|
最近一段时间，咨询我房产纠纷，大部分都是涉及高评高贷的。此前我一直在提醒办理高评高贷的风险，还是有人禁不住诱惑要冒险，我发现2015年12月以后，高评高贷成了二手房买卖中介推荐房源一个卖点，高评高贷和主体变更确认书一样成了签订买卖合同的标配。可这里面的风险，对买家是很大的，业主找银行的麻烦，买家违约是分分钟的事。 我在二手房买家维权群一直说，没有快速一次性付款融资能力的买家，不要给中介公司的花言巧语蒙蔽，轻信他们打包票的高评高贷操作没有问题，作为二手房律师我告诉你这里面问题很多的，中介无法左右银行的审批也无法保证业主不反悔。即便是办理高评高贷也需要就具体的事宜和业主协商签订协议，即便以后出来问题也是买卖双方共同承担责任，不要试图欺瞒业主，你欺瞒不了的，他看一下首期款监管协议的金额或看一下贷款承诺书的金额就会发现。 下面说一个就多贷出来的购房纠纷的案件，一审法院居然认为多出的该部分购房款，买家无权向业主主张权利，须有业主返还给贷款银行，一审法院的理由着实毁了我的三观。 2015年12月，买卖双方在第三人某中介居间下签订《二手房买卖合同》，买家以649元购买业主名下深圳市南山区某房产，双房合同备注条款约定，业主须配合办理高贷，定金约定为80万。后双方又签订一份700万的买卖合同提交给银行办理高贷，并签订补充协议约定买家贷款多出购房款的部分共31万元，业主在收到首期款当日或第二日将超出的购房款返回给买家。为了办理高贷手续，双方走了一次虚假的20万定金转账手续，虚增定金20万元，此后双方的交易一直很顺利，在2016年2月初办理完毕过户后续，业主取得了首期款115万和尾款485万，但是却拒不按照双方的约定将多收取的购房款31万元返还给买家，经买家多次催要，拒不返回，遂引发纠纷。 一审法院认定，提交给银行的700万的合同损害银行的合法权益，为无效合同，同时认定上双方就多贷出的31万，约定业主在收到首期款当日或第二日将超出的购房款返回给买家补充协议也是无效协议，还认为依据合同买家应找银行索要，认为多出的31万元，不应该支付给买家，应该由业主返还给银行。遂驳回买家的要求业主返还购房款的诉讼请求。 买家上诉的事实与理由： 一、 一审基本事实没有查明，影响法院的法律适用。 1、一审法院对于双方在2016年1月1日相互转账20万元的事实没有认定。该行为足以认定被上诉人是在配合上诉人办理高贷业务。 2、一审法院对上诉人一审提交的《二手楼交易资金委托监管协议》约定的内容没有认定。 上诉人和被上诉人及第三人银行在该份协议第六条第一款中就监管在第三人银行的首期款在房产过户后直接划转至被上诉人指定的账户作出明确约定，变更了上诉人和被上诉人在买卖合同中约定的“如多于本合同转让成交价的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合买方办理监管银行要求的手续”。 二、一审法院适用法律错误。 1、本案涉及“阴阳合同”案件，应探究交易双方真实的意思表示，而不能单纯的因为双方办理高贷，而直接不加区别的认定双方签订用来办理高贷的的合同和补充协议全部无效。 双方在补充协议中约定的，高贷出来的购房款31万，应由被上诉人在收到首期款后当日或第二日将超出部分的金额退还上诉人，该约定是双方真实意思的表示，在上诉人和被上诉人之间具有法律约束力，应遵照执行。 2、一审法院对NOxxx912号《二手房买卖合同》和双方及第三人银行办理的《二手楼交易资金委托监管协议》之间的法律关系认识错误。 上诉人和被上诉人虽然在NOxxx912号《二手房买卖合同》第4条C中约定“如多于本合同转让成交价的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合买方办理监管银行要求的手续”，但是该条在实际履行过程中被三方在此后签订的《二手楼交易资金委托监管协议》变更，在监管协议第六条第一款中就监管在第三人银行的首期款在房产过户后直接划转至被上诉人指定的账户作出明确约定。 再则，依据买卖合同的约定，买家买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合买方办理监管银行要求的手续，第一，上诉人不是必须向银行主张退还监管资金，因为交易惯例是第三人是先放首期款后放购房款，不是同时支付。第二，退还需要被上诉人配合，被上诉人在没有收到全款的情况下不会配合。第三，双方已经另行签订补充协议约定高贷出来的购房款31万，应由被上诉人在收到首期款后当日或第二日将超出部分的金额退还上诉人。一审法院，认为上诉人只能向银行主张权利的说法在法律上站不住脚，没有被上诉人的配合，依据三方签订的首期款资金监管协议，上诉人单方无法申请银行变更监管金额。 3、一审法院在说理部分第11页最后二行认为本案上诉人高贷出来的31万是由银行向被上诉人支付的说法，及认为被上诉人应该向银行返还，上诉人无权向上诉人主张，是对上诉人和被上诉人及银行之间的法律关系认定错误。 本案存在上诉人和被上诉人之间的买卖合同关系，和上诉人和第三人银行之间的抵押贷款借贷关系，被上诉人配合上诉人签订首期款资金监管协议只是配合上诉人办理抵押贷款手续。 上诉人为购买被上诉人的房产，而向第三人银行申请办理贷款手续，约定在房产过户到上诉人名下后，第三人依据上诉人指示将监管在第三人处的首期款115万元放款给被上诉人，再由上诉人和第三人签订《个人贷款合同》，办理新房的抵押登记，此后第三人贷款给上诉人485万，并按照上诉人的指示受托支付给被上诉人，本案第三人银行是依据上诉人的指示办理的受托支付，第三人和被上诉人之间没有直接的法律关系，其是按照和上诉人之间的约定将首期款115万和剩余的485万支付给了被上诉人，第三人多支付的31万应由被上诉人返还给上诉人。该行为完全是合同法第65条规定的第三人代为履行的行为，其法律后果由合同的当事人承担而不是由第三人承担，这个基本的常识问题，一审居然认定错误。 经当事人同意，我发出本文，希望办理高贷的买家三思而行。高贷有风险，办前须思量。静待本案的二审结果。 ——周争锋2016年9月28日写于深圳 转载请注明出处 |
|
|
