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在许多人的日常生活中，免不了跟物业公司打交道。合格的物业公司为业主们提供干净、舒适、安全的小区环境，不合格的物业公司则让业主们有苦难言，怨声载道。 为此，小编今天化身老师，来给大家上一堂与物业服务相关的法律知识课！ “物业” 一词来自于香港方言。在《香港房地产法》一书中，作者李宗锋先生称“物业”是单元性的房地产。它既可以是单元性的地产，也可以是单元性的房产;既可以是一套住宅，也可以是一栋楼宇或房屋，故而物业所涉及的范围非常广泛。  1.什么是物业管理 物业管理是指物业服务企业受业主委托，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动，并向业主和使用人提供综合性的有偿服务，使物业发挥其更大的使用效能。  2.物业管理范围  业主  对其所拥有的物业享有所有权，对小区的公共部位场所及共用设施拥有合理、合法的使用权。 物业公司 对小区的楼宇结构、公共部位场所、共用设施设备、道路、绿地等拥有管理权并负责日常服务工作。 3.物业管理费的用途 （1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； （2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； （3）物业管理区域清洁卫生费用； （4）物业管理区域绿化养护费用； （5）物业管理区域秩序维护费用； （6）办公费用； （7）物业管理企业固定资产折旧； （8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； （9）经业主同意的其它费用。  4.维修基金的管理和使用 维修基金是依据有关法规筹集的用于新商品房（包括经济适用房）和公有住房出售后的共用部位，共用设施设备维修之用的专门款项。 一、根据《物业管理条例》规定，本物业建立共同部位、共同设施设备保修期满后大、中维修、更新、改造的维修资金。维修资金的使用经物业公司提出年度使用计划，由业主大会和业主委员会申请并报与物业建设行政主管部门审核后划拨。 二、维修基金不敷使用时，经行政主管部门审核批准后按业主占有的房屋建筑面积比例续筹。 三、业主转让房屋所有权时，结余维修资金不予退还，随房屋所有权过户。 住在小区里， 你需要了解这些法律知识， 不懂就吃大亏了！  开课啦 吃瓜群众 小编老师，我知道小区物业会绿化环境呀，打扫公共区域呀，还有吗？ 当然啦！接着往下看！ 小编老师 问题1：小区物业服务一般包含哪些内容? 回答 小区物业服务的内容应当按照小区物业服务合同的约定进行。根据《物业管理条例》第二条的规定，物业服务指的是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 一般而言，物业服务具体包括综合管理、房屋及共用设施设备的维护管理、公共秩序维护、保洁服务、绿化管理、装饰装修管理服务、停车管理服务等内容。 吃瓜群众 小编老师，物业公司是不是可以给任意一个小区提供服务呀？ NONONO！ 小编老师 问题2：一般的物业公司可以为任何小区服务吗? 回答 不可以，看等级。 可能大家不知道，物业公司分三个等级，一级资质的物业公司可以承接各类物业管理项目，二级资质的物业公司可承接30万平方米以下的住宅项目，三级资质的物业公司可承接20万平方米以下的住宅项目。快去看看你们小区物业公司的等级吧! 吃瓜群众 小编老师，有听说物业会要求业主预交物业费呢？ 这样的做法是没有依据的哦！ 小编老师 问题3：预交物业费有没有法律上的依据? 回答 很多买了房的业主们都会碰到这样的情况，在验房时物业公司会要求业主预交一段时间的物业费，实际上，这样的做法是没有依据的。 按照规定，物业管理公司不得违背业主或非业主使用人的意愿提前收费;经批准可以预收的，预收期不得超过6个月，对此，若是物业公司没有出示政府行政部门批准文件，可以拒交。 吃瓜群众 小编老师，业主能审查物业的收支吗？ 不行的呢！ 小编老师 问题4：业主有权审查物业管理企业的收支吗?关键词：搜索 回答 没有。 只有业主委员会可以请有关审计部门进行审计。因为一般的业主不具备专业的财务资质，即使是专业财务人员也无法以个人身份提供具有合法效力的审计证明。如果每个业主都可以滥用自己的查账权，这样只能严重干扰管理公司的正常运作。 吃瓜群众 房屋质量不过关，就不用交物业费啦？ 太扯了哦！ 小编老师 问题5：房屋存在质量问题，业主可以拒交物业费吗? 回答 在物业管理法律关系中，业主应该向物业管理公司给付物业费，业主是债务人，物业管理公司是债权人;而在房屋买卖关系中，业主是债权人，开发商是债务人。业主不能要求物业管理公司为开发商前期的建设质量等问题负责，因此不能以物业管理费来抵消前述遗留问题产生的损失。应该按照合同约定向物业管理公司给付物业管理费。 至于前期出现的遗留问题，如果保修服务可以解决的，通过保修服务解决。保修服务解决不了的问题或者其他非保修方面的问题，应该由开发商负责解决。开发商应该按照国家法律、法规、合同约定等，承担相应的民事责任。 将本应属于业主和开发商之间的矛盾转变成业主与物业管理公司之间的矛盾，是生活中普通老百姓都会有的一个法律误区。