生人勿近雅戈尔(中)

上篇谈了雅戈尔的服装板块，本篇来看雅戈尔地产板块。

雅戈尔的地产板块很简单，所以本小节比较短，仅有不足1600字，但由于服装板块和投资板块均已近三千字，加在哪边，都有点不便于阅读，只能勉强独立成篇。

在雅戈尔2016年财报里谈到地产部分时说：

2016年交付结转面积 70.72 万平米。

2016 年初，雅戈尔结存可售面积 51.58 万平米，年内新推/加推宁波都市阳光、雅明花苑及苏州太阳城北超高层等项目，新增可售面积 20.02 万平米。

报告期内，雅戈尔完成预售面积39.45 万平米（订单口径），去化率为55.10%，较上年同期增加 7.31 个百分点；实现预售金额

584,381.37 万元。

截至报告期末，雅戈尔杭州区域项目已实现全部清盘；上海长风 8 号项目结存住宅2套、会所1套、车位241个（老唐注：该项目2015年末就只剩下住宅12套，会所1套，车位288个）；

合作项目进入尾声，除水岸枫情二期(30%)剩余少量尾房、九唐华府三四期(35%)进行前期工作外，其余基本实现住宅清盘。

报告期内，雅戈尔以 116,026 万元竞得苏地 2016-WG-34 地块，土地面积 3.15 万平米，拟开发计容积率建筑面积 10.11 万平米。截至报告期末，雅戈尔土地储备共 4 个，土地面积 40.94 万平米，拟开发计容积率建筑面积 66.19 万平米。

截至 2016 年末，公司结存可售面积 31.25 万平米；2017 年计划新增可售面积 29.28 万平米。2017 年，公司预计地产开发业务实现预售金额 70 亿元。

 

以上表述，清晰展示：原材料就这么多，2016年交付结转面积70.72万平米，实现营业收入102.7亿，净利润15.1亿。预售面积39.45万平米（均价1.48万/平米），年底还余可售面积31.25万平米，计划新增可售面积 29.28 万平米。

公司计划2017年实现预售金额70亿，加上2016年末的预收房款45亿，意味着2017年完成70亿计划后，且所有房屋均完成交付，一分钱预收款不留，最多也只有115亿，同比增长不超过12%。

更何况，还有三个潜在问题，

（1）2016年全国商品住宅销售面积、销售额分别同比增长 22.4%和 36.1%，如此形势大好的市场下，雅戈尔当年也仅完成了58.4亿的预售。2017年的70亿计划，有不确定因素；

（2）房地产企业基本不可能做到当年预售房屋全部交付，全部计入当年营业收入；

（3）2017年4月29日，公司发布公告称，九华唐府项目预期将出现较大亏损，计提2.55亿减值准备，将直接减少2017年净利润2.55亿。

因此，12%的增长，对于2017年的雅戈尔地产板块，已经是个太过乐观的期望值了。

 

再看雅戈尔公司的土地储备。

2016年新购入苏州一块面积3.15万平米、折合47亩的小地块，拟建面积10.11万平米（容积率约3.2），楼面地价1.15万元（苏州2016年商品房成交均价18293 元/平米）。

加上手头原有的三块分别为165亩、350亩和51亩的土地（均在宁波），全部土地储备合计不到615亩，可建面积66.19万平米，不及大型地产公司一个楼盘的规模。

除位于宁波市慈溪市（这个某市下辖某市的表述真别扭）的165亩老鹰山地块开工时间未定，其他三块地已经于2017年1~3月分别开工。正常推测，这是2018年和2019年的菜了。

夸张点说，就算未来两三年内按照均价2万/平米全部清盘（2016年，宁波房屋成交均价14363 元/平米），一共也就130亿左右的营业收入，年均不到70亿营收，天花板一眼看到头。

 

过去五年，雅戈尔地产板块的营收和利润分别为（单位亿元）

无论是经营数据，还是土地储备，均显示就是一家偏安一隅的小型房地产公司，没有什么显著超出普通小房地产公司的经营能力。土地储备少，项目收益看天（房价）吃饭，想象空间有限。也正因为此，公司才会对地产板块提出“要深入探索养生、旅游、健康小镇等方向的转型工作”的规划。

这样一个仅有615亩土地储备，未来三年看不出显著成长，年净利润徘徊在十亿出头，缺乏核心竞争力的看天吃饭型地方小型房地产公司，老唐个人能给出的估值最多不超过150亿，六折可以考虑买入。

地产板块，就这么点儿内容。下篇，我们来分析雅戈尔最核心、最迷人的投（chao）资（gu）业务。

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