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郑重声明：严禁抄袭、违者必究！ 引言：最近收到一份法院的判决书，法院判决卖房人每天向买房人支付逾期迁出户口的违约金每天200元左右，和本文所附案例的判决结果比较接近。由此，法院对逾期迁出户口的违约金的裁判尺度可见一斑。
《上海市房地产买卖合同》一般都会约定卖房人逾期迁出户口的，按照每日总房价的万分之五向买房人支付违约金，这个逾期违约金的金额明显是偏高的，要依法进行调整。
《合同法》第114条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。” 《合同法解释二》第29条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”
调整逾期迁出户口的违约金的因素很多——实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度、预期利益等因素。
（1）实际损失。买房人的实际损失往往难以用金钱衡量。因为买房人的实际损失一般表现为自己的户口落在公共户口或者亲朋好友房子里给自己及他人造成的不便，给孩子上学带来的困难，给房子再次出售的价值带来的负面影响等等。但是，这要具体情况具体分析，如某些买房人没有上海户口，自己及孩子的户口本来就不能迁入标的房屋，也就不存在前两种损失；一般而言，买房人购买房子后不会立即将房屋出售，因此，如果卖房人逾期迁出户口时间不是很长，对买房人也不会造成实质性的损害。当然，对买房人心理上的影响还是有的，而且可大可小。
（2）当事人的过错。对于逾期迁出户口，卖房人的过错差距比较大。a.标的房屋内的户口逾期迁出，有些是因为卖房人不知道标的房屋内有户口（如卖房人的上家的户口）或者卖房人没有权力迁出标的房屋内的户口（如标的房屋内的户口非卖房人本人的户口）。这样，卖房人的过错程度较低。b.标的房屋内的户口逾期迁出，有些是因为卖房人故意不迁出。这样，卖房人的过错程度就明显就比较大。
（3）预期利益。户口问题的预期利益，一般表现为房屋动迁所得的利益（现在已经很少了），孩子上学的利益（如标的房屋是比较好的学区房），给买房人的生活带来的便利等等。但是这些预期利益往往难以量化。
综上，逾期迁出户口的违约金如何调整没有一个可以量化的标准，法院的自由裁量权很大。每天200元左右也不是法院一刀切的标准。
附杨某某与张某某房屋买卖合同纠纷案
案情简介：2015年10月28日，原、被告就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定转让价款为200万元；双方于2015年12月15日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。“补充条款(一)”第7条约定，被告承诺自该房地产权利转移之日起的60日内，向房屋所在地的公安派出机构办妥原有户口的迁出手续。如被告未能在前述期限内迁出户口，则每逾期1日，被告应支付原告已付房价款的万分之五作为违约金，直至被告办妥该户口迁出手续为止。“附件三付款协议”约定：1、双方均确认在签署本合同之前，原告已经支付定金10万元；2、签订本合同次日，原告应直接支付被告部分首期房价款85万元，该款连同定金共计95万元作为原告支付被告的首期房价款；3、待原告之贷款经贷款银行审批通过且补足贷款不足部分、取得原告之上海市个人住房房产税认定通知书后3日内，双方备齐本交易之产权过户所需的一切材料向上海市浦东新区房地产交易中心申请办理本交易之产权过户手续；4、待本交易经上海市浦东新区房地产交易中心登记完毕后7日内，原告应支付被告第二期房价款100万元，该期房价款由原告委托贷款银行直接支付；5、待贷款银行将上述第4条所列贷款发放到被告指定账号后3日内，双方应对房屋进行验看、清点，确认无误后，双方签订房屋交接书，原告应直接支付给被告房价尾款5万元，被告应将该房地产按本合同约定交付原告。同日，原、被告还签订《补充协议》，约定原告同意就系争房屋现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿被告11万元，该款于2015年11月2日由原告直接支付被告等。2015年10月29日，原告向被告交付定金10万元。同日，原告又向被告交付房款85万元。2015年11月5日，被告出具《收据》言明，收到原告系争房屋的装修补偿款6万元。当年年底，原告还向被告交付5万元，被告出具《收据》言明，收到原告支付用于购买系争房屋房款5万元。2016年1月8日，原告又向被告支付房款40万元。同日，被告另行还出具一张《收据》言明，收到原告购买系争房屋之贷款未能如期批准而造成的违约金人民币10,500元。2016年1月21日，系争房屋已经变更过户登记至原告名下。另查明，目前，被告女儿的前夫刘凯的户口仍在系争房屋内。还查明，原告根据法院调查令调取的中国工商银行股份有限公司上海市分行第二营业部“全球信贷与代理投资管理系统”显示，对原告申请的贷款的处理意见为：加强贷后管理，确保按时收回本息。1、办妥贷款抵押手续。2、取得抵押登记证明并查询核对一致。3、填妥借款凭证，贷款放至出售房账户。4、请加强贷后管理和跟踪，关注借款人的收入变化，及时跟踪借款人的还款情况，并要求借款人在还款账户中保持足额月还款额。5、放款前请出具房尾款金额45万元缴纳凭证。6、请加强贷后管理和跟踪，关注抵押物的变化情况，并提供上家户口迁移证明资料并及时归档。证明上述事实的证据有：上海市房地产买卖合同、补偿协议、收据、上海市房地产权证、户籍资料、全球信贷与代理投资管理系统摘录。经质证，原、被告对上述证据的真实性无异议，本院予以确认。审理中，本院征询原告意见，鉴于银行贷款60万元目前确实未发放至被告账户，是否向被告支付房款60万元。原告答复，没有资金支付该房款，也不可能将60万元放至法院账户。
裁判原文节选【案号：上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初39435号】本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，依法有效，双方均应依约严格履行。现从合同履行情况看，被告至今为止未能将系争房屋内的户口迁出，已经构成违约，应当按约承担违约责任，现被告认为该违约金计算标准明显过高，本院根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，以实际损失为基础，兼顾当事人的过程程度以及预期利益等综合因素，酌情判定违约金按照每日200元的标准计算。至于原告认为因被告的户口未迁出系争房屋导致银行最终未发放贷款，但其提供的“全球信贷与代理投资管理系统”中的处理意见对此并未明确，且即使如原告所述因被告的户口原因未能发放贷款，原告因此可向被告主张相应的违约责任，但不能因此变更其合同义务，即合同约定在贷款发放到被告账户后3日内交付房屋，现事实上贷款未发放，且原告在审理中也明确表示无资金支付，故原告在未支付60万元的情况下现要求被告交付房屋，本院难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条的规定，判决如下：一、被告张某某于本判决生效之日起十日内支付原告杨某某逾期迁出户口的违约金(自2016年4月1日起计算至2016年7月8日止，按照每日200元标准计算)。二、驳回原告杨某某的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23,136元，减半收取11,568元，原告杨某某负担11,368元，被告张某某负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
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