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编者注：首先，因为惠州在知名度上，不如我们十大地级市中的其他城市，有许多朋友并不是很了解她。因此我先简单介绍下，熟悉的朋友可以直接跳过城市名片。 惠民之州 城市名片：惠州，广东省辖内19个地级市之一，三线城市。 位于广东省中南部东江之滨，她旁边有三个强势的邻居——深圳、东莞和广州。国家历史文化名城，辉煌时期时期可追至隋唐，当时的粤东重镇，后来的粤东门户，如今的惠民之州（有点类似于深圳的来了都是深圳人）。她是珠江三角洲地区中心城市之一，广东省的GDP大户。目前辖内2区3县，占地1.16万平方公里。 来源：百度 惠州环境宜人，国内少有。江流贯穿整个城市，自然风光迷人，生活节奏慢，多次被评为中国最具幸福感城市、中国十佳宜居城市。 惠州在文化上算是一个传统的广东城市。本地人以客家人为主，人口流入大，外来人口多为潮汕、四川、两湖、江西、华侨，当然这里深圳、香港人也不少。惠州包容性很强，民风淳朴，友善不排外。 惠州，是一个绝对能让你惊艳的城市。 GDP弱？增速已超广州！ 提前剧透下，在我们所讲的十大地级城市中，惠州的GDP总额是最弱的。但是，这并不能代表惠州就是经济实力是差的。根据广东省统计局数据显示，惠州的GDP增速在过去六年的时间里已经超过省会广州，在广东省排在前十的城市中，仅次于深圳。 而在过去的一年里，惠州的GDP总额达到3412.17亿元，稳居广东省前五城市，在全国百大城市中，惠州也迈过前60关口，经济实力不容小觑！ 数据来源：广东省统计局；制图：卡若特 2016年4月，《第一财经周刊》发布了新的中国城市分级排名榜单，惠州也被定义为“二线城市”，这也是基于对惠州未来的看好，以及对惠州经济实力的肯定。 广东也是一个强市如云的GDP大省，但不同于江苏，广东省的城市发展较不平衡，贫富差距很大，两极分化严重。因此从数据上看，惠州和排在前面的另外两个地级大市——东莞和佛山，仍然有很大的差距。东莞在经济体量上是惠州的2倍，而广州和深圳更是像巨人一样林立在惠州的眼前。惠州在未来的经济发展上，仍然有很多功课要做。 但是，我们仍然可以对惠州抱有一定的信心，因为惠州的未来上升空间依旧很大，并且会一直处于高速发展中。 东进，助惠州崛起！ 东进！东进！这是十三五之后，深圳扩张的重中之重，也是打造深港惠都市圈最重要的一步，惠州为深圳的扩张提供广阔的土地，形成大后方基地，而深圳也会给惠州带来完善的交通体系，以及人口、资金、产业。 交通先行是整个东进战略的基本原则第一条。 预计到2020年左右，惠州境内将形成“3条高铁线路+9座高铁站”的路网格局。其中赣深高铁分别设置博罗北、惠州北和仲恺站3个站点。深圳地铁14号线延伸至惠州，今年开工，预计2022前建成通车。 来源：网络 目前，城市发展的主要趋势都是集中资本，打造明星城市，然后再建设都市共荣体系，辐射周边中小城市，逐渐形成都市圈。而惠州就是典型的被辐射城市，近几年的经济崛起和深圳的超速发展有关。 而随着东进战略的实施发展，最大的收益者将会是惠州。因为相比东莞，东进给惠州带来的经济增量将更大，增速也一定更快，而东莞在与惠州的竞争中，优势很有可能会随着深港惠城市圈的推进而被逐渐弱化。 中短期内东莞会以碾压的姿态凌驾于惠州之上，但是随着惠州硬件设施与软件配套的全面升级，未来会拥有更多与东莞相抗衡的大中型产业，会与其形成旗鼓相当的局面。当然，深港惠都市圈内的城市即是竞争对手，也是合作伙伴，这是后话。 而面对深圳的东进战略，惠州政府班底也立下目标，五年后的惠州：GDP将破5000亿、形成千里轨道、成为广东硅谷、创新高地。惠州，巨变来临！ 楼市：火爆异常，一年内翻番！ 2015年初，楼市火爆的前一年，当时我陪伴一个朋友在惠城东平岛看盘，当时附近还有均价4500左右的二手房源。时隔一年，据安居客网站上显示，东平二手房已经达到每平8090元左右，房价上涨之快令人咋舌。 当然惠州的房价上涨之快，与深圳楼市的火热有紧密的关系。惠州楼市整体上都受深圳的辐射所影响，属于跟涨片区。但是惠州的自身内需增长也是其房价上涨的重要因素之一。 1、人口增长显著 我们仍然以小学生指数来判断一个地区的人口增长情况。根据广东省统计局的数据显示，在广东省统计在内的20个城市里（不含韶关），惠州目前拥有50.4万小学生，增幅达到了27%，名列广东省前三，超过广州、佛山等强市。 目前惠州市的常住人口475.55万人，户籍人口达到430.94万人，惠州的落户率很高。 数据来源：广东省统计局（注：韶关暂无数据，预计为负增长）；制图：卡若特 2、本外币存款稳进提升，固定资产投入加大 本外币存款是反映一个城市综合实力的指标，惠州在近五年的时间增幅达到83.5%。 