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马淼 | 南京市安居建设集团 胡有顺 | 南京市城建集团 1．问：土地市场中交易双方主体进行土地置换行为，合同约定不支付对价（补价），是否计缴土地增值税？ 答：在要素市场上发生土地置换，如果换出的土地是国有土地，而且国有土地使用权发生了转让，即为有偿转让房地产行为，该行为适用《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）文件，即转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，系以出售或其他方式有偿转让房地产的行为，应当属于土地增值税应税行为。 2．问：A公司将国家无偿划拨的土地转让给B公司，未办理土地使用权证变更手续，取得的土地转让收入是否计缴土地增值税？ 答：对于政府无偿划入的土地，在实务中常有未履行土地使用权变更程序，未取得该土地的使用权属证书，但如果土地使用者因该土地转让所获收入，则无论其是否取得了该土地的使用权，只要土地使用者享有物权法所述的占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有出让合同（或协议）表明了实质转让土地获取了相应的经济利益，即应当计缴土地增值税。 3．问：在未取得项目立项、未取得商品房销售许可证，以一定期限租赁土地上建造的房产进行销售，取得的销售收入是否计缴土地增值税？ 答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，凡转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为都应缴纳土地增值税。对此条款的解读为：土地增值税仅对转让国有土地使用权征收，而对于转让集体土地使用权不征税；只有转让了房地产才征收土地增值税。房地产的租赁，虽然取得了租赁收入，但并没有发生房地产的权属转移，所以不应纳入土地增值税的计征范围。因此，在未取得项目立项、未取得商品房销售许可证，以一定期限租赁土地上建造的房产进行销售，取得的销售收入，不是税法意义上的房地产转让，并不需要计缴土地增值税。 4．问：房地产企业卖房送车库，如何确认计税收入？ 答：对于买房送车库，要结合开发项目证照情况来判断。如果项目《土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》和《施工许可证》能相互验证并在规划上标明了房屋及车库建设，那么可以确认车位建设的合规性，在计税时可以视同销售商品房与车库的价款合并收取；如果合并收取价款的金额合理，可以视转让房屋与车库的总额为计税收入，相应的车库建造成本也可以扣除。但如果转让车位无法取得产权，是作为项目公共配套设施的车位，这样取得的收入不作为土地增值税的计税收入，其成本已按规定在可售的商品房建筑面积内进行了分摊，所以不得再行扣除；未经行政许可建设的车位，属于违章建筑，其建造成本当然不能扣除。 5．问：一方以土地(房地产)投资入股，所投资企业从事房地产开发的，投资方、所投资的房地产开发企业涉及的土地增值税应如何计缴？所投资的房地产开发企业将接受的股权投资分为实收资本与资本公积的，如何确认取得的土地使用权所支付的金额？ 答：一方以土地（房地产）作价对外进行长期股权投资，如果作价是合理、公允的，投资方可以按股权投资合同或协议的作价金额作为确认计缴土地增值税的计税收入，所投资的房地产开发企业可按作价金额确认取得土地使用权所支付的金额。房地产开发企业将接受的股权投资分为实收资本与资本公积的，也应按作价金额确认取得土地使用权所支付的金额。土地（房地产）评估作价不合理、不公允的，投资方、房地产开发企业应当按照经评估的市场价格分别确认计缴土地增值税的收入和取得土地使用权所支付的金额。 6．问：政府用“以地补路（或政府其他工程）”方式操作，其建路（或政府其他工程）建安成本能否视为土地成本扣除？其形成的土地使用权所支付的金额如何确认？ 答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。实践中，某些地方政府在财力不足的情况下，为了完成城镇公共基础设施建设，采用“以地补路（工程）” 方式，即政府用土地使用权作价来支付应付房地产开发企业的建路（工程）费用，房地产开发企业可以按建路（或政府其他工程）建安成本作为取得土地使用权所支付的金额。对 “以地补路（政府其他工程）”方式取得土地使用权所支付的金额，企业应当根据政府部门审计报告确认的道路（或政府其他工程）的建设成本作为扣除金额。 7．问：将开发地块以股权投资方式给从事房地产开发业务的控股子公司时，在计缴土地增值税时能否扣除土地价款？作为出资企业为取得该开发土地使用权而发生的前期费用能否扣除？ 答：母公司以开发地块进行评估作价后，并以长期股权投资的方式投入到其控股子公司进行房地产开发，此项业务在政策界定上不适用财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）暂免征收土地增值税的规定，而应该适用财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》（财税字[2006]21号）文件，即：对于以土地（房地产）作价入股进行投资（或联营）的，凡所投资（或联营）的企业从事房地产开发的，或房地产开发企业以其建造的商品房进行投资（或联营）的，如果股权投资作价合理，出资企业以投资作价金额作为计缴土地增值税的转让收入，被投资企业应当以投资作价金额作为计缴土地增值税时取得土地使用权而支付的价款作为扣除项目。出资企业为取得土地使用权以及开发地块而发生的前期成本费用应该报主管税务机关进行核查，对于确属被投资企业为开发此地块而必须发生的相关成本费用，由出资企业按经税务部门核定的价款开具发票，交被投资企业入账后准予扣除。 8．问：开发企业以自建的产品（商品房）安置开发前原地块选择实物补偿的搬迁居民，其建造成本可否在计缴土地增值税时扣除？实务中如何确认相应的价款？ 答：在开发实务中，为推进项目建设的进度，妥善化解开发地块搬迁矛盾，缓解调配安置房源的困难，常有开发企业以自建的商品房安置开发前原地块选择实物补偿的搬迁居民的情况。但在此模式下，开发企业应该将其分解为两项经济业务分别办理并入账。与搬迁居民应当同时签订两份合同，一是搬迁补偿合同，并在合同中明确搬迁补偿款用于购买开发企业的商品房；二是商品房销售合同，并在合同中明确其购房资金来源于搬迁补偿款。根据国家税务总局《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）文件，开发企业以本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，其收入按下列办法及顺序确认：按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认；由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认，同时将其建造成本确认为开发成本，按上述规定处理的价款，在计缴土地增值税时准予扣除。 （原载于《财务与会计》2017年第12期） |
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