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启东！启东！ 来自米宅米宅 00:00 11:56 △此音频大小为1.37MB 高中时最好奇的两个地方，一个是湖北黄冈，还有一个就是江苏启东，启东中学的题，当年可没少做。 有多少人知道启东这个地方？ 打开中国地图，我们以上海为中心，以75公里为半径划一个圆圈，这基本上是属于上海90分钟交通出行圈的范围了。 为了更直观，看下面这张图▼
这个区域包含如下市县： 南通：启东、海门； 苏州：常熟、太仓、昆山、吴江； 嘉兴：嘉善、平湖； 上海：崇明，其他区域就先不说了。 其中，崇明岛这个地方很特别，全国第三大岛，分属南通（下又分属启东和海门两个县级市）和上海，南面是上海的，北边有一小块是启东的，一小块的海门的，很多启海人都期盼着崇明岛哪天会全部被划到上海去，甚至启东和海门哪天都会划到上海。 这些紧紧围绕在上海老大哥周围的小弟们，都喊出了“接驳上海”的目标，纷纷向老大哥抛媚眼，想要承接产业转移。它们安于小城市的闲适，又渴望大都市的繁华！ 就位置而言，启东、海门最弱，因为太靠东，并且隔着崇明岛。昆山因为地处正西居中的位置，所以受上海辐射范围最广。 就交通而言，启东、海门相当，对比着其他几个市县稍逊一筹。启东在南通的最东边，迄今为止去上海只有一条沪陕高速，只能乘车或自驾，由于没有铁路，节假日期间的堵车怕是无法避免的。 就经济而言，参考2015年这几个市县的GDP，启东排在第六位，离昆山、常熟、吴江、太仓还有一段距离。 就房价而言，启东目前和海门、嘉善、吴江差不多，略低于昆山，低于太仓。 一犹豫，错过了100万！ 从直线距离上来看，启东和上海实在太近了，只有六十多公里。但多年来，受制于长江天堑的阻隔，启东到上海的交通并不便利，要坐轮渡。 直到崇启大桥的开通，跨越了天堑，也跨越了时空和心理的距离，同时，小启东的房价和物价也一直呈上涨趋势。 从启东到上海▼ 大桥开通，启东因地缘被越来越多的投资者看到了与上海对接的商机，当然，也有越来越多的上海人看到了启东这个后花园。 特别是进入去年10月份以来，受上海等周边城市限购的影响，大批炒房客涌入启东，直接导致启东现有房源供不应求，这更加重了普通居民对房源紧张的心理印象，导致房地产市场的火爆。 在南通，启东第一个搞限售。 自今年4月1日起，非启东籍居民在启东购买一手房的，从网签之日起三年内不得上市交易。非启东籍居民在启东购买二手房的，从产权变更之日起三年内不得上市交易。也就是说，从购房之日到新房交付如果需要两年的时间，再等三年交易，五年后你的房子才能出售。 启东涨势很猛，特别是二手房。目前的房价堪比南通市区，从当初的六七千跃至如今的一万五六，部分二手房已逼近2万的单价。 据一位去启东看房的南通当地人讲，去年5月份的时候，他去启东看房，听了销售员的热情讲解，房子还有不少，降价销售的力度也比较大，当时七千左右的价格，犹豫了一段时间，今年端午期间，怀着忐忑的心情，决定拿下一套一百平的做投资。然而，在过去的路上，被告知，房子已经涨到了一万六，并且，早就没房了…… 就这样，一犹豫，错过了100万！ 恒大是如何把房子卖给上海阿姨的？ 在南通流传着这样一句话，“上海人往启海买，启海人往南通买”。在启东，如果说哪个楼盘上海人来买的最多，那非恒大海上威尼斯莫属，这个楼盘，虽身在启东，但并不只服务于当地，90%的房子都卖给了上海人。 在这里，我们就以恒大海上威尼斯为例，看启东的房子是如何卖给上海人的？
