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【裁判引言】
签订产权调换协议，在调换房屋交付后，征收人、拆迁人开始就办理产权证等费用陆续向被征收人收取，一查当初协议，却对费用承担没有任何明确约定，在此种情况下谁应承担这些办证费用？被征收人在签订产权调换协议还应注意些什么问题？
【裁判主旨】
如果征收部门和被征收人均清楚将来产权调换的房屋会发生产权办理费用的，就要看双方是否在协议中明确约定；如果没有明确的约定，就要根据惯例加以判断，一般由产权人（被征收人）自行承担。另外，各地制定的一些关于公共维修基金、个人所得税、契税的免减规定也应适用。
【裁判内容】
在《黄某与某开发公司商品房预售协议纠纷案》中，案件事实:“黄某与某有限公司于2009年2月22日签订城市房屋拆迁安置补偿协议，其中约定：黄某在拆迁范围内有正式住房5间，建筑面积98平方米；直接安置于雅园7楼715室，建筑面积112平方米；某公司给黄某购买的安置房带产权，黄某在办理产权手续时，某公司可出示购房发票原件。2009年7月，黄某与开发商某开发公司就上述签订了《内售商品房预售契约》，此后黄某入住上述房屋。2009年10月，黄某到某开发公司办理了房屋产权证书，得知办理房屋产权证还须交纳公共维修基金及契税等费用，双方对该费用的负担责任产生争议，黄某起诉至法院，要求某公司承担以上相关费用。法院经审理驳回了原告黄某的诉讼请求。”
本案争议的焦点是:采取房屋产权调换方式补偿安置的，办理安置房屋所有权证书时需要缴纳的各项费用应当由谁承担？
本案中，产权费用应当由黄某负担。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第21条规定了被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。不管是在房屋征收,还是房屋拆迁时期，关于产权调换房屋的产权办证费用承担都是一个无法回避的话题。
在以往的拆迁实践中，拆迁人在许多情况下要么用自己的房屋和被拆迁人调换，要么用其向第三人购买的房屋与被拆迁人调换，如果拆迁人用其现有的产权房屋调换，并直接办理了过户手续，可能不存在产权调换房屋办证费用承担问题。原则来讲，房屋征收部门提供的房屋应具有产权,不涉及相关的产权办理费用。但是，如果征收部门和被征收人均清楚将来产权调换的房屋会发生产权办理费用的，就要看双方是否在协议中明确约定，如果没有明确的约定,就要根据惯例加以判断。本案的争议就是这种情况。
房屋征收部门和被征收人在订立合同时就已经知道用于产权调换的房屋是向第三人购买的商品房，必然会发生办理产权证书的相关费用。而且在合同中明确规定，办理产权时,房屋征收部门应当出示发票以协助办理产权证。虽然双方在合同中没有明确规定这笔费用由哪一方承担,但是这已经表明，被征收人应当知道产权调换属于在建商品房。
商品房办理产权须缴纳的费用主要是交易税和公共维修基金以及手续费、工本费等费用。一般来说，房屋公共维修基金属于保证该房屋今后正常的维护修缮而预交的费用，一般俗称房屋的“养老金”，应由产权人负担。至行政管理部门所收取的费用，属于有关部门对产权人收取的费用，应由产权人缴纳。
黄某与某公司签订的安置补偿协议中约定安置用房是带产权的，无论是从字面还是从安置补偿操作理解，即某公司提供的安置用房是黄某的私有财产，房屋的最终产权人应当是黄某。更何况，黄某和某开发公司还重新签订了商品房预售契约，所以这笔费用应当由黄某来负担。《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施后，法院的判决仍然正确。
