如何选房？

读了最近公众号中发布的文章——《买房，你想好需求了吗？》的文章， 突然有些感触。身为多军，在看房200套之后，最终在你的笋盘列表里，就要做最后的抉择了。在此，和大家分享一个简单的量化评估表。

 

核心原则——笋是第一要素。此外，要牢记你的需求及预算，在此基础上，可以从版块、小区和房子三大方面，来做量化评估表。

 

1板块

版块的重要性众所周知，一个房子的增值保值功能大部分是由版块来决定的。对于版块，一般可列举以下六种要素来进行评估：

序号	评估要素	权重	实际得分	备注说明
1	政府规划	20%		政府规划的大型项目或工程等
2	商业（≈就业机会）	20%		步行15分内新建购物中心，或车程半小时内有商业园区
3	交通配套	15%		轨交、公路、高速等
4	学区配套	15%		第一、二梯队小学，中学
5	人口因素	15%		周边人口、收入情况等
6	公共设施	10%		购物中心、医院、娱乐设施等
7	小区环境	5%		绿化及物业管理等
	小计得分

当然，上述六种要素的权重，也可自行调整.。它会随着你对这套房的需求不同而作调整，如这套房是投资属性还是自住属性？如这套房是用来赚取现金流还是获取资本利得？如这套房是买漂亮公寓还是老破小？如这套房是自已持有还是合作持有等？如这些因素都将影响上述权重的变化。

 

2小区

上面讲的“版块”是从宏观维度来评估，接下来从微观维度“小区“来看，可以列举以下五种要素来进行评估：

序号	评估要素	权重	实际得分	备注说明
1	位置	25%		小区位于版块的位置，距离交通及购物的距离
2	学区	25%		此小区对应的学区
3	物业	20%		物业管理如何
4	住户	20%		住户人员层次
5	绿化	10%		小区绿化比例
	小计得分

 

3房子

最后要更小一级别的微观维度“房子“本身来看，可从以下五种要素来进行评估：

序号	评估要素	权重	实际得分	备注说明
1	面积	20%		单价及得房率
2	楼层	25%		楼层优劣
3	朝向/户型/通风采光	25%		客厅、卧室的朝向&布局等
4	房龄	15%		是否利于贷款及是否利于以后卖出
5	噪音/私密性	15%		观察周边环境
	小计得分

 

综上所述，是从版块、小区及房子三个不同维度来进行量化评估，如果得出分数：

<50分，一般建议不考虑；

<60分，除非资金实在有限，而核心需求又是必须满足的（如学区），否则也不建议考虑；

60～75分，在综合满足资金及核心需求的情况下，可以稍稍考虑下；

>75分 ,基本算是一个蛮有潜力，值得考虑；

>80分，非常棒，值得认真挖掘。

 

    上述量化评估方法比较适合新手扫楼后，自己模拟选房。当然，随着熟练程度加强，也可以直接根据自已情况来量身定制“综合选房要素表”，举例参考如下：

序号	评估要素	权重	实际得分	备注说明
1	房价(预算)	20%		预算范围的多少%？
2	商业（≈就业机会）	15%		步行15分内新建购物中心，或车程半小时内有商业园区
3	交通配套	20%		轨交、公路、高速等
4	公共设施	10%		购物中心、医院、娱乐设施等
5	楼梯/电梯/楼层	10%		楼层优劣
6	户型&朝向&采光	15%		整体布局
7	小区环境	10%		绿化及物业管理等
	小计得分

 

今天主要是想给大家传递一个“量化评估”的概念和方法，当有了备选的笋盘列表后，如何通过量化评估来最终抉择究竟选哪一套笋盘。当然这里列举的部分还仅仅只是一小部分，但是希望大家在扫盘的同时，可以同时建立并且完善自己的评估系统，最终建立起适合自己投资风格的评估表。

明确需求，才能有的放矢。

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