湾区房价长期走势(三）

上期我们把好区和屌丝区分组做了讨论，大家反响强烈。这种分组研究方法有一定的问题： 如果一个小组里有个很强的outlier, 那可能会拖垮整个小组的走势。比如有读者气愤地表示屌丝也有尊严啊，怎么能把hayward和大名鼎鼎的95131放在一起，这不是侮辱大家智商吗？我们在上节末尾也提到，会在这里做一个更详细的update。

咱们首先来看5个白富美和5个屌丝20年来的心路历程 （10个地区画在一起颜色调整不开，所以分两个图，大家将就着看哈）：

从这两张图上看，我们随手归类（真的是随手?）的好区和差区总体的走势表现惊人的一致。白富美们幸福的很相似，而屌丝区屌丝的程度各不相同。这个在08年那次大跌表现的尤其明显：

上图中，红色的是屌丝成员，蓝色的是好区成员。大家可以看到两个梯队虽然成员跌的程度不同，但梯队之间的差异极其明显。好区梯队里除了相对屌丝的94040，其余跌的程度都在12%以下。而在差区，hayward居然跌了50%左右，其余的也都跌在25%左右。这几个区在大跌的时候的表现是比全国其他屌丝地点强不到哪儿去的。翻了翻12年的一些文章, 湾区经常被列为大跌的典型被揪出来被大家笑话。关于湾区和全国大跌时候的performance, 大家可以回头看这篇文章。

08年为什么好区和差区表现差异这么明显呢？针对当时的情况而言，最被指责的就是sub-prime lending（其实其他lending也有很大问题）。 sub-prime lending, 说白了就是给不合格的人做贷款。话说英语真虚伪，啥东西都有个好听的名字：

economically disadvantaged == 穷逼

culturally deprived environment == 黑人枪战区

enhanced interrogation == 行刑逼供

performance improvement program == 给你一个月时间找工作

Whole Grain, Sugar-free Donut == bagel

Fast Driving Award == 超速罚单

这些人里要么是首付不够，要么是信用记录特别差。他们总体说来在美国是中下产，即使有了贷款也买不了palo alto，所以大部分都在相对屌丝的地区买房。经济不好的时候这些人最先受到冲击，工作没了，房价跌了，没有前进的动力了只好把钥匙还给银行。很多地区甚至10% – 20%的屋主都决定walk away. 银行手上握着一把房子总得出售吧，但给公家卖房子大家也不是那么上心，所以很多房子都是超级贱卖，银行不管卖出什么价只要扔掉了就满意了。直到10年后的今天，市场上还是流传着一大批银行没卖出去的房子，在这堆房子里扒deal已经成为一个职业，虽然有点非主流。 大家可以想象，这种情况在burlingame或者palo alto出现的几率要小得多。

但01年的时候的危机，好区和差区表现掉了个个儿：

00年的时候差区（红色）表现比好区（蓝色）要好的多。对全美国而言dot.com bubble影响大的是股市而不是房市，贴个google出来的NASDAQ图，大家看看大跌盛景：

当年可真是跌出翔了(跌了80%左右），一直过了15年才回过劲来，林志玲都老了。有research说正是因为这一跌把美国人民的股市的信心彻底跌没，大家把纷纷转向房市，又一次用力过猛导致了08年的百年不遇的金融危机。

而这次大跌对湾区是股市房市破灭的双重打击。事实上，湾区历来是美国房价跌宕起伏最大的前三甲，因为湾区人民的收入对股票和bonus的依赖非常大。湾区人民14%的收入来自capital gain, 在全美国都是高的吓人的。根据砖家的数据，当时sv的collapse是非常突然的。NASDAQ跌的就十分突然，硅谷咬牙硬撑了三个月才开始突然大规模裁人，一个月从3%的失业率一下跌到了7%。灾难来的这么突然，房子的liquidity又这么差，估计根本没时间应对。

当然对tech的过分依赖不是湾区一个地方的问题，redfin最近的一项研究表明，tech worker已经和蝗虫差不多了，所到之处对当地的想买房的人民都是毁灭性的打击。去年全美国最hot的几个market, denvor, seattle, boston都可以看到tech worker抢房加价的身影，比蜜蜂还忙。不过目前tech 两大上市公司FB GOOG的报表还是挺好看的，个人认为水分不算大，google的year over year growth还能达到20%左右，fb更是超过了50%，这样的增长率在类似maket cap的公司中是很惊人的，毕竟这类公司的cost小，基本等于印钞机。对独角兽公司不了解不做评价。

尤其值得指出的是，当时跌的最多的居然是palo alto， 跌了20%以上。当然历史不一定会重演，今天的palo alto已经不是当年那枚低调安静的美男子了。