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不管你信不信，房地产信托投资基金（REITs）业务正在成为资产证券化的下一个风口。 所谓房地产信托投资基金，是房地产资产证券化的重要手段，来来来，看看数字再说话。 2014年我国发行首单REITs产品，随后REITs业务快速发展，到今年2月末累计发行规模已达到480亿元，2016年全年发行总量达到200亿元，实现了大爆发，预计2017年发行总规模可能达到300亿元。 那么，问题来了，REITs业务为什么会突然间火起来了呢？ 三大因素让REITs火了！ 一言以蔽之，政策给力，加上房地产和机构投资者你情我愿，让REITs燃起火了！ 01 先说政策，就是支持的力度增大了。 2016年国务院发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》明确指出，要稳步推进REITs业务试点；2017年初，基金业协会、上交所相关负责人均表态将大力推动REITs业务进程和创新。随着REITs业务的蓬勃发展，相关业务制度出台也会渐行渐近，外部政策环境越来越有利于REITs业务快速发展。 0 2 再说商业地产，它们要借助REITs转型。 一方面，在发债、开发贷监管趋严的情况下，REITs将逐步成为房企融资新渠道。 另一方面，更为关键的是，我国商业地产增速逐步放缓、自持物业的增多，借助REITs业务，房企可以通过盘活存量商业地产，提高资金利用效率，实现轻资产化经营模式，这也是凯德集团等部分国际房企典型的经营模式。因此，房企开展REITs业务的动力越来越强。 03 为机构投资者提供长期、可观投资收益。 REITs业务可持续发展的关键之一在于商业地产的良好回报率。 商业地产是较为优质的投资资产，根据国外REITs收益率分析，其收益率水平高于债券收益率，低于股票收益率，但是波动性较低，股息率在大部分时间都跑赢了美国10年国债收益率。 在资产配置难度越来越大的背景下，REITs业务能够为保险、社保资金等机构投资者提供安全、较理想的投资回报率。 信托的比较优势 REITs业务这么有吸引力，那么信托公司适不适合，或者说值不值得拥有呢？答案是：必须的，因为比较优势明显啊！ 首先，房地产业务是信托公司的传统业务，涉足时间长，专业经验丰富； 其次，信托业务制度灵活多样，能够满足REITs业务对交易制度构架的需求； 再说了，信托制度是非常好的SPV工具，具有突出的破产隔离效果，日本等国家的REITs业务模式都是建立在信托制度基础上的。可以看出，信托公司开展REITs业务具有比较优势。 信托如何参与？ 实际上，随着REITs业务的深入发展，我国信托公司正深入参与其中。 从目前看，一是信托公司深度参与REITs基础资产的收购和整合。 在REITs业务发行前，需要对基础资产的整合，从而实现REITs投资者控制基础资产的目的，因此信托公司利用信托制度灵活多变的优势，积极参与基础资产的重组和整合。 比如，在中航红星爱琴海商业物业信托受益权资产支持专项计划中，通过信托计划认购合伙企业有限合伙人份额，持有控制基础资产的项目公司股权，由此REITs投资者通过专项资管计划持有信托受益权达到间接控制基础资产的目的。 二是信托公司加强REITs业务发行环节参与度。 2014年至2016年发行的REITs业务都是在交易所进行私募发行，而2017年兴业信托首次在银行间交易市场发行了皖新阅嘉一期房地产投资信托基金资产支持证券，这既创新了REITs业务的发行模式，也为信托公司在银行间市场开展REITs业务提供了良好经验。 长期以来，信托行业房地产信托主要集中于住宅地产业务，以提供新开发项目融资业务为主，通过深度参与REITs业务，有利于信托公司扩展商业地产的参与力度，强化对于商业地产企业的服务能力；有利于完善房地产业务链条，从而实现项目最初拿地融资、开发融资到存量地产盘活；有利于改善房地产交易模式，诸如通过REITs业务为房地产基金提供退出路径，推动房地产业务升级。 说了这么多REITs的好处和参与方式，你不要急着就要上REITs的马！下面这几点提示你还是要看仔细了，以免人仰马翻啊！ 做好REITs的几个关键 01 注重通过REITs撬动存量商业地产市场 REITs业务需要基础资产具有较为稳定的现金流，而存量商业地产最为合适。 信托公司可加强存量商业地产资源的整合能力，可与大型房企或者物业管理公司联手收购优质低价物业或者具有改造潜力的不良商业地产，通过改良、整合存量物业资产，实现资产升值，利用REITs业务有效退出，这将为信托公司打造房地产业务的发展新模式。 02 开展REITs业务要有效把控基础资产种类和区域位置。 为啥呢，因为并不是所有商业地产都适合开展REITs业务。统计显示，北美基础资产中25.6%为零售类商业地产，12.2%为写字楼，12.1%为多元类商业地产。我国已发行的REITs业务中，34%为零售类商业地产，26%为多元类商业地产，24%为写字楼。 可以看出，合意的REITs基础资产主要包括写字楼、零售类、商业综合体等商业地产，这类地产项目租金回报率较高，而且租金收入较为稳定。 就选择区域来看，着重考虑一线城市，一级部分商业地产景气度较高的二线城市，例如北上广深甲级写字楼空置率均值在6%，显著低于二线城市的23%，一线城市甲级写字楼市场回报率为5%左右，高于住宅地产2.6%的租金回报率。 03 开展REITs需要专业人才和整合好相关机构、资金资源。 REITs业务相比较一般ABS业务更加复杂，除了通常涉及的券商、银行、评级、法律等金融机构和中介机构，还要涉及税收、资产评估、物业管理等中介机构，提升对于基础资产的管理水平。 因此，在探索REITs业务发展过程中，信托公司有必要加强商业地产专业人才的培养，建设专注商业地产业务发展的子公司，强化对REITs中介机构的联系和互动，夯实REITs业务发展基础。 04 集合REITs专业投资资金和机构。 REITs是未来较优质的配置资产，信托公司可与保险、银行以及专业私募基金机构打造专业的REITs投资基金，投资于国内外REITs资产，打造全球化、分散化资产组合，形成大资管背景下特色业务定位和发展路径。（作者就职于华融信托） |
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