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名义产权人出售房屋,合同无效?

原创
2017-04-28  房产律师...

郑重声明:严禁抄袭、违者必究!

由于种种原因,房屋的名义产权人可能不是真实的产权人,如“代持”。对于这种情况,实际产权人一般可以通过确权之诉等方法取回房屋的所有权(过户到实际产权人名下)。但是,如果在房子过户到实际产权人名下之前,名义产权人将之出售,房屋买卖合同是否有效?

 

《合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的,合同无效:……(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;……

 

名义产权人明知自己对标的房屋没有所有权,还在未征得实际产权人同意的前提下将房屋出售,其具有明显的恶意

 

问题就在于买房人是否具有恶意。(1)如果买房人也具有恶意,则双方构成恶意串通损害第三人利益,合同无效;(2)如果买房人是善意的,则双方的买卖合同有效,买房人也可以取得标的房屋的所有权。当然,从善意取得的角度来看,买房人如果是善意的,其也能取得房屋所有权【《物权法》第一百零六条规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”《物权法解释一》第十五条规定:“受让人受让不动产或者动产时,不知道转让人无处分权,且无重大过失的,应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的,应当承担举证证明责任。”】

 

对于买房人是否具有恶意,要从以下几个方面来审查:是否有中介居间、买房人是否实际看过房、房屋买卖合同条款是否明显不合常理、房屋价款是否明显低于市场价、买房人是否未实际付款、买房人是否未要求交房等等

 

 

 

附解某贵与干某某房屋买卖合同纠纷案

 

案情简介:2011年9月13日,干某某(甲方)与案外人解某某(乙方)签订《出售约定》。合同约定甲方将系争房屋出售乙方,价款30万元;假如房地产交易登记部门认为房屋买卖价款30万元不当,则合同买卖价写45万元或更高;不管合同买卖价如何调高,由于该房屋目前存在与甲方无关的人的户口不肯迁出的现实,且目前被他人强行占有的现实,故调高的合同买卖价双方不执行,双方还是按照本《出售约定》的房屋买卖价30万元执行;税费由乙方承担;甲方收到乙方30万元购房款三日内,甲方应当归还上海市住房置业担保有限公司抵押借款30万元,并协助上海市住房置业担保有限公司撤销该房屋抵押登记事宜;甲方同意乙方指定的人解某贵为日后签订《上海市房地产买卖合同》和办理房屋产权过户登记时的签约购买人。

解某某于2011年10月8日出具承诺书,载明干某某保证不再另行将系争房屋出售给陈某;如陈某起诉干某某要回该房屋,法院判决支持陈某要回的请求,解某某同意解除与干某某的《出售约定》;假如最终无法过户,干某某应当退还房款30万元及购房补偿款5万元。

2011年10月27日,干某某与解某贵签订《上海市房地产买卖合同》,约定干某某将系争房屋出售给解某贵,房屋总价款50万元,2012年1月26日之前办理过户登记;双方确认关于2011年9月13日干某某与解某某签订的《出售约定》内容。

2011年12月1日,系争房屋的产权从干某某变更登记至解某贵名下。12月13日解某贵为新购房屋(即本案系争房屋)更换了新的锁芯,开锁和换锁芯共花费330元。当日,系争房屋的门锁又被换掉。次日,解某某发现门锁被换,遂报警。

2013年,解某贵起诉实际居住在系争房屋内的陈美芳,要求排除妨害并赔偿损失,案号为(2013)浦民一(民)初字第39599号。法院支持了解某贵的诉讼请求。陈美芳不服,上诉至上海市第一中级人民法院,案号为(2014)沪一中民二(民)终字第297号。上海市第一中级人民法院认为,解某贵虽取得系争房屋的房地产权证,但实际并未获得对系争房屋的占有、使用权。陈美芳在解某贵取得系争房屋产权之前即居住使用系争房屋,解某贵在其自身尚未取得系争房屋之完整产权的情况下,越过房屋买卖合同中约定的房屋交付环节,而以系争房屋完全产权人之身份直接向与其并无合同关系的房屋实际占有人注重排除妨害,要求陈美芳迁出系争房屋并赔偿损失,缺乏依据,法院难以支持。上海市第一中级人民法院撤销了上海市(2013)浦民一(民)初字第39599号民事判决。

