夫妻一方擅自卖房的合同效力及救济制度

 在婚姻关系存续期间，夫妻一方擅自出卖房屋时，是无权处分行为抑或无权代理行为？ 第三方善意取得该如何认定？另一方该如何维护自己的合法权益？另一方可以请求法院认定买卖合同无效？还是可以依据无权代理理论不予追认，进而认定合同无效？

【案情回顾】

 李某和鲁某系夫妻关系，婚后购置一套商品房并登记在丈夫李某名下。2015年12月，鲁某发现丈夫瞒着自己把房屋卖给了王某，并且已经办理了房屋过户手续。鲁某认为涉案房屋是夫妻共同财产，丈夫擅自卖房并没有经过妻子的同意，鲁某遂诉至法院要求确认李某和王某签订的房屋买卖合同无效。

 被告王某辩称，涉案房屋房产证上只有李某的名字，他是以市场价125万元的价格买到涉案房屋，且办理了所有权变更手续。双方的买卖协议合法有效，应驳回原告的诉讼请求。

 【审判结果】

法院经审理认为：本案中，王某与李某签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效。不存在恶意串通，以不合理的低价转让房屋、损害鲁某的合法权益的情形，故不符合合同无效的规定。夫妻一方在处理夫妻共同财产时，夫妻双方应平等协商取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知情为由对抗善意第三人。对于原告所称诉争房屋系夫妻共同财产，丈夫系无权处分，法院认为李某的无权处分行为并不影响合同的效力。王某以市场价购买房屋，房款已经支付且已转移登记，其购买涉案房屋的行为符合善意取得的要件。

     综上，法院判决驳回原告鲁某的诉讼请求。

     在现实生活中，经常会出现夫妻一方擅自卖房的现象，各个法院在合同效力的判断、夫妻另一方与购房人之间的利益如何平衡的问题上存在认识分歧，最终在裁判结果上“同案不同判”现象并不少见。因此，笔者根据《婚姻法司法解释》、《物权法》和合同法等法律进行解析，但因民法理论博大精深，本文观点仅代表笔者个人观点，供读者参考。

【疑难精解】

一、第三人信赖利益和夫妻财产的保护

 按照我国的婚姻法相关规定，在夫妻关系存续期间所得财产归夫妻共同所有，而在实际生活中间，很多房产并不登记在夫妻双方名下，而是仅仅登记在一方名下,经常出现夫妻一方隐瞒对方将房屋出卖给他人。此时，在法律价值的判断上就会出现两难的情形：是保护夫妻另一方的权力，给予其追回房屋的权力？还是保护第三人的信赖利益？这二者如何取得平衡？

  从保护第三人的信赖利益的角度出发，现行的法律规定有两个方向：1、确认房屋买卖合同有效。依据是：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》（以下称婚姻法解释一）第17条第2款规定，“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”以及 《买卖合同解释》第3条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”

2、援引善意取得制度使第三人直接取得房屋所有权。法条依据为：《物权法》第106条的善意取得制度，以及<婚姻法>司法解释三,第十一条规定: 一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持.

  在实践中，夫妻共有房屋的登记状况不同，第三人是否符合善意取得的情况不同，房产是否办理过户登记等具体情况，将夫妻一方擅自出卖共有房产分成二种情况进行讨论：第一种情形为夫妻共有房产登记在一方名下，登记权利人擅自卖房；第二种情形为夫妻共有房产登记在双方名下，一方冒名卖房。下文将对上述两种情形分别阐述。

二、无权处分与无权代理项下之房屋买卖合同效力

  要区分无权处分和无权代理的不同，首先要解释债权行为和物权行为，即负担行为和处分行为的区别。在物权行为模式下，法律行为被区分为负担行为和处分行为，负担行为仅在当事人之间产生债权债务的负担，而处分行为则直接引起物权的变动。

在理解了何为处分行为的基础上，我们来分析夫妻单方处分共有房屋的行为效力：

1、夫妻共有房产登记在一方名下，一方擅自卖房的合同效力。

  因房产系夫妻共有财产，一方处分共有财产系无权处分行为，但依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。以及 《买卖合同解释》第3条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”故此种情况下，夫妻一方的无权处分行为不影响合同的效力，房屋买卖合同有效。

