买房的几个关键指标，不懂亏大了！

文/小白读财经（ID：veekn365）

买房是一件麻烦事，如果不了解，最后往往亏大了！

很多朋友买房时仅仅是看房价、路段、交通、配套设施等信息，但往往省略了容积率、得房率、车位比、绿化率等几个重要指标，尤其是买期房的朋友，真正到了入住那会，才发现自己“上当了”。

这些指标究竟是什么鬼？那么现在小白给大家补补课。

一、容积率

容积率＝建筑面积/小区用地面积

建筑面积说的是建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，不仅包括卧室、大厅、厨房，还包含了阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。

需要注意的是建筑面积和套内使用面积不同：

建筑面积＝套内使用面积+分摊得公用建筑面积

套内使用面积＝套内建筑面积－套内墙体面积－阳台建筑面积

一般来说，套内使用面积占到建筑面积（销售面积）60%－70%左右，套内使用面积才是真实属于家庭的生活空间，但在国内大部分地方买房是按建筑面积(套内建筑面积+共用分摊面积)算钱的，有的朋友经常会遇到这样一个问题：建筑面积很大，房子也很贵，但自己的住房空间却很狭窄，那就是因为共用分摊面积部分太大了，导致套内建筑面积过小所致。

而容积率公式中“小区用地面积”简单地说就是楼盘下面的土地以及绿化地、道路等总面积。

你可以这么理解容积率，开发商拿了一块地，在这块地上建了N层楼，这N层楼的总面积加起来，除以土地以及绿化地、道路面积等总和就是容积率。

如果容积率太大，就说明楼层过高，在固定的土地上，开发商就可以建更高的楼，降低成本，获取更高的利润。容积率越低，买房人的生活品质往往就会越高，你可以这么理解，原来一个小区容积率是1.3可以建7层楼，住了100个人，现在容积率提高到4，可以建20多层，在固定的小区面积下住房人数由原来的100人增加到300人，你的生活条件是不是下降了？

所以买房时看好容积率非常重要，现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划，一般而言，容积率分为：

独立别墅为0.2~0.5,

联排别墅为0.4~0.7,

6层以下多层住宅为0.8~1.2,

11层小高层住宅为1.5~2.0,

18层高层住宅为1.8~2.5,

19层以上住宅为2.4~4.5,

住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅

如果买房的对应的楼层偏离这个数值过大，那么就要当心啦！

二、得房率

得房率＝套内建筑面积/建筑面积（套内建筑面积+共用分摊面积）

上面已经说过了，套内建筑面积可以视为自己生活的面积，建筑面积不仅包括套内建筑面积，还包含和别人一起共摊的过道、楼梯等。如果得房率过低，那么自己室内的生活空间就十分狭小，不实惠；但如果得房率过高，那么公共面积、过道、楼梯等过于狭窄，进出不方便、生活观感也差。

按照公布资料，得房率基本控制在85～90%，小高层得房率约80～85%，高层一般在75～80%，办公楼为55～60%。

三、绿化率

绿地率=绿地面积/小区用地面积

很多人在买房时经常把绿地率和绿化覆盖率混淆，绿地率要求非常严格，不是所有长草的地方可以视为绿地率，距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的土地或地表覆土达不到3米深度的土地，不管它们上面是否有绿化，都不计入绿地面积。

但是绿化覆盖率就不同：

绿化覆盖率＝绿化垂直投影面积之和/小区用地面积

绿化覆盖率要求比较宽松，像树下面的影子、凡是能够种草的地方都可归入绿化覆盖率，很多开发商卖房时指的“绿化率”很多是绿化覆盖率，比例可能是很高，但实际上国家规定的绿化标准往往是指绿化率，开发商用绿化覆盖率是有偷梁换柱嫌疑的，买房人在购房的时候要仔细问清在售楼书上印制出“绿化率”到底是绿化覆盖率还是绿化率。

国家规定新区建设的绿化率不低于30%，旧区改建的绿化率不应低于25%，在这么比例以上越高越好，40%以上保证居住舒适，50%以上可以看作花园式小区。

四、车位比

现在车子越来越多，房子供应的速度远赶不上，所以买房时一定要看车位比。

车位比＝总户数/车位总数

比如你这个小区有1000户人，900个车位，那么这个小区的车位比就是1：0.9，比例越高越好，现在普通小区要求的车位比是1：0.6，高档住宅要求的车位比是1：2以上。

五、楼间距

楼间距说的是同一个小区里两栋相邻的楼与楼之间的距离，楼与楼之间要有足够的距离才能保证日常的透光、通风、隔音等，保证生活质量。

房屋前后间距：普通小区居住用房可以用：楼高：楼间距=1：1.2比值计算。

房屋左右间距：多层（4-6层及以下）与多层建筑间距为6米，多层与高层（12层及以上）为9米，高层与高层之间为13米。

六、公摊系数

公摊系数＝小区总分摊面积之和/小区各套内建筑面积之和

和得房率等于套内建筑面积除以建筑面积不同的是，公摊系数是按总分摊面积来计算的，包含了管道井、楼梯间、公共墙体、设备间、电梯井、变电室、过道公共门厅、保安室等。

和得房率一样，公摊面积不宜过大，也不宜过小，一般是10-25%左右。

七、朝向

北方冬季北风肆虐，如果你怕寒冷，选择朝南的房子为佳。

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