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追 寻 法 律 适 用 的 精 义 用 逻 辑 和 经 验 去 感 知 法 律 生 命 的 温 度 往期文章精选 1.最高院：轮候查封不属于正式查封，债务人以轮候查封超标的额为由而提出异议时不予支持 2.最高院：抵押权人同意抵押人销售抵押物的情况下，抵押权消灭 3.最高院判例|| 当他项权证记载的债权数额与担保合同约定的担保范围不一致时真的应当以他项权证记载的债权数额为限优先受偿吗？ 4.最高院：在无商品房预售许可证的情况下，消费者所签订的商品房买卖合同不能对抗人民法院的查封效力 5.最高院指令江苏高院再审判例 || 未按照《贷款通则》规定办理展期手续的展期不成立，保证人对于延期后的还款义务不承担保证责任 6.最高院：因法院限制离职法官作为律师执业引发的纠纷，人民法院不予受理 7.最高院：经法律文书确认的不动产物权所有人即使未经过户登记亦可对抗针对名义物权所有人的强制执行 9.最高院：人民法院向相关机构发出协助房产过户的通知后，虽因房产无权属初始登记而未能过户，但不能因此而否定权利人已取得房产的所有权 10.最高院：查封物被出租后申请执行人可通过执行程序随时主张解除承租人对查封物的占有，而不必另行诉讼解决 裁判要旨 以房屋买卖形式保证借贷债权的实现时,因双方缺乏真实的房屋买卖关系意思表示,在没有举示借贷关系转化为房屋买卖关系的相应证据的情况下,即使双方已经办理房屋预售网签备案,该房屋买受人也不能据此主张排除对该房屋的强制执行。 案情介绍 2010年12月13日，红枫房产公司（甲方）与陈亮（乙方）签订了两份《商品房购销合同》，约定：登记备案房屋价格为每平方米单价4万元，但双方实际约定的房屋总价为每套500万元，备案登记的房屋销售价格不再适用。房屋总价1000万元，乙方在本协议签订后支付。二、甲方应在2011年5月15日前交房，甲方如未能在2011年5月15日前交房的则有权选择解除合同；甲方选择单方合同解除的，须同时满足以下条件：1、甲方补偿乙方270万元，2、甲方将购房款和补偿款合计1270万元在提出解除合同前支付给乙方；否则甲方不得选择解除合同等。又红枫房产公司（甲方）与陈亮（乙方）签订《补充协议二》），约定：甲方有权在2012年8月20日前回购上述房屋，回购房款总价格为1160万元；或在2012年12月20日前回购上述房屋，回购房款总价格为1280万元。 另案中信信托公司对红枫房产公司申请执行，将涉案房屋在内的房源进行查封拍卖。 陈亮主张其对涉案房屋已支付全款并实际合法占有，且对未过户登记无过错，因而其拥有实体权利足以阻却法院拍卖行为。 裁判意见 最高院认为：本案争议的焦点是陈亮主张其享有排除强制执行的民事权益是否成立。 根据一审及二审期间查明的事实，陈亮主张排除强制执行的理由是其与红枫房产公司之间存在合法有效的房屋买卖关系，该买卖关系依法应受到法律保护。对此，陈亮提供了与红枫房产公司签订的《商品房购销合同》、《补充协议一》、《补充协议二》、银行转账凭证、收款收据、《房屋交付确认书》及房屋预售网签备案等证据，以证明双方房屋买卖关系的真实性、合法性。本院认为，尽管陈亮提供的有关证据能够证明其与红枫房产公司之间存在形式上的房屋买卖关系，但双方之间存在真实房屋买卖关系的证据，尚有不足。主要理由为：第一，红枫房产公司作为讼争房屋出卖人，认为其与陈亮之间的房屋买卖关系意思表示虚假，双方并不存在真实的房屋买卖关系。红枫房产公司认为陈亮所购别墅实为该公司为担保林献荣的债权而签订，林献荣是陈亮等出借款项的集资转贷人，其与红枫房产公司系民间借贷关系。这一意见与红枫房产公司、东方云顶公司、胡方云、单建珍与林献荣2011年12月21日所签《备忘录》载明双方确有借款本息和林献荣向红枫房产公司出具的《承诺》中有关林献荣将房屋权利义务转让陈亮、林献荣承诺在另有购房者的情况下配合红枫房产公司解除房屋转让协议并取得70%房屋售价的约定相印证。红枫房产公司主张其与陈亮之间不是房屋买卖关系，而是借贷担保关系，具有可信性。第二，陈亮与红枫房产公司所订房屋买卖合同，有违常理。一是，双方购房价格约定与常理不符，也背离市场行情。双方所订《商品房购销合同》约定陈亮所购两套别墅总价格为5000余万元，每平方米单价为4万元，而随后签订的《补充协议一》约定每套别墅价格为500万元，两套共计1000万元，每平方米单价仅为7900元，该价格与网签备案合同价格相差5倍有余，这一差异与正常的房屋销售明显不符。同时，根据一审法院对房屋价格的调查情况及各方的陈述，涉案别墅2011年的市场均价在每平方米单价2万元左右，陈亮所购房屋价格也较大的背离了市场行情，有违市场规律。二是，作为房屋购销合同，购房人的目的是取得房屋，出卖方的目的是获得卖房款，但双方的《补充协议一》、《补充协议二》却明确约定红枫房产公司享有合同解除权和回购权，且解除权与回购权的行使时间均在约定的房屋交付使用时间之前，明显与房屋购销合同的目的不符。同时，《补充协议一》和《补充协议二》还约定了红枫房产公司行使解除权的条件及不同回购时间需支付的固定回购价款，而陈亮也自认回购款是按时间和一定利息标准进行计算的，其中的利息标准远高于一般的银行同期同类贷款利息，利息达到年利率36%，这也与房屋买卖合同的特征不符。第三，结合红枫房产公司有关资金链断裂债务无法及时偿还、房屋未经竣工验收以及涉案房屋于2012年8月1日、8月2日即被中信信托公司申请查封之情况，陈亮所持购房款收据、房屋确认书及房屋预售网签备案等，实有以房屋买卖形式保证债权实现或排除强制执行的目的，亦难以证明双方存在真实的房屋买卖关系。第四，陈亮虽认为其与红枫房产公司存在民间借贷关系亦不影响之后双方成立房屋买卖关系，但其并未举示借款合同和借贷关系转化为房屋买卖关系的相应证据。本院认为，依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零八条规定，陈亮主张其与红枫房产公司存在房屋买卖关系，证据不足；其据此主张排除强制执行，无事实及法律依据。如陈亮与红枫房产公司存有纠纷，可以另寻法律途径解决。 案例索引 《陈亮与中信信托有限责任公司、昆山红枫房地产有限公司案外人执行异议之诉案》【(2016)最高法民终369号】 |
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