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2016年10月住宅限购之后，公寓市场在短期内迎来量与价的增长。2016年10月至2017年3月，市区、近郊以及天府新区的公寓项目月均走量3906套，为限购前9个月月均水平的1.6倍。从我们代表楼盘以及周边竞品来看，多数项目月均销量成倍增长。 近期特征 整体向好的趋势下，各方位量价表现仍明显分化，城南领先，半数项目月均成交可达上百套 各方位表现出一定分化，其中双流、天府新区明显领先，量价攀升幅度较大，目前预售证存量套数出清周期仅2.3个月。 从监测的指标楼盘来看，城南公寓项目量价涨幅最为明显，市场回升后半数项目月均成交可达上百套；城西多数老项目也在这轮利好行情中陆续清盘，目前在售项目不多；城东部分项目仍在储客阶段，未来供应持续增加；城北价格涨幅相对温和。 表：分区域公寓市场表现  （点击可查看大图） 注：出清周期=截止2017年3月认购存量套数/过去一年的月均认购成交套数 表：部分代表项目2016年10月后市场表现  （点击可查看大图） 表：分区域公寓产品月度备案成交均价（元/㎡）  （点击可查看大图） 图：天府新区+双流2016年至今月度认购成交套数  （点击可查看大图） 历史走势 2011年住宅限购之后的公寓市场走势，大致分为三阶段：2011年普遍热销、2012年个案拉动、2013年之后大幅萎缩。 回顾过去几年的公寓市场数据，我们发现，2011年受住宅市场限购影响，市区的公寓产品会迎来成交量的增长，2011年市区SOHO、LOFT分别实现80、69套的单项目月均成交水平，2012年，开发商借势加大供应，成交依然高位，但多由个案拉动，两极分化已经很明显；在2013年住宅市场明显回暖之后，市区SOHO、LOFT月均单项目成交量大幅下滑至16、18套，随后整体市场持续低迷，大部分项目结束公寓产品的推售。 图：2011年至今公寓市场与住宅市场市场表现总结  （点击可查看大图） 后市预判 客户对价格高敏感与政策新规下， 市场逐步恢复平稳， 但不排除个案在产品创新、 高投资回报率等条件下实现突破 1 相比2011年限购之后的普遍向好，受价格大幅上涨等因素影响，此轮公寓上涨周期更短，市场已出现降温迹象。同时客户对价格极为敏感，对城南的涨价接受程度更高。 相关调研显示，目前部分项目在来访与成交方面均有一定程度的降温，恐慌性购买的客户相比之前有所减少；客户对涨价普遍表现出一定抗性，哪怕与同区域的住宅价格仍有一定梯度。同时，一些地段产品较好、品牌开发商的公寓产品，价格上涨过后，开盘成交率有明显下滑。其中，部分投资客看好城南未来成长性，在价格大幅上涨之后仍保持较高的接受度。 2 作为住宅的低端投资替代品，近年来价值持续贬损，供应持续高位但需求并不多，价格始终原地踏步，与住宅价差持续拉大。 2015年以前，SOHO产品与同区域住宅能保持0.8以上的价格比，2016年开始部分项目出现了与同区域住宅0.6、0.7的价格比值，LOFT由于买一层送一层的较高附加值，在2013年之前价格持续超越同区域住宅，受其层高不超过4.9米新规的影响，溢价能力持续下滑，在2016年与同区域住宅产品的价格比已经跌进1以内。 表：2011-2016年市区公寓价格与同区域住宅产品对比  图：2012年至今市区公寓、住宅备案成交均价对比  3 长期来看，未来面临加息、货币收紧的压力。 2016年至今的房地产市场火爆，根源还是货币超发导致大量资金流入市场，公寓市场的短期爆发也是由于大量投资客手中资金没有好的投资渠道。银行等相关部门也表示，2017年在去杠杆为目标下将严控住房贷款规模，未来房地产市场整体面临资金收紧的压力。 4 未来仍应以项目自身条件为基础，根据目标客群核心需求精准定位来突破市场。 目前购买公寓的客户主要分为两大类： 一是有钱但没资格购买住宅的。其敏感点在于投资回报率，因此，需要项目所在区域未来有足够的租赁需求，如天府新区、高新西区、龙泉经开区等，拥有足够产业人群基础的区域，同时产品做到低总价。 二是有资格购买住宅但支付力不够的。其核心需求则是与同区域的住宅足够的价格梯度，且产品设计方面尽量与住宅靠拢，但近期目商住项目限制政策的出台，也使得还未报规的类住宅公寓产品受阻，且已经有欲买公寓超自住的客户表示，对产权续期以及产品舒适度方面有所担心，因此，未来公寓市场在产品定位的难度也将增加，相反，已上市的LOFT产品稀缺性也将显现。 表：《关于进一步加强商业、办公类建设项目管理的通告》主要内容  （点击可查看大图）  |
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