一张图概括房产成本管理精髓

在工作过程中，经常遇到很多人的矛盾心理：比如把质量控制与成本控制对立起来、把工期进度控制与成本控制对立起来、把产品定位与成本控制对立起来。面对这些错误思想，经常感觉心有余而力不足。最近阅读鲁贵卿先生《工程项目成本管理》实论一书，收货颇丰。周末难得闲暇，把我的读到的精华部分分享给我们的客户以及朋友们。

房地产行业经过十几年发展后，已从“黄金时代”进入“红海时代”，众多开发商对有限的客户及土地争夺成为房地产市场的“新常态”。楼盘竞争将转向产品和服务综合性价比的竞争，从而突显“低成本”的核心竞争力。如何进行成本管理、以什么态度进行成本管理、如何定位每个部门，每个人在成本管理中的定位一级责任，变成了一个似乎复杂而很难讲清楚的问题。

“房地产投资项目成本管理方圆图”遵循四大理念内涵，即：外圆内方的理念、项目生产力最大化的理念、两个基石一条主线的理念（项目管理是企业管理的基石，成本管理是项目管理的基石，项目管理以成本管理为主线）、责权利相统一的理念。其标准图如下：

通过“房地产投资项目成本管理方圆图”项目管理模型，我们可以直观地分析一个房地产开发项目的管理过程，定位、进度、品质、资金、成本、效益等管理目标的状态，检验项目全周期中的流程、制度是否合理、科学、有效，并通过不同开发项目在不同阶段反映出对应图形变化检验项目管理所处的受控状态。而“方圆图”的运用，最终目的是实现项目社会效益与经济效益最大化。

“方圆图”模型及内涵介绍。“方圆图”外圆内方，虚实结合，是一个既稳固又极具张力的几何图形。他在形式表现上整体以“三实三虚”、“三方两圆”几何线条构成的平面图形，并在相应区域赋予不同的代表色彩。她系统的表述房地产开发项目几乎全部管理要素，是一个科学研究分析房地产开发项目的几何模型。

“方圆图”具体几何图形与色彩的含义包括了以下几个方面：

“外圆”定义为“销售收入”。外圆的大小由销售面积与销售价格决定，而销售价格与产品的入市时间及产品品质息息相关。以为它受项目过程管控的水平及入市时间的影响容易发生变化，而且必须在项目销售完成后才能确定其边界位置，所以用“虚线表示”。

“内圆”定义为“可研预算收入”。即在项目定位策划完成时确定的收入。此收入作为项目决策拿地的有效依据，所以用“实线”表示。

“外方”定义为“项目责任成本”。“中方”定义为“项目目标成本”。“内方”定义为“项目实际成本”，因为项目实际成本一定会因不同的企业管理水平和不同的项目管理能力变动，以及管理措施，方法的改进与否二体现不同的结果，只有在项目完成后才能最终确定其边界。所以用虚线表示。

3. “四大支撑点”，是一组房地产项目开发管控目标概念。

图形中的三个分别被定义为项目的“拓展效益”“管理效益”和“经营效益”，是一组收益概念。“拓展效益”途中取用“咖啡色”，来源于拓展团队拓展活动中经常出现的“茶”，“咖啡”等饮品颜色，喻意是在项目拓展阶段，由企业层面主导的经营活动、经营行为所带来的预期效益。

“管理效益”，是指在项目管理团队通过不断加强和改进项目的过程管理，在公司下达的项目责任成本额基础上，确保品质的前提下，有效节约成本而得到的成本降低效益。此区域颜色确定为“蓝色”，借用于“蓝领”中的“蓝”。喻意这是由项目管理现场管理团队成员辛勤劳动得来的效益。

“营销效益”，是指项目营销团队在项目可研预算收入的基础上，通过把握“时点、卖点”，采用合理的营销策略，使销售收入超过可研预算收入，创造营销效益。此区域定义为“黄色”。

关于五项成本费用的顺序编排，在这个图形中也作了一些有意识的安排。“方圆图”的阅读顺序有两个规则：一是对于整体图形的阅读应该在这个“方圆图形”上自内而外；二是在分析图形的具体要素时应自图形左上角开始，沿顺时针方向进行。

通过这些线型、图形、颜色和定义的赋予，我们可以看到：“方圆图”模型作为开发项目管理的工具，其组织系统、结构顺序和管理逻辑的设定基本上是经的起推敲的。而且，用这个图形能更直观、有效的理解一个开发项目的收入、成本与效益之间的关系，反映各管控要素所呈现的数据上的合理性，进而可以由此思考、改进我们在项目开发管理过程中制定的制度是否有效、管理方法是否科学、降本增效是否已经做到了最大化。包括反过来检验我们在拿地阶段可研测算的质量、定位的准确度等。

方圆之道的精髓在于，它阐述了房地产项目的收入、成本和效益，是有机结合的整体，是密不可分的，其中任何一项的变动，都和方圆图中所指的其他部分息息相关。成本的过份管控，可能影响品质，从而影响收入；收入的过份追高，可能造成成本的大量增加。“方圆图”对于地产企业的指导，在于它将房地产项目各阶段所遇到的机会和问题，综合而具体的表现在了一张小小的图上，使得在项目分析会问题时不再孤立的只思考某个环节，而是可以全面的分析出对项目整体开发的影响，从而为项目决策提供参考和依据，通过对收入、成本、支撑的把控，实现或超额实现项目的既定效益。