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昨天的土拍，让长清火了！尤其是，媒体都这么起标题——长清房价直逼一万。这好像是在说，长清房价要马上暴涨，还不够抓紧机会去买？ 还有章丘的房价。不知道从什么地方冒出来的消息，说章丘平均房价已经达到1万了…… 无论是对于章丘还是长清，你要是在那里工作、生活，该买房就买房，不要等靠；但如果你是济南主城区的人，想在章丘、长清投资房产，我们劝你三思而后行！ 长清、章丘房价到了8千、1万 还有什么吸引力？ 章丘现在确实有个别楼盘价格达到了1万以上，大部分楼盘的价格也在8千以上了。但到了这个价格，还有多大投资价值？ 章丘的房产升值，主要还得靠济南主城区的需求外溢。靠章丘自身经济发展，无法支撑起现在的房价。同样是中国百强县改成的“区”，威海文登区目前房价只有不足4000元/平。 济宁兖州区，也是曾经的百强县，目前房价不足5000元/平。 章丘有历史，有百脉泉……但如果离开济南主城区的外溢需求，它绝对不会有现在的房价。 但现在，济南主城区向章丘的外溢遇到了瓶颈： 以前济南主城区限购，章丘不限购，所以大家去章丘买房。现在章丘也限购了，为什么还要去章丘？图便宜吗？ 问题是，章丘的房价已经涨上来了——与其花着1万块钱、8000块钱的价格在几十公里之外的章丘投资，为什么不再加两三千块钱在唐冶、雪山、华山买呢？ 而且，在限购的情况下，你去章丘买了房子，就把主城区买房的名额丢了，得不偿失。 长清也面临着类似的情况。 有人说，济南R1线要开通了，郑济高铁要来了。然后呢？去长清买房子？ 问题是，长清房价现在普遍在7000元以上了，很多楼盘价格都上8000了。既然有这个价钱，为什么不再加两三千块钱在西客站买呢？买不到新房，买二手房！R1线、郑济高铁再方便，那坐了之后也得到西客站，还是不坐的好。 总之： 章丘和长清的房价已经涨上来了，它们涨到现在这个价位，已经到了瓶颈期，失去了主城区外溢的条件。 章丘、长清的房价要想继续大涨，有一个条件，那就是济南主城区涨得更猛，价格差距大大拉开…… 既然如此，为何不在主城区投资呢？ 风来了，猪也能飞！ 风停了呢？ 上面说的是，章丘、长清的投资价值要小一些。还有另外一个问题，如果遇到行业下行周期怎么办？ 风来了，猪也能飞起来。但当风停了，猪一定会是先掉下来。 中国的房地产有个特点，越是大城市，房价涨得越凶猛；越是小地方，房价越萎靡。 背后的逻辑很简单，越是大城市，人口凝聚力越强。越是小城市，人口流失风险越大。所以，北京的房价是很难下跌的：那里有全国最好的政治资源、教育资源、医疗资源、经济资源，全国13亿人，很多精英都往北京挤，土地供应就那么一点点，房价怎么掉下来？ 我们也并不担心济南主城区的房价往下掉，因为它背后有1亿山东人。即使胶东半岛有强大的青岛，咱只计算济南对半个省的辐射力，那也有5000万人呢（实际上，虽然胶东有青岛，但我们在济南仍能看到很多胶东人）。 但章丘和长清就不然了。 它们的房价，主要随着济南主城区带动，房价里面投资的属性更强一些。看章丘、长清本轮房价上涨，主要是从今年年初开始的。在全国一二线城市红火的2016年，尤其是去年10月以前，章丘、长清的房价是很温和的。 但济南主城区限购后，尤其是今年以来，加上各种消息面的刺激，大量投资性客户涌入长清、章丘，房价迅速攀升。 这两种不同的市场，在遇到行业下行周期时，最先下跌的、跌幅更大的一定是后者。 迄今为止，我们国家的房地产市场一直处于单边牛市中——只有大幅上涨，从来没有大幅下跌。即使有过两次小幅下跌，也是在为下一轮上涨蓄势。 这种单边牛市，终有一天会结束的。我们今天不说单边牛市结束的那一天，因为那一天如果真的来了，会是一场巨大的风暴。 我们只说单边牛市中的小幅下跌—— 在前一轮行业低迷期，2014年前后，济南主城区房价略有下调，但章丘、长清更是一片哀鸿，章丘房价一度下降10%左右。 （章丘14年房价走势） 即使到了去年上半年，济南主城区的房地产市场已经很是红火，章丘、长清的房价依然萎靡，大家还在担心这种小城区的房市未来。 这就如股票——在每一轮牛市中，最先上涨的通常是优质蓝筹股，然后是各种概念股，最后是各种垃圾股……但牛市结束，概念股、垃圾股会率先进入下跌通道…… 章丘、长清不是通州 有些人会拿章丘、长清与北京通州相比。看看通州今天的风采，长清、章丘会不会也有那么一天？ 我们觉得不会。 第一，通州是北京的副中心，北京未来很多机关都要搬到通州。但长清、章丘完全没有这样高的定位，未来也不会有那么高的定位。为什么？ 第二，通州与北京主城区，目前已经连为一片了。通州与北京东四环的距离，只有13公里左右。 章丘、长清呢？章丘主城区距离济南东绕城的距离是24公里左右，即使山大主校区距离济南东绕城也有20公里左右；长清好一些，已建成区与济南西部主城区有12公里左右，但西部并非济南主要发展方向。 济南东西长太长，南北狭窄，行政中心、经济中心如果放在东西两端，城市运行成本将是非常巨大。 所以，章丘、长清今天是济南的卫星城，未来一段时间仍会是济南的卫星城，很难在主城区的分工中担当重任的。 现在这个时代，信息很多，很乱。但我们希望发出一些独立的声音，也希望大家更理性、更清醒些，别被躁乱的信息裹挟…… 最后做一个更正，在昨天的长清土拍中，拿得大柿子园地块的为安徽盛晟集团，企业自称是安徽省安庆市本土知名房企。第一次听说这个企业，让亲们见笑了。 ——全文完—— 查看更多内容，请先关注本公众号，回复“汉峪片区”、“西客站”、“龙洞片区”、“济南铁路枢纽”等。 |
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