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房地产尽职调查 ——斯科特·D.麦克弗森 斯科特·D.麦克弗森是Capital Advisory集团的创始人及总裁。Capital Advi sory集团于2001年成立，专为房地产项目进行融资。公司已经向全美的房地产项目发放了总计35亿美元的债权及股权投资。公司的投资标的多种多样，从空地到大型公寓楼都是他们的投资对象。公司已经完成了多个投资额逾1亿美元的项目。更多信息请登录公司网址www.capitaladvisorygroup.us。 我认识斯科特是在1999年的菲尼克斯高尔夫球公开赛上。我之前就听说他是亚利桑那州最出名的抵押银行家，但却一直不知道他也听过我的名字。他朝我微笑，然后站起身走过来，说：“你对股票和公募基金的那些评价真是太对了，它们真是些糟糕的投资产品。” 那段时间，我正面对那些公募基金公司支持着的理财规划师和财经杂志轮番的攻击。你可能还记得1999年的时候，股票市场异常红火，人们都觉得自己能在新的互联网经济当中变成百万富翁。所以，有了斯科特这样的人支持我，指出股票和公募基金的高风险性，对我来说是莫大的安慰。由于他的出现，那场比赛让我更加难忘。 现在，斯科特是我碰到房地产融资问题之时首先想到的3位抵押银行家之一。他在几年前就警告过我，次级债正将房地产市场的泡沫越吹越大。也正是多亏了斯科特，我和我的妻子金才在房地产的投资过程中审慎为先，从而避免了像别人一样沦为名副其实的房地产赌徒。 我一直致力于财务方面的教育工作，因为只有当你聪明起来之后，你才能最大程度地控制风险。这也就是这一章要谈的内容。斯科特让我变得更加聪明，他教给我的那些知识也帮助我在面对每一桩交易的时候都能将风险控制在最低范围内。相信他的智慧也会通过这一章的内容传递给你。 ——罗伯特·清崎 每当谈到房地产尽职调查的话题，无非都是如何通过团队的力量发现问题、证实问题的内容。的确，无论你面对的是独户的小院还是大型的商用写字楼，尽职调查的过程都是如此，调查的项目也大同小异。话说回来，只有经历这么一个过程，买家才能确定自己对标的房产的真实情况有了全面的理解。如果你是卖家，你肯定也想在尽职调查的过程中尽职尽责地工作。 小贴士 本杰明·富兰克林曾经说过：“幸运出自勤奋。” 当作为房地产的投资商确定了收购目标时，你肯定已经了解到它的一些外在表象了。比如说房产的外观、卖家或是经纪人提供给你的相关财务数据。以此为据，你推断出它符合既定的投资标准和投资计划，从而决定进行购买。但当卖家同意接受你的要约之时，你的工作（或者说是你团队的工作）却才刚刚开始。 进行房地产的收购行动时，我坚信一支强有力的团队是成功的保证。本书的其他作者也都在各自的章节当中表达了同样的观点。事实情况是，大多数成功的人和公司都是依靠了团队的力量才最终获得了成功。在房地产行业当中，没有人可以独自承担所有的工作。如果你是在用别人的钱进行投资，那就更得寻找专业的人员来辅佐你。 在这一章当中，我会带你过一遍尽职调查的流程，同时告诉你每一个团队成员的作用各是什么。我还会通过自己的一些例子及我自己的“八条建议”，让你了解到收购的过程中高质量、公正的建议有多么重要。 对我来说，为尽职调查组建起一支团队就像是做拼图游戏一样。每个组员都有自己的专长，而只有通过你的领导才能把他们连在一起，拼成一幅完整的图画。这样一来，你也才能看清楚自己要收购对象的真实情况究竟是怎样的！ 我把整个尽职调查的过程分为了五大部分，即现场勘察、法律问题、产权问题、第三方报告、财务报告及税务报告。