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朋友问我房价会如何？我想可以分析一下，果然找到了一个办法。用大白话讲给你听。 首先，房子作为一种商品，其价格必然符合基本的经济学原理——价格取决于供求关系。 影响供求关系的长期宏观因素： 需求端依然是增长的趋势，因为虽然人口增长放缓，但城镇化还未结束，基于就业、教育、公共服务等原因，农村人口必然向城市转移。要知道我国还有一半的农业人口，而美国、日本仅有1-2%的农业人口； 供给端看起来不太乐观。房子的主要原料是土地，土地是有限的，适合建房的土地更是有限的。所以房子的供给受到一定的制约，当然这还不是主要的。还有一个制度上的重要制约，我国的土地出让实行招拍挂，是由地方政府垄断供应的。不过目前，国家正在推进土地要素市场化改革（可以简单理解为自由买卖）。在土地要素市场化未完成前，应该说房价具有长期向上的潜力。当然这么虚头巴脑的答案，朋友肯定不满意，我也不满意。潜在需求不等于真实购买力。7亿农民有多少能买得起北京的房子？如果没有真实的购买需求，房价还是撑不住，会回落。 上面讲的只是做个前提铺垫，让大家了解一下宏观的供求情况。 我们研究的目的是：房价是涨是跌，什么时候涨，涨多少？够直接吧。 影响供求关系的短期微观因素： 影响需求端的主要因素是什么？是货币供给量，记住是货币供给量，钱多自然上涨，道理很简单却很真理。有人常说利率是购房成本，利率与房价成反向关系，利率涨房价跌，利率跌房价涨。那么我们马上分析一下利率和房价的关系，看图： 图一 看清楚了吗？发现什么规律了吗？反正我是没发现。这图上利率不变、房在涨，利率下调，房在涨，利率上调，房似乎也在涨。时间步调也相当没节奏。只是最后出现了符合规律的反向变化。这样的东西能指导实践吗，反正我是不敢靠这个买房。太不靠谱了。 我来简单说一下看利率买房为什么不靠谱。利率是央行货币工具中的一件重器，因为副作用大，尽量不使用。而是多采用其他的货币工具（存准、公开操作等）实现货币政策的目的。所以客观地讲，利率对房价有影响，但不常影响。这就好比，单位一把手固然权利大，但平时管教你的是直接上级。好，需求端暂时说这么多。 影响供给端的主要因素是什么？对，是房子数量。那么影响房子数量的是什么？面包是用面粉做的，所以影响房子的是土地。土地价格由土地的供给关系决定。由于土地供给量是地方政府计划控制的，供给量是相对稳定的。那么，土地的需求主要由房产商的出价决定，房产商能出多高的价，在于它的融资规模。而融资规模主要受到社会货币供给量的影响。好了，根也捋到了货币供给量。 那么综上，我们已经把房价和货币供量给接上头了。下面，分析货币供给。衡量货币供给的主要指标M1、M2分别代表了不同统计口径下的货币供给量（简单说，M1=现金+活期存款；M2=M1+定期存款）。那么M1、M2与房价的关系如何呢？看图2： 图二：房价与M1、M2的联动高度契合 怎么样，有点小吃惊吧。别说你没看出来。这和利率那张（图一）对比，规律明显得太多了。尤其是M1和房价的走势相当地契合。M2稍有些偏差，这也不难理解，M2是央行进行货币政策调控的主要指标，必须保持M2的稳定，才能保证物价的稳定（央行不管房价，房价不计入物价CPI）。所以，我们离真相又近了一步，现在只研究M1。由于图2是我自己制作，只能找到年度数据，很多变动的细节看不到。所以，再给大家看张图： 图三：房价与M1变动趋势。M1红色、房价蓝色 怎么样，贴合得多么好，就像平移了一般。说到平移，看坐标系横轴是时间轴。又是一个惊喜！由图可见，M1的变化比房价稍稍提前那么2-3个月。怎么样？怎么样！真相找到了！只要抓住M1，我们就能判断房价下一步的走势了。 怎么抓住M1？官方每月都会公布M1、M2。可以去国家统计局网站的国家数据—月度数据查询。但是仅仅知道M1的数据，顶多也就算有了六成功力。要融会贯通，还需再掌握一些小知识和小技巧。 好了，今天讲到这，写不动了。下次介绍一下M1与房价关联密切的原因，影响M1的因素，以及如何利用数据判断，就大功告成了。 |
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