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我们从过去20中，每年选取一个代表购物中心，还原当年购物中心整体发展情况，勾勒中国购物中心发展轨迹，并分为了5个发展阶段：1996-2000年（扬帆起航）；2001-2006年（开启标准化之路）；2007-2010年（功能复合型转变）；2011-2015年（爆发式增长）；2016年-以后（存量时代）。 今天，我们来聊聊2001年到2005之间，中国购物中心的发展情况与特点，以及那年的代表性项目。
7月6-7日，赢商网发起主办“2017中国购物中心高峰论坛”，本届论坛主题是“以‘我’的名义，向经典致敬”。详情见文末。 1 房地产的升温，港资企业的进军，国内开发商对购物中心的探索……构成了21世纪初，中国商业地产的基本面貌。 商业由“购物中心+主题百货”的构成模式，向经典的购物中心模式过渡。 这一年的标杆哪些项目
代表购物中心：上海新天地 为什么是他？ ▌开发理念超前，为行业提供重要的实践案例 1997年，瑞安集团提出了石库门建筑改造的新理念，改变原先的居住功能，赋予它新的商业经营价值，提升土地价值，再推进后续办公楼、住宅、商业休闲等地块开发，获得投资回报，形成了良性互动格局和新的商业模式。 加之上海新天地将海派文化与西方文化融合，以6万平米的街区式商业打造成具有国际水准的餐饮、商业、文化、娱乐的国际开放街区，为当时的商业地产行业提供了优质的改造案例及市场典范。 ▌修旧如旧，科学保护开发 太平桥新天地地区控制性详细规?划由区政府委托美国城市规划设计事务所SOM公司编制完成，坚持海派石库门建筑文化与时尚元素融合统一，确立了以“中心人工湖”为核心、“历史保护区、企业总部区、住宅区、零售及剧院区”四个功能区为主体的区域布局，为中心城区创造了一个标志性明显的区域中心和城市的大型公共空间。 在新天地广场项目的建设过程中，提出了修旧如旧的思路，形成了不同类型石库门建筑开发性保护的模式，保持历史文化街区?的历史风貌，并?通过导入新的使用功能，成为整个区域的一大亮点。 ▌“只租不售”的经营模式 上海新天地的商业模式是管理者与经营者分离，只租不卖，进行统一招租，整体运营，便于集中资源、调控业态和风格。对于商户，在运营过程中除收取一定的保定租金外，还享有租户一定比例的收成。 ▌适时调整不断更新升级 随着新商圈的兴起和消费者习惯的变化，上海新天地也在不断进行调整升级，以北里为例，经过近20年的运营，许多长时间入驻的餐饮企业是去了新鲜感，为此，瑞安中国新天地团队详细盘整北里核心区的整体规划及调整，促使北里区域餐饮商户的更新升级。 2014年—2016年间，新天地北里共有30余家新餐厅陆续亮相，更新面积超过60%。 它带来什么行业启示？ 上世纪90年代末，港资企业的到来，使得购物中心发展具备一定规模，然而金融风暴的袭击，也使得大投资遇到困难，原有单一的“办公楼+商场”的模式不再受用。
在时尚创建执行董事陈焯宾看来，进入21世纪，百货已经开始走下坡路，当时的上海缺乏高端及统一管理的休闲片区，上海新天地可谓应运而生。 对于一个商业项目而言，在打造初期获得市场并不难，但要持续保持市场竞争力,让顾客重复来访却不容易，上海新天地的魅力就在于招商和运营能力很强，并一直变化，有着持续性的生命力。
值得一提的是，城市更新项目面临还迁压力巨大、开发成本高、回收资金时间漫长等问题，对开发企业资金实力、开发经验等各方面有很高的要求。 2 2002年 国内首个奥特莱斯开业 步入21世纪，中国的购物中心如雨后春笋般发展出来，新的商业项目体量越来越大，业态愈加丰富，也衍生出多样化的购物中心模式，如精品时尚型、生活配套型、家庭娱乐型、奥特莱斯型等。 此外，国内的开发商开始起步，如万达、华润、中粮等，除了进军北上广深等一线城市，也开始布局二三线城市，深入到郊区和新城，购物中心的模式日趋成熟。 这一年的标杆项目
代表购物中心：北京燕莎奥特莱斯 为什么是他？ 北京燕莎奥莱位于北京朝阳区东四环南路，总经营面积约10万平方米，是中国首个真正意义上的奥特莱斯业态购物中心，以销售名牌商品的下架、过季、断码商品为主。
作为中国第一家奥特莱斯业态的商业零售企业，首商股份燕莎奥莱开辟了一种全新的经营方式。根据对中国市场的分析，北京燕莎奥特莱斯确定了“名牌＋实惠、轻松＋便捷、品类＋规模” 的模式。同时借鉴国际奥莱的经营模式，结合中国市场特点和消费者需求，充分发挥自身品牌优势，以国际顶级品牌、国际知名品牌，国内知名和国内畅销品牌为主要经营方向。