   另外，在此情况下，如果房屋已经转移登记，则得以适用善意取得制度保护第三人的信赖利益，夫妻另一方已无权追回该房产。当然，依据《物权法》第106条及<婚姻法>司法解释三第十一条的规定，第三人善意取得不动产的适用条件有三：即受让房产时是善意的、以合理价格受让、不动产已经登记。此处需要重点注意的是，适用善意取得的前提条件是房屋已经转移登记。

  那么，如果房屋买卖合同签订后，还未转移登记，夫妻另一方是否可以主张追回房产？此时，由于房产尚未转移登记，第三人不能根据善意取得制度获得房屋所有权。同时，此时因未转移登记，房产仍旧属于夫妻共同财产，第三人无法通过强制执行取得所有权。此时，第三人就只能依据《买卖合同司法解释三》的相关规定要求出卖人承担违约责任或解除合同并主张损害赔偿以维护自己的利益。

2、夫妻共有房产登记在双方名下，一方冒名卖房的合同效力。

  在房屋系共同财产的情况下，一方擅自冒名卖房的行为，系无权代理行为。一般表现为告诉购房人夫妻另一方已经同意，有时候有夫妻另一方的授权委托书等证明。此处有必要先解释下无权代理和无权处分的区别：在无权代理中，代理人系以被代理人之名义进行活动；而在无权处分中，无权处分人系以自己名义对他人之物予以处分。具体到夫妻一方出卖房产究竟属于无权代理还是无权处分，应按照具体情况进行分析。在上述第一种情况下，处分人以自己的名义卖房，自然认定为无权处分。而如果房产登记在双方名下，一方冒名卖房的情况下，系以夫妻另一方的名义进行，应审查卖房人对夫妻另一方的是否有代理权，如果是有权代理，则结果归于被代理人，如果是无权代理，则应根据《合同法》的无权代理制度进行分析。

  那么如果冒名卖房一方如果是无权代理，房屋买卖合同效力如何呢？

  按照《合同法》48条的规定，此种无权代理的合同系效力待定的合同，经夫妻另一方的追认后，合同有效;如果夫妻另一方拒绝追认，则合同无效。当然，购房人也可以催告夫妻另一方进行追认，在被追认之前，购房人可以撤销合同。

  另外，《合同法》49条亦规定了表见代理制度，作为对无权代理制度中第三方信赖利益的救济。及《最高人民法院关于适用〈中华人和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》（以下称婚姻法解释一）第17条第2款规定，“他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”，是对表见制度的进一步明确。因此，夫妻共有房产登记在双方名下，一方冒名卖房的，只要符合上述法律规定，应认定为房屋买卖合同有效。

  需要注意的是，此种情况下，如果房屋转移登记，则第三人直接取得房屋所有权，而无需援引善意取得制度来取得所有权。因为善意取得制度在表见代理中无适用之余地。简单而言，在无权处分的情形下，善意取得制度作为第三人信赖利益的救济手段；而无权代理的情形下，表见代理作为第三人信赖利益的救济手段。民共

三、结语

  我们重新回到一开始的案件本身，本案系第一种情况，即房屋登记在夫妻一人名下，一方擅自卖房，系无权处分行为，但因无权处分行为不影响合同效力，在排除无效合同及可撤销合同等情况外，故房屋买卖合同应认定为有效合同。而其转移登记的物权行为虽为无权处分行为，但第三人可以援引善意取得制度和婚姻法司法解释三第11条取得房屋所有权。

  通过以上论述可以看出，在夫妻一方单方处分共有房产的案件中，首先需要明确的是无权处分行为还是无权代理行为，再考虑援引善意取得制度还是表见代理进行救济第三人的信赖利益。而在对于夫妻另一方的法律保护制度上，应注意“及时”的把握，具体而言：在无权处分的情况下，如果房产已转移登记，则应及时以无权处分为由要求确认房产转移行为之物权行为无效（不符合善意取得的情况下），进而行使追回权而追回房产;如果房产未转移登记，则应及时通知购房人并阻止夫妻另一方转移房屋所有权，以防止在转移房产后购房人援引善意取得制度取得房产；而在无权代理的情况下，应及时拒绝追认合同，进而使合同未被追认而无效。