本外币存款额稳进提升，也恰恰说明了购房能力的强劲。房地产在中国一直作为普通民众增值保值的首选，另外参考贷款额和固定投资我们可以推断出结论：惠州的购房需求也在进一步扩大。 来源：惠州市统计公报 来源：惠州市统计公报 而房地产开发投资在2014年攀上高峰后，在15年有所回落，也说明了惠州楼市目前有一定的库存量，但是经过2016年楼市大热后，这其中肯定有大量的房源被投资、刚需所消化。 根据惠州的去年严厉的预售证新政，可以预判未来惠州在房地产开发投资上会趋于谨慎的态度，避免不合理开发造成大量的库存。这也说明未来惠州的优质房源在数量上会更加紧凑稀缺，也预示着惠州未来的房价，整体上依旧会处于上扬的姿态。 另外我们参考下现在的东京，如果深港惠将来变成直辖市，惠州的未来可想而知。 各片区点评： 惠州楼市现在有两种概念，一是临深，二是深港惠概念，也就是都市圈共荣体系下楼市会受波动的其他片区。 1、惠阳+大亚湾（临深盘） 特点：受深圳辐射较强，价格低廉，投入成本低，上升空间大，属于潜力盘。 这里的房源也大多打着深圳超低价，100万买海景房等广告来吸引年轻置业者。从距离上讲，惠阳和大亚湾就是为深圳客提供住房的。相比深圳的天价房，惠阳和大亚湾的房源显得物美价廉。 而这里的定位也会随着轨道交通的建设，从炒作重灾区向刚需之地演变，因此我们也长线看好。 短线上看由于今年楼市严控，再加上交通、配套设施还不完善，短期内很难有所作为。 但是惠阳+大亚湾在与其他的临深盘竞争中，还是会赢在了时间成本上。从坪山站到惠州南站直线距离为19公里，到大亚湾开发区医院也就21.6公里，相当于北京市中心到六环，这种距离优势是其他片区无法抗衡的。 另外深圳14号线轨道交通的外延，也会给惠阳楼市带来新的增长力。 典型片区房价走势：
来源：安居客 注：今年随着深圳楼市的降温，价格上会有所下跌。 2、龙门县+惠城区+惠东县（部分） 特点：需求强劲，配套设施完善，交通便利 龙门县是临广盘，毗邻广州增城、从化，属广州跟涨片区。龙门县天然氧吧，很适宜居住，也是目前房价最高的地区。 惠城区是惠州市的核心区域，房价自然会居高不下。目前金山湖、红花湖和江北片区是惠城区最房价最高的片区。但是注意，金山湖和红花湖多高端物业，距离深圳辐射较远，投入成本又较高，因此投资意义不大。河南岸为老城区，与江北的竞争类似于深圳罗湖与南山，已逐渐处于劣势。 相比之下，江北新区更加有潜力。江北是目前新的商务中心，这里办公楼很多，配套设施完善，新地标佳兆业广场也位落于此。在江北的街道上，你经常可以看到粤B车，最近几年有很多香港人也选择在这里置业。 另外惠东县是一个值得注意的片区。惠东县东连深汕特别合作区，有一定的产业基础和人口红利，但是惠东县距离深圳辐射较远，并且分化严重，库存较多。距离巽寮湾附近的海边地段（如稔山）仍有一定的发展潜力，但前提是巽寮湾的海景物业先被肯定。因此这里的楼市要看具体的盘区。 典型片区房价走势：
来源：安居客 3、巽寮湾等度假物业 特点：环境优美，属旅居地产，不确定性强，可参考三亚
首先，我认为的可参考三亚，并不是说这里和三亚一样。巽寮湾自然风光优美，最近几年推出的度假物业有点类似于三亚，但还没有做到像三亚的那种规模。一些投资客也将这里的大多物业收购，然后出租给度假酒店以收取租金来做长线投资。 地图中红色箭头方向的海岸，已经被大多来自北京的开发商所抢购。巽寮湾的金融街是由北京的金融街控股股份有限公司所发开建设，中国房地产上市公司十强之一，总部位于北京。 蓝色箭头区域已经被深圳的一些开放商收购开发。碧桂园也在不久前进军巽寮湾，打着9500元海景房的口号，准备施展拳脚，可见如今度假物业的火热。 但是旅游地产仍然面临着许多的不确定性，因此谨慎看待。 4、其他片区（仲恺+博罗+惠东县部分片区） 特点：价格诱人但风险极大 博罗县和仲恺受辐射较小，未来会有高铁站，房价目前处于上扬状态，未来有一定的增长实力，但是同比其他片区较弱，后劲会不足。博罗县也是目前惠州的房价洼地。仲恺属于高新发展区，多工厂，周边环境复杂，人口素养参差不齐。 这两区目前正处于发展初期，城区规划较差，刚需自住可考虑，投资请谨慎。两地皆属于惠州的跟涨片区，受楼市的整体波动所影响。 对于惠东的楼市我处于谨慎的态度，因此分为两部分。这里的片区细化排名分别是临深汕合作区、临巽寮湾等海边度假物业、临惠城区、平山、临河临汕。河源目前均价5700左右，汕尾均价不到4千，跨度较大。而平山已经连降4个月，跌破6千。大岭、稔山、巽寮等均价已达到1万1左右，一个县的房价差距竟如此之大，实属罕见（蓝色部分是我认为不太乐观的片区）。 典型片区房价走势：
来源：安居客 综上，我们看好的片区排名是：
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