另查明,系争房屋一直由陈某夫妇居住至今。

干某某总共收到解某贵35万元。2012年1月29日,干某某通过母亲唐培培将35万元退还给了解某贵(支付至解某某账户)。之后,解某贵与干某某之间就系争房屋的买卖合同纠纷引发诉讼,案件以撤诉方式结案。解某贵于2013年8月将35万元再次交给了干某某。

审理中,陈某提交2009年9月15日干某某出具的承诺书、2011年12月27日解某某与陈某出具的双方承诺、2012年1月5日干某某出具的承诺书(以下简称三份承诺),证明其出卖房屋不是其真实意思表示,系争房屋系陈某所有。其中,2009年9月15日干某某出具的承诺书,载明干某某系争房屋任陈某处理,干某某不干涉。2011年12月27日解某某与陈某在派出所出具的双方承诺,载明解某某承诺系争房屋有纠纷,其收到41万元后,退回该房屋,之后再转让过户所发生的所有税费解某某不承担;陈某承诺干某某支付解某某41万元房款。2012年1月5日干某某出具的承诺书,载明干某某承诺两个月将房屋产权过户到陈某名下,税收由干某某负责。

解某贵对三份承诺的真实性无异议,但是该组证据不具有关联性及合法性。干某某对三份承诺的真实性无异议,主张2009年9月15日的承诺书签字的时候不知情,稀里糊涂签字的;2012年1月5日的承诺书是在派出所内被逼迫签订的。

 

 

裁判原文节选【案号:上海市浦东新区人民法院(2015)浦民一(民)初字第15463号 】本院认为,恶意串通,损害第三人利益签订的合同无效。从干某某的陈述以及相关承诺可知,干某某并无真实购买系争房屋并取得相应产权的意思。系争房屋的产权登记在干某某名下,并非干某某的真实意思,干某某不应当将系争房屋出售。从《出售约定》、解某某于2011年10月8日出具的承诺书可知,在干某某与解某贵签订《上海市房地产买卖合同》之前,解某某(解某贵的代理人)就知道系争房屋的权属有争议,系争房屋实际由陈某居住,并知道陈某可能通过法院要求取回系争房屋的产权。上述事实,也与陈某提交的三份承诺能够互相印证。干某某与解某贵签订《上海市房地产买卖合同》系属恶意串通,损害了第三人的利益,合同无效。解某贵要求干某某履行合同并支付违约金的请求,缺乏依据,本院不予支持。解某贵擅自去开锁并更换锁芯,相关损失应当自行承担。

合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还。解某贵应当将系争房屋的产权恢复登记至干某某名下,同时干某某应当将收取的35万元退还解某贵。因解某贵够买系争房屋存在恶意,要求干某某赔偿增值收益损失363,756元,缺乏依据,本院不予支持。合同被确认无效后可退税,解某贵主张产权过户回干某某的交易费损失57,354元尚未发生,此项损失本案不处理,可另行主张。本案处理的是解某贵和干某某之间的房屋买卖合同纠纷,干某某、秦怀安、陈某三者的纠纷,不属于本案处理范围,本案不处理,相关人员可另行主张权利。

综上,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定,判决如下:一、原告解某贵与被告干某某签订的《上海市房地产买卖合同》无效; 二、原告解某贵应于本判决生效之日起十日内协助被告干某某将上海市浦东新区南泉路XXX弄XXX号XXX室房屋恢复登记至被告干某某名下,同时被告干某某退还原告解某贵购房款35万元; 三、驳回原告解某贵的其他诉讼请求。 负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,550元,由原告解某贵负担3,275元,被告干某某负担3,275元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。

 

 

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