让我们从第一部分开始吧！ 尽职调查五大类别 ● 现场勘察。 ● 法律问题。 ● 产权问题。 ● 第三方报告。 ● 财务报告及税务报告。 现场勘察 通过现场勘察，你和你的团队可以深入地了解房产本身是否符合既定的投资计划，是否符合你的投资标准。我在这里展开一些说：如果你准备购入一栋公寓楼，然后通过简单的翻新在未来的几年当中增加租金收入，那么最先做的一步是什么？ 在向公寓楼的业主发出收购要约之前，得先找房屋管理公司帮你准备装修的报价。在这里，我用的可是“先”字。这项工作可不能等到你发出要约之后再做。如果算下来很不合算的话，根本就没必要往下进行了。 小贴士 如果你想成为职业的房地产投资人，那就先组建起自己的团队吧！ 那些称职的房地产管理公司可以为你审阅房屋的整修计划，确定它们的真实性和可行性，并给予你可信的回馈。同时，他们还能帮你在现有基础上进行费用、收入甚至是现金流的预测。他们也可以帮你判断业务计划的可行性。要记住，你得依靠房地产管理公司帮你保证商业计划的可操作性。所以，一定要和他们保持步调一致。 房地产管理公司自己也会有一套尽职调查的流程。专业的工作人员会检查房屋的每一个房间，就需要的数据和情况进行记录。这样一来，才能最终获得一份详细的屋况报告。 除了实地的勘察，房地产管理公司还会审核租金报表、运营情况报表及租客情况表等文件，以求获得房产真实的收入及支出情况。通常来讲，他们会最终为你提供一份调查结果摘要。 小贴士 房地产管理公司是你团队中重要的一员。找到最佳的公司，并与之紧密合作。 在这些年的职业生涯当中，我曾无数次见证了这份报告是如何帮助买家作出正确决定的。下面我就从两个不同的角度给你讲一讲吧！我曾经看中了一个有20户的楼房，于是决定买下来再分户出售。就在尽职调查几近结束快要签合同的时候，房地产管理公司带来了几个工程承包商对项目进行勘察。 为了将这栋楼房改造成公寓楼，我决定花2万美元进行整修，工程内容还包括给所有的房屋添加独立的淋浴设施。市场调研表明，同类的公寓楼每户都有独立的淋浴设施，所以为了保证它面世后的竞争力，这部分改造的费用是省不得的。 勘察过后，房地产管理公司的老板给我打来电话，说房子大体上没有问题，只是管道和楼梯井的布局有些特殊。如果想要改造出独立的洗浴设施，那就得每户增加5 000美元的预算。这样一算下来，总共的费用就需要增加10万美元。我的天呐！ 很明显，这部分费用是超出我的预算的。所以我找到房屋的业主重新商讨协议的具体条款。经过协商，他同意作出让步，将售价降低10万美元，而我则同意删除所有工程完毕之后的或有事项相关条款。可以说，专家们为我省下了这10万美元。房地产管理公司不但能发现潜在的额外成本，还能通过审阅租金报表和租客情况表为你的业务发现增长点。 还是说说我的故事吧！那是我在为亚利桑那州斯科茨代尔市的一栋大型公寓楼项目融资。这栋楼之前经营不善。所以我的客户决定将它买下，进行装修，然后以较高的租金对外出租。他认为那片地段的租金水平被低估了。所以，只要做一些简单的表面翻新，再适当做一些内部装修，租金立马能够升上去。 房地产管理公司在审阅过租金报表之后得出的结论好得令人咋舌。他们发现，有25%的租客在签订了第一份租赁合同之后房租就再也没有上涨过。有两名租客甚至是在15年前公寓楼开张的第一天就搬了进来，而他们的房租压根都没有涨过一分钱。这也就意味着单把现有的租金水平调至市场价，这栋楼的营业收入就能获得显著的上涨，更不用说装修过后了。房地产管理公司通过实际行动证明了自己的价值。 法律问题 聘用一名房地产方面的律师是必不可少的。