据）4、防雷装置布置图（包括基础防雷平面图，天面防雷平面图，防雷施工大样图）5、高层建筑防侧击雷措施及说明6、电气施工说明及总配电图7、防雷产品的说明及有关证件8、施工资质证，焊工证（复印件2份）9、接地系统图（复印件2份）申报材料1、建筑工程施工许可证申请表；2、建筑施工合同文本；3、建筑工程招标文件；4、施工单位中标通知书；5、建设工程会办单；6、质量、安全、监理手续；7、工程上缴规费清单；8、建设资金落实证明；9、拆迁许可证10、施工险缴费单11、外地施工企业准予进淮备案许可证选址立项取得土地规划设计开工建设竣工验收规划局建设用地规划许可证规划局建设工程设计方案评审计委初步设计方案建设局施工图设计审查规划局建设工程规划许可证建设局建设工程施工许可证ResearchPage房地产专题报告Sheet1
选址研究
向规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书
向计委申报立项报告
计委函至规划局
规划局会签返计委
计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签
开发商进行项目投资的详细可研测算，编制可研报告
计委、建委、规委及各专业局审查可研报告
对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；运用“营销策划展示设计系统”进行融资运作
Sheet1
钉桩，成果给设计人
上一步：
对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；进行融资运作
据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知
规划局发征地意见函
到土地管理部门及土地使用部门征求意见
新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所
旧城改造到区地政科
结果报市房地局
结果报市房管局
市政府下文批地
画桩位给钉桩条件，测绘院
规划局办理
据此到地政部门办理<用地批准书>,
<建设用地规划许可证>
评估项目建设用地地价
冻结户口并抄户口,交纳地价款,取得<土地使用证>
地款交清前:先颁发《临时国有土地使用证》
Sheet1
钉桩，成果给设计人
上一步：
对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；进行融资运作
据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知
规划局发征地意见函
到土地管理部门及土地使用部门征求意见
新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所
旧城改造到区地政科
结果报市房地局
结果报市房管局
市政府下文批地
画桩位给钉桩条件，测绘院
规划局办理
据此到地政部门办理<用地批准书>,
<建设用地规划许可证>
评估项目建设用地地价
冻结户口并抄户口,交纳地价款
取得<土地使用证>
地款交清前:先颁发《临时国有土地使用证》
Sheet1
申请确定规划设计条件
委托进行规划方案设计
动迁会及拆迁安置
上一步:
规划局办理
据此到地政部门办理<用地批准书>,
<建设用地规划许可证>
评估项目建设用地地价
冻结户口并抄户口,交纳地价款,取得<土地使用证>
按规划设计条件征询意见表
到区配套部门征求意见
地政部门审查安置方案、安置房
规划局审查后下规划条件通知单
发<拆迁许可证>
到规划局领<设计方案送审书>
场地三通一平，领取房地产开发手册
规划局审方案提出意见
1.到园木局申请伐树许可证
修改后送规委审图
2.了解线路情况与供电局运行班协商改造、移线方案
3.煤气、道路、上下水改路由
规委召开市政协调会
4.到供电局业扩处申请用电报表，
出市政会议纪要
做正式供电方案，申请临时施工用电，委托施工。
进行个体设计（大公共建筑首规委审查）
领<建设工程规划许可证>
出施工图
开节能证明
画桩位给钉桩条件，
测绘院钉桩，成果给
设计人
Sheet1
计划（建委会签）
投资许可证登记卡，登记并取得许可证
开工审批表
到市政部门盖章，证明市政条件落实
四源费缴纳
开标会
定合同，写评标报告，发中标通知书
施工单位
质量总站受理
市统计局
市审查局审核
市开发办秘书处登记
同意施工
质量监督
落实任务
资金来源，
任务来源及一切手续
编制标底
领<建筑工程规划许可证>
出施工图
开节能证明
到计委申请，列入
到税务局取税单
持年度计划、税单到区计、经委领
到建委工程处领
开发办工程处同意招标
到开发办市政处核实任务
填招标申请书并到市招标办登记
招标办看现场
招标办审查标底
招标办盖章同意
建委工程处同意开工，办理开工许可证(建筑工程施工证)
Sheet1
建委工程处同意开工，办理开工许可证
施工单位进场开始施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电、委托设计、施工
办理<商品房预售许可证>
全部工程竣工
四方验收、检验单签字盖章
凭验收通知书入库房屋
确定房屋管理形式房屋验收
出库分配及办理<商品房销售许可证>、办理<产权证>
运用“房地产物业管理系统”，进入物业管理阶段
上一步:
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