感受一下售楼部当时的火爆场面▼ 从启东市政府一路向东，30多公里，15个红绿灯，途中经过农田、村庄，终于望见远处孤零零杵着的恒大海上威尼斯。 我们的路线，方案1▼ 远处恒大海上威尼斯的高层▼ 1、大开大合的信息覆盖！ 恒大的营销手段在恒大海上威尼斯这个项目上表现得淋漓尽致！ 信息覆盖有什么用，就是洗脑式的强行植入你的意识里。 开盘前就可以看到上海各大日报、晚报和地产专栏都刊登了大幅的宣传广告，配合地铁、街道、广告牌等进行地毯式轰炸，见缝插针，无孔不入！ 另外，还通过大牌明星和各类娱乐活动不定时吸粉，例如，国际沙滩风筝节、滨海风筝冲浪、沙滩烟火秀，海上维密秀等。 一旦你意志不够坚定，搞不清楚自己的需求，就很有可能上船。 2、特别定制的看房路线！ 我们探盘的时间恰逢周日，正赶上一大波来看房的上海客户。 一车一车来自上海的看房客，源源不断▼ 我们发现，看房客中50岁以上的人群居多，属于退休后，或计划退休的人群。他们喜欢热闹，在旅游和养老时更倾向于结伴，常常组团看房，能相互扶持。他们通常会以“团购”的形式买房，相中后，可以一次性成交多套。针对这一点，恒大为他们特别定制了看房班车，不单单是周日，每天都有13个班车点定时往返上海。 而且车程在一个半小时到两个小时之间，这样的车程对于乘坐班车十分适合，如果车程超过2.5小时，就会影响看房客的度假体验。 3、看得见摸得着的配套！ 一般来说，百万方的大体量项目开发更像是一场“造城”运动，开发周期长，通常还涉及到商业、酒店、娱乐设施等综合开发，对开发商的实力要求极高，这类旅游地产尤其容易出现规划和效果图很诱人，后期效果却达不到的情况。 恒大海上威尼斯占地8968亩，建筑面积700万方，恒大2005年拿地，由于拿地成本很低，也有实力进行长期投入，先耗费了7年时间填海造陆，土地平整。 恒大海上威尼斯的大沙盘▼ 由于长江从上游带来的泥沙，加上黄海的潮汐涌推，大量泥沙在启东境内堆积，2011年起，恒大围建了7.23平方公里的海域和绵延3.5公里的海岸线，形成一块硕大的内海，并从海南移植海沙，打造碧海银沙的海岸景观，并配建淡水泳池、海水泳池和儿童泳池。 站在恒大海上威尼斯酒店8层远眺海域▼ 海上威尼斯中除了住宅，还有酒店、餐饮、会议、健身、娱乐设施、海滩等，并且基本都已经完工，完全对外运营！ 所有对外运营的配套▼ 看一张大图▼
4、全面的户型面积段！ 产品有别墅，有洋房，也有高层，其中，高层的面积段在51-140㎡，满足了那些经济能力一般的养老人群，以及普通家庭的周末度假。 5、极具吸引力的价格！ 和第一居所不同，带有旅游度假性质的房子并非刚性需求，价格低意味着购房门槛低，有能力承担的购房者范围就更大。 启东目前的整体均价在一万五六，而恒大在售高层的均价只有八九千，还带装修，价格却只有启东市区的一半，51㎡的户型在45万左右。 启东的单价和总价都可谓十分划算，对比上海动辄上千万一套的房价，有着巨大的价格优势，这对于精明的上海购房者来说极具吸引力，据说不少上海购房者都直接付了全款。 还有一点，在恒大海上威尼斯购房，首先要看是不是在上海工作，如果是外地人，工作不在启东也不在上海，是很难贷到款的。海上威尼斯针对上海的购房者，并没有购房资格的限制。 最后的建议 启东的房地产市场是受到上海影响最弱的一个，这里更像是上海人的周末度假休闲区域，来这里吃吃海鲜江鲜之类的。 启东还有不少如恒大海上威尼斯这般专门为来自上海的投资客打造的楼盘，这种楼盘本地人一般不会去买，对于这种定位的楼盘我并不看好。 如果一个城市房价的高涨不是因为真正的人口净流入，而是钱的推动，就是炒作，只有真正的人口净流入，房价涨才安全。全国真正高房价的几个城市，都是有人口大量净流入的。最起码从目前启东楼盘居高不下的空置率来看，现在的启东属于第一种情况。 启东目前的市区建设很滞后，虽然近几年已经开始拆迁了，重建了，扩大了，但依然任重而道远。启东需要更多的企业进来，同时也需要更多外来人口来入住。 今年4月份，启东拍的一块地楼面价在7200元，后期还会有4块地今年要拍，在大形势下，价格应该依然会坚挺，不过眼下空间很小，近期大涨应该不再可能。 从长远来看，环沪依附于上海，所以必须参照上海来看，看未来的价值机会。 整个上海周边，包括启东，总会迎来规划的红利期。在国内，一个政策红利对于一个城市的发展来说，是天赐良机，这种助推力强大又直接！
米宅环沪考察正在进行中，目前，无锡、南通、苏州、嘉兴、绍兴城市考察情况已第一时间在小密圈发布，敬请期待宁波等城市的进一步分析。 |
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来自： peterchiu60 > 《上海房产》