律师的费用很高昂，但当你面对复杂的产权、合同、借款文件和其他的众多问题时，他的作用也就凸现出来了。当然，如果你是房地产投资的老手，并且当下只是要简单地买卖一栋没什么问题的房子，那你有可能自己就搞定了。不过你要记住，律师费可是省不得的。 照我的经验说，如果你团队中的律师很强，那你就应该把他放在最合适的位置做他最擅长的事儿。我就经常看到律师越俎代庖承担了受代理人的职责，从而带来了很多问题。要记得你才是团队的领袖，所有的人都应该向你汇报。这样一来，你的律师及其他的团队成员才能最大程度地发挥各自的价值。律师为交易增添价值的例子数不胜数，我就说一个最典型的吧！ 那时，我正在向俄勒冈州波特兰的一处独立产权公寓的开发商进行债务及股权投资。那位开发商聘请了一位德高望重的当地律师来审阅产权相关的一些文件。他发现在那些文件当中，有这样一份文件：业主某某某在文件中申明，在房屋被改造成独立产权公寓之前，必须征得他本人的同意。这样一来，如果得不到他本人的同意，就无法将这栋楼分开出售，也无法给房屋的买家独立的产权证明。 如果这个问题不解决，开发商就无法了结这个项目。这样一来，唯一的解决办法就是找到之前的那位业主，让他撤销这份文件。你猜怎么着？他同意撤销，但同时也开了一个价。折腾了这么一圈，开发商才发现这笔总价高达4 800万美元的交易，却被这样一个人拿捏住了自己的要害。 幸运的是，项目的卖方和之前的那位业主最终决定私了，我们最后也有惊无险地没多花一分钱就了结了这笔交易。这真得感谢我客户的律师仔细地研读了所有的文件，并及时发现了内在的问题。这也就是法律方面的尽职调查的意义所在：提前发现问题，并就发现的问题提出解决办法，或是作出继续或终止协议的决定。想想看，如果那位开发商没有发现问题就签下了合同，到改造的时候才发现自己为一纸合约所限该有多么痛苦？到那时候，再想说服前业主撤销限制改造的协议可就没那么简单了。到了那个地步，开发商可就完全要对对方言听计从了。 小贴士 我强烈建议你在做大型或复杂的交易时（比如涉及贷款、合资等问题），请一名律师为自己代理法律事务。 我最初是一名商用地产的抵押经纪人，在全国范围内为商用地产提供抵押贷款。我可以告诉你，贷款协议和合资协议是非常复杂的。你真的需要通晓这一切的人辅佐你，将它们解释给你听。 产权问题 跟寻找律师的标准相似，在寻找房地产产权公司的过程中，了解和信赖也是非常重要的。在我经手的每一个项目当中，我都会尽量将产权公司的选择权控制在自己手中。我还发现，同大型的产权公司合作往往能获得更优质的服务和更高的保障。 小贴士 选用一家出资人和律师都熟悉并了解的产权公司可以为你省下很多的时间和精力。 我还会让产权公司查询附近区域的同类房产价格、被收回抵押房产情况及附近房产持有人情况等相关信息，从而更加全面地了解附近区域的房地产现状。这些信息会对你的市场拓展计划和盈利预测起到非常重要的作用。 除了律师之外，还有别的团队成员可以在尽职调查的过程中帮你转危为安。先来告诉你一个产权公司帮我实现快速盈利的故事吧！事情发生在1987年，地点在亚利桑那州的天堂谷。那次的经历像是探宝一样。当时的我正在慢跑，忽然间我看到了一栋房子上标着“出售”的字样。这栋房子很小，但它所占的土地面积大约有2.5英亩。旁边还有另外的几个房子，总共占了大概5英亩的地方。这样的房子可并不常见。所以我心里盘算着说不定这其中有什么投资价值呢！ 当我拨通了广告上的电话时，经纪人说业主的母亲刚刚去世，所以他们希望将这栋房子尽快卖掉。当时的开价是22.5万美元，并且许诺，如果交易可以尽快进行，价钱还可以商量。