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华夏幸福是一个很有意思的企业，相信关注过房地产或者雄安新区的人或多或少都对它有印象。它于1998年起步，到2016年以1203.25亿元名列全国房企第七名。不同于一般房企走产业地产的发展模式，华夏幸福独辟蹊径定位“产业新城运营商”，从廊坊这座城市拼杀出一条血路，继而迈向全国。我们可以通过观察房企的发展之路与盈利模式，来优化我们的投资方式。 2000年的华夏幸福还仅是一个本土小企业，只在河北有三个地产项目。而当时国内房地产开发商众多，华夏在一线城市又没有政府资源和足够的资金，无力进军北京也无法赶超其他房企。要想变强，就得另想他法，华夏幸福给出的答案是：产业地产。 2002年华夏幸福和廊坊市政府合作，打造固安工业园，这是华夏腾飞的起点。在当时固安仅仅是一个在河北省GDP排名末位的小县城，在其他房企看来这里就是一块难啃的硬骨头，根本没有拿地的欲望。而华夏幸福却与固安县政府签署了60平方公里，期限50年的开发协议。 我们复盘其开发模式： 1：进行土地平整等一级开发，即进行拆迁、修路、绿化等基础设施建设，提升土地价值。 2：房屋销售。工业园概念与土地开发，导致地价急速升值，继而赚取房屋销售升值带来的差价。 3：利用房屋销售得到的资金带动园区滚动开发。通过招商引资保障产业规划落地，并建设学校、医院等产业配套设施。 4：提供园区运营服务并开发房地产，进一步获取利润。
2006年固安工业区被河北省政府批准为省级开发区，固安县GDP也一跃成为廊坊下辖县第一，示范效应开始形成。而后华夏幸福一骑绝尘，并加速环京布局。 目前华夏幸福已走向全国，并开始在长三角布局。其拿地逻辑不同于其他房企，并不是在上海周边二线城市拿地，而是以二线城市为中心，在其周边拿地打造产业园。 虽拿地逻辑不同，但获利逻辑相似，都是依靠城市产业和居民外溢。一般房企是利用一线城市的天然优势，房企只需做好自己，找准市场和需求就可获取高额回报；而华夏地产则需要主动出击，通过与政府合作推动当地产业发展形成聚集效应，房地产开发只是其中一个环节。 从企业发展拉回到个人房产投资层面，我们可以学习其盈利模式以及投资方法。在投资房产时我们是通过提高买入和卖出的差额来获取利润，即投资价值=卖出价值 –买进价值。而这个差额本质代表着房产周边配套设施改变的程度，即产业、商业、学校、医疗、交通等是否变得更加优质，这是我们盈利的核心。由此我们也衍生出不良资产剥离法等房产投资工具。 在具体城市选择中，一线城市以及其周边城市无疑是良配，众多房企的拿地策略也侧面证实这一观点，因为其城市产业和居民外溢有天然优势，不过高房价导致进入成本比较高。环二线城市虽然进入成本低，但是风险高，毕竟其新区开发成功与否还是未知数，很多城市并没有如华夏幸福一般的招商引资能力。所以如果是环二线城市的产业新区，主编建议大家要“广积粮，缓称王”。没必要在规划阶段就进入，高收益的背后也意味着高风险，要观察规划落地进展程度，例如城市基建建设情况与企业招商引资入驻情况，仔细分析之后我们再酌情跟进。 毕竟决定房价的并不是房子本身！ 如果大家愿意听一个对经济和房地产颇有研究的主编心声，不妨添加主编的个人微信号（ID：mkszf01），主编的一句提醒也许可以让你在深圳的房产多赚100万。 版权声明 美房网原创文章，欢迎转发！ 1）如需转载请联系公众号助理 2）保持文章完整且不得以之盈利 3）完整标注版权及本公众号ID、二维码 . |
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