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2月6日，郑州土地市场迎来年后的首次土拍，宗地编号为204-217号共计14宗城改及合村并城用地集中出让，涉及中原区、二七区、高新区，共764.02亩。其中，商住“混搭”用地8宗，纯住宅用地6宗。 而在昨天的土拍中，14宗土地中的13宗地以起始价成交，唯一的波澜就是206号地被郑州汇泉置业有限公司以高于起始价400万元的价格摘地。 其中最“金贵”的土地出现在了二七新区，209号地以33250万元的总价成交，折合楼面价为2557元/㎡；楼面价最低的为汇泉置业的208号地，以19282万元的总价成交，折合楼面价为1732元/㎡。 从拍地信息中，我们经常能看到一个词：楼面价。我们对房价并不陌生，但是对于“楼面价”这个词，如果不是对房产熟知的话，可能往往不明就里。 那么楼面价到底是什么？楼面价又与房价有什么关系呢？ 1楼面价是什么？ 楼面价是指土地价格除以该土地的允许最大建筑面积，每个土地在获得时，基本都有容积率规定，框定了该土地建筑的最大面积。楼面价表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。 楼面价的计算公式为： 楼面价＝土地总价÷规划建筑面积 ＝土地单价÷规划容积率 规划建筑面积＝土地面积×容积率 容积率=地上建筑总面积÷规划用地面积 例如，2月6日土拍中的209号地，土地面积为43347.07平方米，最大容积率为3.0，最终成交价为33250万元。楼面价=332500000÷（43347.07×3.0）=2557元/平方米。 2楼面价和房价的关系 房价是指建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值，即房价：土地价格+建筑物价格，是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。房价的价格定位由多种因素构成。 楼盘总销售额=土地费用+建安工程费+税费及财务费用+净利润+管理费及开发费+公共配套设施费+所得税+销售费用+前期工程费+基础设施费（按构成比例排序） 房价由以上10种费用累加而成。其中土地费用作为最基本的构成因素所占比例最大。据推算，土地成本占房地产开发成本比例在40%左右，这还要看土地是通过什么途径拿到的，如是通过竞争激烈的拍卖，土地成本有可能占到开发成本的60%左右甚至更高。 那楼面价和房价之间有什么关系呢？ 楼面价表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。商品房的最终售价包括了楼面价，开发商在拿地的时候指出的土地价格会作为商品房最终售价的参考标准之一。 而一般情况下，楼面价和房价呈正比例关系，楼面价高的房子房价肯定贵，房价一般为楼面价的2～3倍。但实际情况中也会有不成比例的情况： 1、楼面价高房价不一定会高 如果市场降温，开发商为了降低风险迅速回本，可能会根据自身、周边情况做出合理调整。只要能赚钱，少点也无所谓。 比如，1月22日土拍中的北龙湖15号地，因郑东新区采用“限地价，竞房价”的方式，竞综合房价最低者为竞得人，并且不得高于竞得房价进行销售。而当日15号地楼面地价约23629元/㎡，竞综合房价23631元/㎡，也就是说房价仅比楼面价高2元/㎡。 2、楼面价低房价不一定低 如果拿地成本较低而项目开发周期较长，那么土地价值可能随着时间的增加而升高，水涨船高之下，房价也会对应拉高。 比如，郑州在7、8、9月份房价疯涨的阶段，那时候很多地甚至在购买的时候价格都很低，但是涨价的时候依然是“面不改色、心不跳”的硬着手腕拼了命的涨价。 所以，最终房价如何要看整个房地产市场的发展以及开发商对于楼盘的定位和其他项目成本。 |
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