所以我当天就付了18.5万美元的头款。按照双方的协议，我得在30天的时间内付出剩余的款项来保证交易的完成。 我拉来了产权公司帮助调查附近地区的房价水平，以确定我的交易是否合算。我们发现在过去的12个月当中，周围的10栋房子有5栋都更换了主人。紧接着，我发现这事情更有意思了。尽管在登记机关的档案中每一栋房产的所有人各不相同，但它们的税单地址却都一模一样。 没错了！肯定是有人在暗地里收购这片土地。我按照税单上的地址找过去，发现那是一家房地产开发公司。不仅如此，我还在之前的报纸上看到这家公司已经和利兹卡尔顿酒店签署了酒店开发项目合作协议，细节会在近期公布！ 多亏了产权公司带来的信息，我现在总算弄明白了为什么这片地方的换手率那 么高：房产开发公司相中了这片土地，准备在这里进行酒店的开发。所以在我正式买下这栋房子不久之后就与那家开发公司开了个会，把房子以37.5万美元卖了出去。我这一转手就赚了15万美元。除此之外，我还通过协商获得了那栋房子一年的使用权。记得富兰克林说过的那句话吗？“幸运出自勤奋。” 第三方报告 这是尽职调查过程中另一个重要环节。这里所指的第三方报告是环境评价报告、房屋质量报告、评估报告和市场调研报告。有的时候，根本不需要它们来帮助你制定决策。不过在大多数情况下有报告在手总是好的，而且你的出资人也会提出需要这类报告的要求。老规矩，一项一项来吧！ 环境评价报告 我强烈建议你找一家专业公司来做一次环境评价测试。报告应涵盖包括土壤成分、有毒物质等在内的多项内容。通常来说，一次环境评价测试大概需要2 000～3 000美元就可以完成，其实并不算贵。一旦发现了土壤或周围含有有毒的物质，你就会觉得这些钱花得太值了。 小贴士 如果你为了省钱而没做一期的环境评价测试，一旦出现问题的话，损失可能是你无法想象和承受的。所以，无论如何也不能省这笔钱。 如果你的融资是通过传统渠道获得的，那出资人一定会要求你出具一期的环境评价报告。不仅如此，很多金融机构还都有一份“可信的环境测评公司”列表。所以在你聘请环境测评公司之前，还是提前跟出资人通通气。如果还没有确定融资的对象，那你最好选择一家大型的环境测评公司，并且问问他们之前都和哪些金融机构合作过。 屋况报告 顾名思义，屋况报告就是对房屋的现况及存在的问题出具的报告。它的内容包括房屋结构、屋顶、沥青、污水管道和其他的一些内部系统。同时，它还会列明这些部分的剩余可用年限。这些内容对于预算的编制非常有价值。 小贴士 屋况报告为你提供了对房屋状况的另一个看法。无论你和房产管理公司之前对房子作出了怎样的判断，它都能站在客观的立场上为你的结论提出佐证或是质疑。它还有可能提出一些被你们忽略的点。所以它是非常重要的。 说到费用的问题，屋况报告可不是你打小算盘省钱的地方。这家公司不但要经验丰富，可以帮你发现问题，还得要具备良好的口碑，让你的出资人放心。之前也提到了，如果你还没有确定融资对象，还可以通过这些专业的公司为你引荐呢。 由第三方出具的屋况报告还有一个好处，那就是它的客观性。与房地产管理公司不同，由于没有直接的利益冲突，第三方出具的报告会更加公正。如果你拿着房地产管理公司的报告要求卖方就报告上的某些问题进行补偿，对方会认为中间有猫腻。但如果你是拿着第三方出具的报告，其真实性和可靠性就更高了，谈判也会更容易些。 评估 你可能觉得自己聪明绝顶，做项目根本不用评估。不过，我还是建议你最好别动这个心思。如果你的项目需要融资，那么，无论如何评估是少不了的。并且，看看评估价和你自己的判断相不相符有什么不好的呢？得出的结论有可能与你的判断相符，也有可能不符。