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必看!所有验房可能会遇到的问题都在这了

 世外闲人图书馆 2017-05-07

又逢年底,一大波楼盘迎来交付季。在享受交付欣喜的同时,不要忘记,验房!验房!验房!

验房究竟要验什么?在收房前,相关的流程、注意事项和验房的一些方法,我们必须了解!

收房流程

房屋质量有问题,有两种情况可以退房

一是,因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经检验确属不合格,购房人可以请求解除合同和赔偿损失。主体结构包括地基基础工程、建筑地上主体部分。购房人在办理商品房交接入住手续时,开发商出示该商品房的《建筑工程竣工验收备案表》,如果不能出示,则说明该工程未经验收或验收不合格。即使开发商能够提供《建筑工程竣工验收备案表》,但当房屋交付后,经相关鉴定部门鉴定房屋主体结构不合格,购房者仍可主张权利。

二是,因房屋质量问题严重影响正常居住使用的,购房人可以请求解除合同和赔偿损失。房屋质量包括主体结构工程、屋面防水工程、电气管线、上下水管线、供热等,空气污染、噪声污染等也在其范围内。具体来说,房屋渗漏水、墙面裂痕、天花板开裂、地面空鼓、墙皮脱落等就是较为常见的情况。

验房步骤

1墙体或楼板裂缝

包括墙体裂缝及楼板裂缝。裂缝分为强度裂缝、沉降裂缝、温度裂缝、变形裂缝,产生的原因有材料强度不够,结构、墙体受力不均,抗拉、抗挤压强度不足,楼体不均匀沉降,建筑材料质次,砌筑后干燥不充分等;

2防水太差导致渗漏

由于防水工艺不完善、防水材料质量不过关等原因导致屋面渗漏,厨房卫生间向外的水平渗漏,以及向楼下的垂直渗漏,垂直渗漏多见于各种管线与楼板接合处。在雨季及厨房、卫生间用水量大时,渗漏严重会影响使用人的正常生活,破坏地面装修,影响楼上楼下邻里关系;

3楼体倾斜或结构不完善

表现为过了沉降期依然下沉不止;不均匀沉降导致楼体倾斜;整体强度不够,楼体受震动后或在大风中摆动;因结构不完善,部分或全部承重体系载力不够,导致楼体有局部或全部坍塌隐患;

4墙体空甚至墙皮脱落

墙体内部各砌块、层面之间连接不好,在压力、温差等作用下形成中空,致使墙体整体抗压能力降低,表面粉刷层易于脱落。有时在没有形成空鼓的情况下,由于墙表面粉刷材料质次,粉刷工艺不合要求,也会造成墙皮大面积脱落;

5门、窗密闭性差、变形

有的门窗自安装上开始,有的在使用一段时间后即出现密闭不好、部分材质或整体变形的问题,严重者起不到隔断视线、挡风遮雨的效果,有的无法关闭、开启。产生上述问题的原因在于选用材料质量不好,木材干燥程度不够,或在安装后受到潮湿侵袭,做工粗糙。门窗质量问题一般危害性不大,只需局部修整或替换即可;

6隔音、隔热效果差

住宅楼内户与户之间、户内各厅室之间隔断墙及楼板隔音、减震效果不好,达不到私秘性的要求;屋面、外墙冬天降温快,夏天升温快,达不到保温、隔热的要求。上述现象产生的原因在于墙体、屋面隔音、隔热材料厚度不够,材料质次,或者施工工艺不合要求;

7水、电、暖、气的设计位置不合理

包括水池、浴盆、蹲(坐)便器、水表、地漏、电源开关、电源插座、电表、暖气片、煤气灶、煤气表等设计种类不完善,设计位置与日常生活要求不符,影响家具布置。有的用电设备甚至存在漏电、火灾隐患;

8上下水跑冒滴漏

跑冒滴漏现象浪费资源,影响人的正常生活,形成的原因在于上下水管线水平、垂直设计不够合理,水龙头抽水马桶等质量不过关;

9公用设施设计不合理,质量不过关

如楼梯间位置不方便,楼梯宽度过小,电梯运行质量不稳定,公用照明设施不完善,消防安全设施缺乏等等。

验房除了房屋质量还要注意什么?

验收房屋流程可分为书面验收和现场验收两部分。切记不可没有验房就收房

书面验收包括查验房屋可以交付的文件如竣工备案表、交付许可证、实测面积数据等,收取《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。特别提醒购房者,开发商必须提供省建设厅统一新制订的《新建商品住宅质量保证书》及《新建商品住宅使用说明书》。

现场验收具体内容包括:1、所交付的房屋是否是您所购买的房屋,其结构设计是否和原图相符;2、水电气等附属配套设施是否按合同到位;3、房屋质量是否合格、门窗等是否与合同的约定相符;4、其他合同中约定的项目做得如何。

律师建议:验房中若有任何一项不符,均可拒绝签收并在交接记录上如实记载,较好将拒收理由书挂号寄给开发商。而对于配套设施缺失或缩水和违反规划的问题,可联络其他购房者共同要求开发商补做或赔偿,因为单个购房者就共同配套提出异议或要求往往势单力薄。必要时可联合向主管部门投诉甚至提起诉讼。这里提醒您,有些开发商交房时房屋并没有达到验收标准,为了避免承担逾期交房的责任,开发商会采用手段骗业主收房,购房者要留意合同上的交房日期,如果开发商延期可以追究责任。

验房后发现问题的处理方法

1、维修承诺问题: 首先与开发商确定如果验房时发现了问题,开发商承诺在多长时间内进行修缮,以及业主与开发商需要签订哪些维修单之类的单据。

2、水路、电路、天然气问题: 如果发现水、电路问题,要详细在验楼单上予以注明。由于上述问题造成业主不能收楼的,要在验楼单上详细注明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。

3、上、下水问题: 上、下水不通问题在验房时也比较常见,应要求开发商检查后说明导致问题的原因,在问题解决后再收房。

4、户型问题:验房时发现所验商品房和合同签订的要购买的商品房不一致。其结构与原设计图相同,户型与购房合同中的户型图不符的现象虽不多见,但是一旦发现此问题我们可以根据《商品房销售管理办法》的规定要求退房。

5、面积问题:验房时测量所购商品房的面积是很重要的一个工作。在我们发现实际面积与合同面积的面积误差绝对值超过3%时,可以选择接受其实际面积也可以做退房处理。

6、主体结构问题: 当发现所购商品房存在主体结构不合格的情况,应毫不犹豫的退房。

7、规划问题: 现在有些开发商在未告知业主或未得到业主同意的情况下,就擅自变更规划,实际上根据《商品房销售管理办法》的规定,在这种情况下我们一样可以要求退房。

当我们在验房时发现问题后,要保持冷静,毕竟没有什么问题是解决不了的。要保留好证据,如开发商承诺书、相关合同和约定、验楼单、相关照片和录像等。如果开发商不能按照合同约定的标准执行,我们可以到相关质量监查部门投诉,要求职能部门做出处理,或到法院起诉要求赔偿。

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