通常情况下，一个征收项目的《房屋征收补偿安置协议》大部分内容一样,纯属格式合同，合同中的格式条款一般末载明对被征收人有利的内容。在此对广大被征收人提醒，对于征收部门所承诺的相关举措，一定要全面、准确、规范地写入《房屋征收补偿安置协议》之中，切忌相信“空头支票”!如果征收部门不同意在正式协议上增加,可签订另外补充协议约定，以解双方困惑。
【裁判提示】
虽然以上实务中相关费用由被征收人承担，但各地对个人所得税、契税及公共维修基金大都有减免的规定。以下内容中详细举例如下：
一、浙江省上虞市拆迁购房契税减免政策解答
(一）拆迁购房的契税减免范围是什么？
凡经县级以上（含）政府建设规划部门批准的土地、房屋征用、占用项目，不论实施具体拆迁行为的主体是政府部门、企业还是其他经济组织等，所涉及的被征用、占用土地、房屋后重新承受土地、房屋权属的行为，包括以货币安置和产权调换的形式重新承受土地、房屋的行为，均属于拆迁安置购房契税减免的范围。
(二）房屋拆迁补偿如何进行契税抵扣？
因房屋土地拆迁后重新承受房屋土地权属的，对超出土地房屋拆迁补偿和安置补助总额的部分（除个人购买90平方米以下的家庭唯一住房以外），统一减按1.5%的税率征收契税。
采取货币安置方式的，享受拆迁补偿抵扣的新购房价格超出拆迁补偿价款、安置金额的部分减按1.5%征收契税，符合个人购买90平方米以下家庭唯一住房的减按1%征收。
拆迁采取产权调换方式安置的，其房屋计税价格按新安置房的价款确定，补偿金额为原拆迁房屋的评估价和其他货币补偿之和。同一拆迁置换行为签订的补偿协议中所有新安置房价值超出拆迁补偿金额的部分减按1.5%征收契税。
(三）拆迁购房减免政策的减免主体
1. 拆迁购房减免的减免主体是谁？
原则上为被征用、占用房屋、土地的土地证、房产证确定的原产权人、房管部门认定的原房屋、土地所有人或法定继承人。
2. 重置房产权所有人与被拆迁房屋原所有人不一致，是否按多道产权转移征税？
重置房产权所有人与被拆迁房屋原所有人不一致的情形主要有以下两种：一是重置房所有人为被拆迁房原所有人法定继承人的情况。对这种情况，鉴于被拆迁房屋历史遗留问题多，家族利益矛盾较常见，如在拆迁安置时能一并达成财产公证协议或在拆迁协议中直接写明安置房最终所有人，且房管部门未认定其中存在继承、赠与、分析等其他交易的，可按房屋拆迁一起计征契税，直接将新安置房屋做到最终承受人名下。二是被拆迁房屋属于房管部门直管公房或单位自管公房的情况。浙江省城市房屋拆迁管理条例规定，拆迁房管部门直管住宅公房或者单位自管住宅公房的（包括非成套住宅），房屋承租人享有按照房改政策购房的权利。房屋承租人按照房改政策购房后，拆迁人应当对其按被拆迁人予以补偿、安置。根据以上规定，房屋承租人办理房改购房手续后，可享受拆迁补偿安置减免。
二、济南市关于拆迁补偿免交个人所得税、契税的规定
《济南市城市房屋拆迁管理办法》第49条第6款：“货币补偿费、搬迁补助费、临时安置补助费、停产停业补偿费、奖励费按照国家有关规定免交个人所得税，用于购买商品房的免交契税。"
三、淮安市关于公共维修基金、契税免减规定
《淮安市人民政府关于印发淮安市城市房屋拆迁管理办法的通知》第34条产权调换房屋的公共维修基金，与被拆迁房屋相等建筑面积的部分由拆迁人承担，超出部分由被拆迁人承担。
对实行产权调换或者被拆迁人以货币补偿款购买的房屋，与被拆迁房屋
等值的部分，被拆迁人免缴房屋契税。”
【裁判链接】
1-参考《黄某与某开发公司商品房预售协议纠纷案》；
2.《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第21条被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。
因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。
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