不管怎么说，知道总比不知道要好吧！ 以借款人的身份聘用评估师是不太好的。大多数银行都有类似的规章制度，其中有一条就说不能允许借款人雇佣评估单位。大多数银行和金融机构更愿意将这一决定权控制在自己的手上。在这种情况下，我能做的也只是通过抵押经纪人聘用信得过的评估单位，或是直接跟出资人商量，推荐我相信的人选。说到底，我就是想在选择评估人这个环节取得一定的话语权。 在评估中最常见的问题就是评估师经验不足，对目标房产根本不了解。这种情况在与银行的合作中尤其普遍。银行每次选取评估单位的时候，都会找3家公司一起投标。这样一来，对方首先都会按时间和价钱选择评估师，专业性不得不靠后考虑。但是，评估带来的问题足以让整个交易陷入停滞当中。 为了避免这种情况，我的建议是：找一两位对你的投资类别非常了解、非常专业的评估师，再把他们推荐给银行。我还认为你应该和抵押经纪人及评估师多花一些时间互相交换一下对于房产的不同观点。如果评估师并没有看到你所关注的价值或是它未来的潜力，那就大事不妙了。最后，你还得积极主动地向他提供所有已经了解到的信息，帮他作出正确的判断。 小贴士 一定要记得，评估是对房产价值的判断。你自己得首先有个判断，不过同时也需要有更客观、更公正的专家支持你的判断。 市场调研报告 通常来说，评估报告当中都会有一部分内容是关于市场观点的。不过，如果正开发的某个项目是比较特殊或者比较复杂的，比如公寓改造、酒店建设、高尔夫球场建设等，你就得需要一份单独的市场调研报告，好让自己和其他的项目参与者都获得一些更加深入的了解。 市面上有很多这类的公司，能根据不同的项目需求开展市场调研。完全可以考虑让他们进行所需的市场调研工作。这样的话，你就可以拿着调研报告来佐证你的观点，为自己辩护。 小贴士 你可以用调研报告来佐证自己的观点，为自己辩护。 不过要注意，这一类的市场调研报告往往都很昂贵，1～3万美元的价钱是很常见的。不过有些时候，这钱花得还是很值得的。我就曾经在一次评估过程中用市场调研报告将原先很低的评估价谈高了很多。再强调一遍，如果有一份可信的第三方报告支持你的论点，那你谈判的筹码就会大大增加。 财务报告和税务报告 这是最后一部分了，同时，这也是缴税的时候你最该看的东西。有一名优秀的 会计是非常重要的。在作出交易的决定之前，你得听一听会计对于交易的建议。这些建议往往都来自于他们对于那些复杂的税法条款的理解和项目的实际情况。在决定交易之前，会计师们会与律师一起研究出最适合项目本身的公司结构。是选择有限责任公司，还是股份公司？资产持有的方式又该如何规划？看过了之前的那些章节，你应该明白，这些都会对企业缴纳的税额产生影响。在交易结束之后，会计们会将股东持股及权益分配办法等文件（K-1文件）进行归档，以备审查。 小贴士 如果你还没有聘请会计师，那就要赶紧的了！ 当抵押经纪人的最大好处就在于我有机会接触到一些大型的房地产项目，并可以通过帮助那些极富创造力的企业家运作他们的房地产项目。从他们成功和失败的经历当中，我学到了许多在学校和做投资人时都无法获得的知识和经验。 房地产行业是可以运用杠杆创造财富的一个神奇行业。但是，它也需要你具备专业的眼光，拥有大局观且不乏对细节的关注。 所有的房地产生意都伴随着风险。专业投资者和业余投资人之间的区别就在于专业的投资者会组建一支强有力的团队，在控制风险的同时最大程度地创造价值。尽职调查就需要依靠团队的集体力量，这可不是听天由命就能成功的。 |
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