2002年开业的A座经营面积约1.6万平方米，商场里聚集了200多个国内外知名品牌。数据显示，开业的第一年北京燕莎奥莱市场销售额近3亿元，而开业当天的销售额就达206.6万元。 2003年11月18日，燕莎奥莱B座开业。至此，燕莎奥莱一期项目完成，总建筑面积达3.5万平方米，其中经营面积近2万平方米。 B座以皮鞋、皮具、运动户外商品为主。 2007年12月，投资3亿元建造的北京燕莎奥特莱斯购物中心二期部分的C座开业，经营面积近8万平方米。 至此，燕莎奥特莱斯购物中心全面建成，总建筑面积近12万平方米。 C座在经营品类上更加多元，包含餐饮、休闲、保健、美容美发、金融服务等各个方面，麦当劳、星巴克、棒！约翰、东来顺、权金城等品牌均进驻。其中C座3层设奥莱生活馆，划分为生活用品区、美食区、家用电器区等三个特色区域。 从开业至2014年，北京燕莎奥莱都稳坐大陆奥莱业绩榜首，直到2015年销售被上海青浦百联奥莱超越。 它带来什么行业启示？ 中国奥莱会会长陈亚波在接受赢商网采访时表示，作为国内首个真正意义上的奥特莱斯，北京燕莎奥莱引导了具有中国特色的奥莱之路，让中国消费者和品牌认识到一种新型的业态，理解了奥特莱斯的文化。对于品牌商，有了消化库存和下架产品的渠道，并成为一种新型的零售渠道；对于消费者，满足部分消费者淘宝“品牌+折扣”的需求。 陈亚波还表示，中国目前有规模的奥莱大概是150 家左右。未来，奥特莱斯的核心竞争力一定是在服务上。消费者会越来越多地从实际需要出发，不再一味地盲目迷信大牌；奥莱将从强调奢侈品消费到与生活消费相结合；奥莱将引领零售业走出概念误区，确立实惠生活。 3
与2000年前零星新项目开业相比，2003年国内新开业购物中心数量有了较大突破。据赢商网不完全统计，2003年中国购物中心新开业项目达数十个。
这一年的标杆项目
代表购物中心：上海来福士广场 为什么是他？ 上海来福士是凯德在中国内陆的第一个综合体项目，将先进的购物中心运营理念带入中国市场，奠定了凯德在中国的发展模式。之后，凯德在中国市场迅速发展，“来福士”也成为中国最知名的商业品牌之一。
▌差异化项目定位 上海来福士广场地处人民广场商圈，商业竞争激烈不言而喻，但上海来福士主打年轻时尚主题，成为潮流枢纽。
▌不断调整，打造潮流先锋 上海来福士广场在保持项目基本定位的前提下，随时保持着项目业态调整，品牌不合适将迅速面临调整或淘汰。
▌增强消费者黏度与活跃度 在增强消费者黏度与活跃度方面，上海来福士广场也是做足功课。除了凯德购物星2.0等线上平台上线方便购物外，同时也通过不定期举办时尚艺术节、与国内其他来福士广场联动做活动等各类活动来与消费者互动，来福士广场几乎周周都有品牌在中庭做推广活动，营造出很热闹的氛围，不断给消费者一些新的东西和体验。
来福士广场的良好经营，也成功吸引到众多品牌将上海首店甚至国内首店开设在此，如喜茶上海首店、维密在中国内陆市场的首家专卖店等。
正确引入TOD复合策略的概念，在城市枢纽之上打造经济综合体，提升所在区域的生活品质与商业价值。 赢商网从凯德方面了解到，自2003年开业以来，处在上海人民广场核心商圈中的来福士广场，回报率达到8%。以下为上海来福士目前进驻品牌： 它带来什么行业启示？ RET睿意德租赁服务部总经理杜斌在接受赢商网采访时分析称，2003年国内购物中心仍是以开发商为主导市场，在这一阶段品牌商处在供应链下游；另一方面，街铺仍旧比较火热，商业地产行业竞争较小。
“这一阶段内开业的购物中心在地理位置上都处在一个交通便利处，经过几年的发展，人气都很旺，像来福士广场等项目就是这样的案例，一定程度上起到了一个案例作用”杜斌称，“2003年也是连锁型购物中心起源年，如万达、龙湖、凯德等开发商开出首个商业项目”。 4 2014年 万象城开启深圳高端购物中心序幕 中国的购物中心开始于1996年的广州天河城，进入千禧年以后，尤其是到了2004年发展尤为迅猛。全国20多家大型购物中心集中开业，“只租不售”购物中心不断调整并显示出活力，引发市场对该种模式的思考。 2004年，全国零售业市场全面放开，国内外零售企业百花齐放，推动了购物中心的差异化和招商进程。零售市场活跃，但由于受到国内政策影响，海外资金流入，掀起并购业大战。
这一年的标杆项目
