不动产登记面临的疑难问题及其对策

在

从分散登记走向统一登记的过程中，湖北省鄂州市不动产登记实现了机构编制、部门配合、工作流程、素质提升、服务群众等五个“到位”，探索并走出了一条正确的创新路径，成功解决了不少问题。但由于涉及不动产登记工作的相关法律、法规还不完善，登记操作层面存在复杂的情况，因而改革过程中也遇到了不少待解决的难题。笔者结合鄂州市的实践，尝试对不动产登记过程中遇到的疑难问题给出解决之道。

纷繁芜杂的历史遗留问题

不动产登记面临的历史遗留问题主要包括：有房产证无土地证，有土地证无房产证，以及两证都没有。目前，鄂州全市两证不全的有近1.5万户。

两证不全的原因纷繁芜杂，但主要有三：一是用地手续不全或土地用途未变更，出让金未交清，无法办理土地证；二是有用地手续，但由于规划、质检、消防等原因验收不合格或根本就没有规划手续，无法办理房产证；三是既无用地手续，又无规划、质检、消防等相关手续，由政府相关部门批准企业自建房屋。

应对之策

建议地方政府牵头，组织国土、房产、建委、规划等部门成立专班，对历史遗留问题分门别类地进行全面清理，出台政策逐一解决群众办证难、难办证的问题。同时，建议在有必要或条件合适时，由国家、省级层面出台相关措施，对破解各类历史遗留问题给出相应指导意见。

行政诉讼（复议）责任承担问题

分散登记时代，土地、房产、林业等部门不动产登记所引起的行政复议和行政诉讼分归各部门负责。不动产登记机构归并后，原房产、土地、林业等部门不动产登记所引起的行政诉讼、行政复议集中于不动产登记机构，并呈井喷式爆发之势。由于对原部门办理登记情况不清，对办证过程不了解，不动产登记机构往往只能疲于应诉。在这种情况下，登记机构的败诉几率很高，而一旦败诉，就面临赔偿问题以及造成损失的压力。目前，鄂州市不动产登记中心收到原单位不动产登记行政起诉书七份，已被动参加庭审两次；受理各类信访35件，接待信访135人次。在应对此类问题时，耗费了大量人力、财力，严重影响了正常工作，且效果并不明显。

应对之策

化解行政复议和行政诉讼难题，原不动产登记单位的参与非常重要。湖北省林业厅根据《不动产登记暂行条例》下发的《湖北省林业厅关于林业部门不动产登记工作移交与衔接中几个问题的通知》（以下简称《通知》），就林业部门的职责、电子档案移交、林权纠纷调处责任区分等五个方面的事项做了明确规定，明确“对实施不动产统一登记前产生的林权纠纷（以当地人民政府发布不动产统计登记公告时间为准），由当地林业主管部门牵头负责”。建议国土部门主动与建委、房产、规划等部门沟通，借鉴这一办法，以便较好地应对行政复议和行政诉讼，让不动产登记机构轻装上阵。

登记错误法律责任承担问题

业主申请办理不动产登记提供虚假材料、虚假证明，甚至虚假公证、虚假身份，因技术手段、人员能力等因素限制，不动产登记机构无法对相关资料、证明进行核实鉴定，极易造成登记错误。依照《物权法》规定，登记错误给业主造成损失应由登记机构先行赔偿，但没有明确申请业主所提供虚假资料应承担的法律责任。登记错误可以向造成登记错误的人追偿，但追偿又何其困难，很多时候不得不进行国家赔偿。此外，实践中登记机构对形式审查还是实质性审查尚不明确，可能导致其为了不担责而人为设置前置条件。

应对之策

不动产登记错误法律责任的承担，应具体情况具体分析，厘清责任。如果是申请人提供虚假材料、虚假证明、虚假身份造成的，应由申请人承担相应法律责任；因工作人员失职导致登记错误的，工作人员则应承担全部责任。同时，对办理人情登记证导致错误的，应按规定对责任人员严肃处理。此外，还应对行政干预和人为设置不动产登记前置条件的部门进行清理、通报，并追究责任。若出现法律问题，责任由出具文件的部门承担；造成经济损失的，由相关部门赔偿。不动产登记工作人员依法办理登记手续，其他部门不得违规干预。

职能职责难以厘清的问题

不动产统一登记制度实施后，各地移交给不动产登记机构的权限仅仅是登记发证职能，登记前的确权、勘察、审批职能仍属各部门。但社会上普遍认为，不动产登记机构承担了所有职能，无论哪个环节出现一丁点瑕疵，板子都打给登记部门。这种局面，主要是一些地方不动产登记职能不清、职责不明导致。

以房产抵押交易为例，由于房产抵押交易职能仍属房产交易部门，鄂州市民办理此类不动产登记，须首先持身份证、户口簿、结婚证、交易合同、抵押合同到房产交易所申请，填写申请表并签字盖章拍照，三天后再从交易所领取抵押交易告知单；然后，市民再次持上述材料凭抵押或交易告知单到不动产登记中心申请办理不动产抵押或交易登记。这样，群众需要在各部门多次跑、多次复印提交同样资料，才能拿到证书或证明，极不便民，且造成行政资源极大浪费。

应对之策

厘清登记职能职责，解决不动产权属职能界定问题。这方面同样可以参考湖北省林业厅的办法予以规范，《通知》关于林业部门的具体职责规定很明确，即在不动产登记工作中，林业部门具体负责林权权属确认，监管林地林木流转交易，调处合同纠纷，协同调处权属纠纷等，同时主动协同国土资源主管部门指导林权登记工作。

登记机构性质问题

目前，各地不动产登记机构性质不尽一致。有的属于公益一类，财政全额拨款；有的属于公益二类，财政差额拨款；还有的属于自收自支单位，依靠收费“养人”。此外，一些地方采取“以钱养事”的方式，聘用不动产登记工作人员。不统一的机构性质，不一样的人员身份，极易造成管理工作混乱、人员不够稳定，导致法律责任不清、责任追究难。

应对之策

关于不动产登记机构性质、人员性质及相关经费问题，建议国家或省级人民政府从不动产登记工作实际出发，明确登记机构性质、人员身份，从法律层面上保证不动产登记机构健康、平稳运行。

作者单位：湖北省鄂州市不动产登记中心

《中国不动产》2017年第4期

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