商品房预租合同的成立与效力

商品房预租是指房地产开发经营企业在新建商品房未办理房地产初始登记、取得房地产权证前，与承租人签商品房租赁预约协议，并向承租人收取一定数额的预收款的行为。
当事人主张商品房预租合同关系成立的，除要举证证明符合合同成立的一般要件外，还应当证明具备下列构成要件：(一)商品房预租人系房地产开发企业；(二)预租商品房应当符合预售条件，并依法取得商品房预售许可证明；(三)预租商品房未被预售。【上海高院民一庭《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷办案要件指南》】
预租属于合同法上的预约合同，也可以视为附期限的租赁合同。如果预约合同的内容具备了本约的要件，从合同法的原理上说，就应当按照本约合同对待。一方当事人违反合同约定的，应当按照合同约定或者合同法规定的违约责任承担相应的责任。【《最高法院案例研究与权威观点汇总-房地产纠纷篇》】
人民法院对于当事人以在建房屋作为租赁标的物签订的《租赁合同书》及《房屋转租合同》之效力的认定，同其他合同一样，实行国家干预原则，即依职权审查合同是否存在违法性。对于合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，不具备法定无效要件的合同，应当尊重当事人合同意思自治原则，认定此类合同有效。【《最高法院案例研究与权威观点汇总-房地产纠纷篇》】