因合同具有相对性原则，基于一个事实和理由的法律关系不能转嫁到不同的法律关系层面上，所以业主以房屋存在质量问题、人身财物受损、新房未入住、车位被占用等情况作为不如期交纳物业费的理由不能作为抗辩的事实，往往得不到法院的支持。 吃瓜群众 物业公司连小区的装修都没有搞好，我要拒交物业费！！ 这可不行哦，快来看看下面的解读吧！ 小编老师 问题6：交房后业主一直未装修居住，是否应当交纳物业费? 回答 在物业公司书面通知业主后交费后，就算业主一直未装修居住，也应当交纳物业费。 针对这一问题，最高人民法院已经颁布了司法解释，《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。” 楼上邻居没交物业费，被物业公司停水啦！ 举报举报！ 小编老师 问题7：不交物业费，物业管理公司有权停水停电吗? 回答 供水、供电合同的双方当事人为业主与供水、供电公司;物业管理合同的双方当事人为业主与物业管理公司，两者处于不同的法律关系中。 停水停电的权利是供水、供电公司的一项重要合同履行抗辩权，物业公司不是供水供电合同的主体，自然不享有供水供电权。在物业管理合同中，约定在业主欠缴物业费的情况下，物业公司可以以停水停电为惩罚手段，在合同法上属于涉他条款，依据合同相对性原则，这种条款应征得权利人的同意，否则，为无效条款，业主反而可以追究物业管理公司的侵权损害赔偿责任。在这种情况下，如果物业公司擅自停水停电给供水、供电公司造成损失，供水供电公司也可以向物业公司索赔。 吃瓜群众 小编老师，我家上次被物业公司罚款了呢！ 物业公司这样是不对的！ 小编老师 问题8：物业公司能够对业主进行各类罚款吗? 回答 不能。对于业主乱扔垃圾、乱搭乱建、乱停车等行为，物业公司都不能罚款。 罚款是一种行政处罚行为，只有特定的行政执法单位才能对公民进行罚款，其他个人、企业一律不得对他人进行罚款处罚。 吃瓜群众 小编老师，我家昨天丢了部手机呢，谁来赔偿呀？ 这个真的要看情况了呢！ 小编老师 问题9：业主家被盗，物业公司是否一定要赔偿? 回答 这个事情得分情况讨论。 《物业管理条例》第47条物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。 但是，保安服务内容不包含对住户室内财产的安全保卫工作。物业公司收取的保安费仅用于维持小区公共秩序和日常巡视，并非是对小区内特定的人、财、物予以管理。只要保安服务达到规定的要求，物业公司就没有法律责任。 吃瓜群众 小编老师，小红住在一楼，都不需要坐电梯，还要交电梯费们吗？ 要的！ 小编老师 问题10：住在底层的业主还要交电梯费吗? 回答 高层住宅中的首层住户在没有特殊约定的前提下，应该与其他楼层住户一样，承担电梯运行维护费。 一栋住宅，按所有权可划分为两部分，即专有部分和共有部分。专有部分是指各产权人独立使用的单元空间，共有部分是指不属于单个产权人所有而供全体产权人使用的空间、部位、设施和设备。 高层住宅的电梯系统属共有部分中的共用设备，共有部分的特性是：产权上属全体产权人所有，功能上供全体产权人使用，实物形态上不能分割给各产权人。按照我国现行物业管理的有关政策规定，住宅专有部分由产权人自行负责维护管理，住宅共有部分由物业管理企业统一负责维护管理，其费用由全体产权人分摊。 自然，电梯运行维护费用也应由全体产权人分摊。 吃瓜群众 小编老师，我的快递到啦，让物业代收没毛病吧? 没毛病，但是…… 小编老师 问题11：业主没在家时，物业应该帮忙代收快递吗? 回答 一般情况下，如果业主没有和物管签订代收代管协议或缴纳保管费用，物管人员或保安并无义务代签收业主包裹;若在业主授权或征得业主同意下代签收了包裹，那么物管人员或保安就必须承担代为保管的职责和义务，假如这一过程中不慎造成包裹丢失或损坏，那么代签人就需要承担相应责任。 吃瓜群众 小编老师，听说有笔钱叫物业维修金！ 问题12：怎样申请动用物业维修基金? 回答 根据《商品住宅专项维修资金使用管理暂行规定》，开发商、购房者缴纳的公共维修基金要全部到位，使用前由小区的业主大会和业主委员来统一决策。 申请程序是： 由业主委员会将维修项目及预算在小区公示，经过业主大会三分之二以上业主投票表决同意后，再向区房产局提出申请，申请通过后，才会划拨预算总额的80%%费用;工程竣工后，再与业主大会据实结算，按户分摊。电梯、内外墙、公共楼道等小区共用设施设备维修时，可申请动用维修基金。 吃瓜群众 小编老师，小区的车位难道不是业主专属吗？ 问题13：小区的车位所有权到底属于谁? 回答 先看根本大法《物权法》条文之规定： 七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 “七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。” 上述第七十四条基本上明确了探求车库、车位所有权归属问题的路径，开发商也往往通过房屋买卖合同条款约定车库、车位的所有权归属于自己，同时提醒购房者通过购买或租赁的形式取得车库、车位的使用权。 来源：综合网络 |
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