 经常看美剧和美国电影的知道，华人--或者说亚裔演员出境的几率并不高，尤其是在喜剧领域，更是凤毛麟角。不过，2015年的美剧《初来乍到》(Fresh Off the Boat)是个例外，这部以华人移民家庭融入美国生活的情景喜剧广受市场好评，在IMDb的评分高达8.0。 《初来乍到》的女主角，也就是这个移民家庭的女主人Jessica，在剧中的职业是一名房产中介。一次，她接手了一个比较破旧的房子，售价很低，精明的Jessica立马想到，这房子地段不错，如果我自己把它买下，修缮之后再卖，一定能赚不少差价。  之后，Jessica跟她的一向并不太合的婆婆达成一致，共同出资买下这套房子，两人的关系也在一过程中得到修复。 买下旧房子，装修，再出售，这种投资房产的方法，英语中叫flip。这种操作对中国人来说可能不是很熟悉，但在美国却是一种很常见的投资方式。Jessica通过flip a house,离自己的美国梦又进了一步。 对于机构投资人来说，投资这类房产就不是flip一幢房子那么简单了，业界把这类投资叫做增值型地产投资，属于中高风险，中高回报的投资策略。这种策略常被用在核心地段写字楼、酒店等商用地产项目上，同时也用在多单元公寓楼等住宅项目上,为投资者带来大大高于美元固收资产的回报。 美国商业地产的投资，我们之前已经介绍过，今天就着重讲讲公寓地产的增值型投资。 要了解这个市场最基础的方式，就是熟悉它的供需情况。我们知道，美国的公寓一般是用来出租的，而一般人买房会选择买独栋房子而不是一套公寓(当然在大城市中心，比如曼哈顿，也有很多公寓拥有者)。 所以，公寓的总体需求主要跟两个关键指标相关，一是工薪阶层就业和收入，二是人们对房产的消费习惯。 就业越好，收入越多，租金也会水涨船高，公寓的价值也就大。 美国近两年失业率不断走低，达到4.3%，回到金融危机前水平;同时，每小时的工资同比增长维持在3.5%左右，虽说跟过去的经济黄金期不能同日而语，但这一指标在金融危机后还是表现出了缓慢复苏的态势。  工资收入增长在2010年触底后开始缓慢复苏 有了这两个数据支持，美国公寓的租金水平，也持温和增长的态势。根据仲量联行(JLL)的报告，2017年第一季度的平均租金稳定上涨3.3%，增速比去年有所回落，在不同地区也呈现了涨跌互现的局面，但总体还是高于2000-2007年间平均的涨幅水平。  需求的另一方面，是人们对租和买之间的选择。中国人讲究从年轻、刚结婚时就买房，和美国人的习惯相差很大。 下图是美国的房屋拥有率的历史变化，可以看出，过去的10多年来，人群拥有房产的比例呈现了一个阶段性的下降趋势。也许这个数字随着经济周期变化还会波动，但可以确定的是，租房的需求在美国也是一种“刚需”，近期的需求可能还会提高。  房地美(Freddie Mac)的报告显示，2016年前3季度，有120万新家庭的组成，超过金融危机后平均85万的水平;同时，这其中有63万(超过一半)家庭都选择了租房而不是买房，这也为市场需求提供了有力支撑。 说完需求，再说供给方面。美国市场经历了次贷危机之后，基本上处于比较理性的状态。开发商不敢随意新建项目，也给了改良、翻新公寓提供了更多的市场机会。 比如，房地美的报告显示，2016年公寓的开发许可发放量下降了13%，新开工量下降了3%，这是前两年公寓完成量冲高的情况下，市场主动做出的调整。这也让未来几年的完成量将维持在比较平稳的水平，也造成公寓市场的供并不会大于求。 所以，从公寓楼的空置率来看，仍然稳定保持在25年的平均水平，也就是5%左右。  综上可以看出，公寓市场供需呈现较为平衡的状态，租金收入呈温和上升态势，这给核心地段的优质公寓物业的价值提升打下了良好的宏观基础。 当然，和独栋住宅一样，公寓住宅市场的增值型投资也跟地域以及项目的具体选择有着非常直接的联系。不同市场的空置率、租金增长水平都跟本地的经济情况、人口变化、税收政策和过去的公寓开工量有着密切的关系。比如下图就显示了不同城市区域开工量和空置率与历史平均水平的不同情况。  比如在西雅图、亚特兰大，未来租金水平预计会出现小幅下降，而旧金山、圣何塞等地的租金怎可能出现回升。 所以，投资者要想参与到增值型公寓投资机会中，还是得选择对不同区域市场有丰富经验的项目管理人，他们能根据对当地情况的熟悉和项目运作能力，找到最有空间的增值型机会并在较短时间内获得退出。 |
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