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推动城市房价上涨的，是地价。推动地价上涨的，是100个开发商拍4块地。 总之符合供不应求的规则。
意思是成都没地了么？
以土地储备中心的存量来看，确实土地很少了。但是，从未来的可能来看，仅绕城范围和以内的土地，多得吓死你。
先界定一下土地 1）、这种城市化的熟地，的确很少。  至少路网形成井字格的，三通一平才算城市化土地。你们说的好口岸，都是这样的，这一年升值最快的，也是这样土地上的楼盘。 2）、可城市化的土地，非常多。  如图所示，道路是凌乱的。它成与乡村时代，村与村的互联，怎么方便怎么来。这样的路网结构，出现在城里，就是城中村。
以路网的城市化为标准，梳理了一下绕城内的土地，如图这样黑压压的一片：  黑色的是未城市化的土地，底色是已经城市化的区域。 黑白分明，用围棋的来看，黑方大胜。也就是不出绕城买房，你将来还有很多机会。
如果不幸买到黑化的区域，危害是啥呢？升值很慢，很慢，很慢，很慢。当然，一旦路网开通，升级为城市属性，就会得到补涨的机会。 但是，万一这些地方10年不变，就亏死你了。这是高概率事件。
成都的土地供应，大有作为，但就目前土地供应来看，可以别那么急着拍地。虽然白区的土地少，但是黑区一旦变白区，就会增加很多供应量。
黑区的形成原因1： 环线铁路和4个机场  作为西南重镇，成都的地位取得，首先是宝成线，当年铁道兵驻扎成都，占了半个成都城。 当年为了不扰民，很有先见之明在现在位置的修了铁路环线。然后今天，几乎毁了东与南2.5环与3环之间的所有土地价值。
所以成都有个“黑腰带”，受伤害最大的是成华区，货运东站与成渝线，至今大片土地无法城市化。
另外就是成都4个机场了，1个是民用的双流机场，3个是军用。
从围棋落字来说，铁路环线和4大机场，基本上给成都绕城内定了调，划了土地价值边界。他们不搬迁，价值边界不会改变。
黑区的形成原因2： 7大交接带。
如果说铁路环线和4大机场，是历史造就的无奈之举，那么第二个原因，就匪夷所思，而且有可能完成突破。  如图所示，大量的黑区，出现在两区或者更多区交接处。形成的原因就不说了。 所以买地买房，一定要买成都市级政府做的新区。只有市政府平台做的城市配套和规划，才会打通两个区。如果是某个区做的规划，那么它与其它区之间，必有很多断头路、不整改的城乡结合部，防止水往低处流。 成都有7个交接带形成的黑区啊，他们还是成都市下属的行政区么？ 如图所见，成都向南发展到仁寿，已经很没有效率了。但是，成都只能向南发展。
五大传统区将来供地的空间和瓶颈
最想吐槽的是成华区了  一张大黑脸，感觉这些年就没发展过似的，十年前的城市版图多大，今天还是多大，唯一做了一个龙潭，还被其它黑脸包围着。 造成成华区黑脸这么多，两大原因都有，铁路是一个原因，另外成华与其它区域的交界处太多了：龙泉、锦江、青白江、新都、金牛。
成华区想，要是我把某个区域整理出来，你们受益，我不干。所以每个交接区，都是黑脸。 锦江区  锦江区城市化做得很好，所以卖地的空间也不大了。 主要的黑脸在“三圣乡”，作为5A级风景区，那边是受农田保护政策管控的。
武侯区：十年无发展啊  武侯区的黑脸，的确受两大机场一条铁路的限制。目前正在积极打造“武侯新城”。1.7万的土地价格就拍在这里。 但是武侯区也的确十年无发展，五大花园片区和红牌楼汽配市场，十年无进展，唯一开通了2.5环和3条地铁线，那是成都市政府干的啊。在1.7万的土地旁边，配置着“太平村小学”，咋个想的？ 同时，武侯区也给双流设置了防火墙，永康路、武侯大道、大件路，双流段比武侯段要漂亮很多，一圈层输给二圈层，说不过去啊。
青羊区：还可以做2个青羊新城  青羊新城做得不错，就是进度太慢了。 青羊区的黑脸，主要受铁路环线和黄田坝机场的限制，当然，距离绕城那一段不城市化，可以有效遏制温江挖墙脚。仅光华大道一条线，活生生把温江的房地产弄成了“县城市场”。 但是，至少把青羊新城弄出了一片城市，房价到了1.2万。从地图来看，青羊区还可以再做2个青羊新城出来。鹭湖宫，你惨了。 金牛区：很不错  发展还是很给力，可惜后续不大了。 金牛区也是铁路、机场的受害者，但发展还是很积极，金牛新城先甩了三大名校过去，推动了凤凰山高架桥，不愧是成都最早做城市化的行政区。 至于高新区，就不需要列举了，真正在做城市化的行政区。 |
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