代表购物中心：华润深圳万象城 为什么是他？ ▌深圳首个高端项目 在华润万象城出现之前，2004年深圳除了中信城市广场外并无大型购物中心，直至高端定位的商业项目--万象城开业，开启了深圳潮流大都市的步伐。 众多国际大品牌深圳甚至是华南首店先后落地于万象城，瞬时间深圳刮起时尚潮流风。2009年万象城二期开业，面积约2万平方米，路易威登(LV)在此落址，这是LV深圳首家旗舰店，同时也是继北京、上海和大连后中国内陆的第四家旗舰店。 ▌销售业绩可圈可点 数据显示，万象城仅开业一年销售额即超过10亿元，彼时成为中国内陆投资回报率最高的购物中心。最高峰时，每天有10余万人光顾该项目。
销售额逐年增长，经营稳健，万象城的成功经营也离不开根据市场和消费趋势而做的定位和品牌持续调整。 据赢商网了解，万象城年均品牌个数变动率约15%，年均品牌面积变动率约17.67%，平均每三年品牌个数变动率43%，面积变动率53%。平均每三年几乎调整一半的品牌，部分淘汰老品牌引进新品牌，部分腾挪商铺位置。 ▌租金：内陆最赚钱项目之一 数据显示，2016年深圳万象城租金收入仍居所有开业项目中首位，租金收入租金收入9.86亿港元，同比下跌6.1%，平均出租率为98.8%。 它带来什么行业启示？
一个购物中心能让人们耳熟能详且在行业内有不可撼动的影响，足见其在品牌打造方面的用心。 而且深圳万象城在商场运营经验方面也十分丰富，无论是适时而动的营销展览，还是吸引根据消费需求和时代变化而做出的调整，无不显示出其实力。
不过，商业地产行业亦是随着历史大潮的推进而变化及其迅速的一个领域，只有紧跟时代的步伐，明确自己的方向，抓住消费者的本质需求，或许才能立于不败之地。 5 2005年 正佳广场率先扛起“体验式”大旗 在不少行业人看来，2005年，中国购物中心发展第9个年头，也是中国商业地产出现“拐点”的一年。
2005年，中国购物中心经历近10年发展，逐渐探索出适合“中国特点”的购物中心模型，这意味着购物中心开始标准化、规范化和主题化。 同时，购物中心的功能逐步从单一购物向复合消费过渡，主题式购物中心登场。
代表购物中心：广州正佳广场 为什么是他？ ▌甩掉“烂尾”高帽 烂尾十年、资金吃紧、高层频频换血、工程进度迟缓……自大鹏房地产（正佳广场投资方）从泰国正大集团接手正佳项目后，坊间对正佳广场的质疑就从未间断。 经历多次开业延期，号称亚洲最大购物中心的正佳广场，终于在2005年1月15日，以“亚洲体验之都”的形象呈现。
这座超级Mall的建筑规模，是此前中国商业体中前所未见。占地5.7万㎡，总建筑面积42万㎡，仅30万㎡的购物中心，拥有100台手扶梯、８台垂直货梯、７台观光梯、１台汽车梯和1500个停车位。
开业当天，只有友谊百货、百佳超市为首的80多家店开业，开业率不足10%，但吸引数十万人围观，几乎是冲着世界级的设计和全新购物环境而来，其时，开业仅半天的友谊百货，创造了400万销售额的不俗业绩。
正佳广场开业老照片 ▌十年四次重构商业生态
▌共享经济的第一步--轻资产 对正佳而言，共享经济的具体举措，便是在2017年全面启动的品牌及管理输出战略。目前，正佳与广铝就佛山祖庙地铁上盖的项目——“正佳YOUNG”敲定合作，要打造一座以文创型业态、文化沙龙、自拍街景及主题，集社交、娱乐、潮牌、文创、特色餐饮为一体的年轻人新潮玩意儿聚集地。 它带来什么行业启示？ 对于正佳广场的评价，赢商控股董事长吴传鲲曾经总结：“如果说商业的本质是不断创新，那么正佳广场就是一个创新的典型样本：某种程度上，正佳广场十余年的发展历程，就是一部中国购物中心发展教科书。”
作为中国的民营企业，正佳广场敢于在这样的时代力挑“体验式购物中心”的大梁。近13年来，正佳广场一路从亚洲体验之都进化到超级旅游目的地，“面子”上看是定位的不断变化，“里子”上则是从品牌、业态、服务、互联网、科技乃至战略管理输出的不断优化。
接下来，赢商网还会陆续推出2006年-2017年的购物中心发展轨迹系列文章，敬请期待。
1996年，广州天河城的诞生，意味着中国正式进入购物中心阶段。经过20余年发展，中国购物中心行业涌现出大量经典——经典的企业、项目、品牌，以及一批敢为人先的商业地产人。他们，构成了一个“中国购物中心时代”。 7月6-7日，赢商网发起主办“2017中国购物中心高峰论坛”，本届论坛主题是“以‘我’的名义，向经典致敬”。
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