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攸克君一直认为，中国房地产，是把历史文化脉络和现代商业命题结合得最有趣的一个行业。比如这篇文章的主角：“合院”。如果现在你去看北京的别墅项目，基本上每三个项目中就会有一个是合院别墅。 实话实说，当下的“合院”产品形态是被禁墅令和高地价逼出来的无奈选择。受禁墅令影响，市场上已经没有容积率在1.0以下的地块，地块规划中更是完全剔除了独栋别墅。 而近年不断出现“地王”们，都面临一个问题：该做一个什么产品，才能平衡面积和总价，覆盖成本形成盈利？“地王”的高楼面价，预示着这个地块上的项目必须是一个高单价的项目；但为了扩大客户基数，就必须控制总价，如此一来，面积就不能大；然而，你又不能做一个80平米的产品，那是刚需，不是豪宅。 为了有一个基本的豪宅尺度，那就尽量压低单价，说好的10万+改8万+吧；但为了盈利就得增加项目容积率，增加建筑面积，然而，楼密了，隐私没了，社区舒适度也没了。在这种情况下，“合院”别墅产品被开发商普遍采用，其兼具了高总价与豪宅尺度之间的平衡。 有趣的点在于，当下的合院别墅的兴起，虽然有着商业动机，但合院的建筑形态，却是人类居住文明曾经的共同选择。早在约公元前500年之前，在中国与地中海沿岸，已经有了十分讲究且精美的合院了。 陕西岐山凤雏村有一片西周时期留下的住宅遗址，分为前后两个院子，四面都有房子围合。现代学者根据先秦的文献推断，这所合院住宅的大门前有影壁，前一个院子的正房是前堂，主要用于举行宴会以及礼仪活动；后一个院子的正房是后室，用作主人的日常起居，东西两侧的房子分别给家中其他成员居住。整个住宅的形式已经很清楚地把内外区分开，并且显示出家庭内部的等级秩序。 陕西岐山凤雏西周合院复原图 古代罗马的世俗生活与古代中国同样丰富多姿，不过其合院宅内已有了“功能”分区：前院中庭（atrium）垂直仰天，诸神与祖先都供奉于此。穿过中庭才进到宽阔的花园后院（peristyle）。 19世纪荷兰裔英国画家劳伦斯·阿尔玛-塔德玛对罗马合院中闲暇生活的想象 不过，在欧洲古代世界消亡之后，合院逐渐不再是西方主流的居住形态。只有在中国，保留且不断完善合院的住宅形态长达3000年之久。近到20世纪50年代，北至都城北京，南至江南苏州，远至西南边陲昆明，以及少数民族如纳西族居住的古镇丽江，其城市结构均是由合院矩阵相联而成。 西汉明器合院模型 苏州清代毕浣园宅平面 因为应对楼市政策，让历史悠久的合院建筑再次复兴。按建筑风格分有中式合院、美式合院、法式合院等，仅北京市场，在售的合院别墅就有十余个。不过，当下的大多数置业消费者，对合院产品没有明确的认知，如何在继承传统的基础上，针对目标客群进行产品创新，成为了项目成败的关键。 以更能体现国人居住情趣与意境的中式合院为例。攸克君日前去参观了位于南中央别墅区的棠颂别墅样板间。号称“中式御院”的该项目，师法中式，但不拘泥于传统，在空间处理和产品结构上多有创新，不愧于从“合院”到“御院”的升级。 合院别墅目前市场最多的是联排合院，总体建筑布局是四、六、八套一组。比传统的兵营式布局，邻里的交流需求和公共绿化空间得到了保证。但建筑较为密集，私密性受到一定影响。 但从下图可以清晰地看到，棠颂别墅的建筑组合形态，本质上是两套一组的双拼形制。在每个组团的构成上，整体规划容积较低，最大程度呈现别墅的舒适性。 双拼（两套一组） 这样一来，棠颂在每家每户内部的“小容积率”上有很大的优势，通过“工字型”的建筑设计，将建筑与建筑之间一些灰色过渡的公共空间也腾挪出来，并入私家庭院当中，最大限度地扩大私家庭院的面积。 棠颂产权面积为366平米（首层建筑面积122平米）的C1户型有128平米的庭院面积赠送，庭院内的“小容积率”不到0.5，更好的满足了业主对园林、隐私和空间尺度的要求。 从居住体验来说，棠颂别墅的双拼合院结构，保班上了任意一座庭院均有三个以上的采光面，居住空间的通透明媚，景观效果及通风效果都全面占优。而联排合院产品，除了两侧楼座之外的所有户型，往往只有两个采光面。 双拼合院结构，让棠颂别墅在户型上有了更多的创意。比如，古代的轩是一个半开放的空间，最大程度的享受院子里的风景，并且这个位置独立且和内室分开，适宜接待客人。而棠颂别墅的一层客厅，就从“轩”中得到创意，实现了三面采光，无论坐在客厅哪一个角落，都能看到户外景色。 经过数千年的发展，合院产品在平面布局上已经比较极致了。棠颂别墅让攸克君佩服的地方在于：该继承传统的一丝不苟，中式韵味十足；需要突破篱笆也敢于大刀阔斧，毫不手软。 传统的别墅是前庭后院，院落布局平面化。但是棠颂别墅在院落的设计上，区别于传统的南北院落设计，采用“立体化四重庭院”的设计理念，分别朝东、西、南、北四个方向展开。从地下一层的内庭院，到一层的花园，再到二、三楼层层退台的设计，每一层都有院子。无论处在什么位置，都能做到步移景异，处处观景的效果。 其中，一层的主院落为南向采光，面积在85平米左右，约12.9米的超大面宽基本能满足各种功能使用；项目北面的下沉式庭院面积也达到了40平米，有足够的院落空间供家庭中的每一位成员使用。 老人在内庭院品茶，小孩在花园里荡秋千、你和朋友们在楼上看日落….，这样的院落生活场景，能不让人动心吗？ 攸克君陪过不少朋友去买房，发现对于同等价位的别墅与大平层，不少人会有些纠结，别墅有天有地有庭院，但大平层的空间大尺度似乎比别墅更加便利。棠颂别墅在产品上则兼具了两者的优点。 比如，棠颂的地下空间采用下沉庭院的设计，进行了全明化处理，实现了自然采光和通风，完全可以当作一层来使用，层高达到3.45米。通过楼体连接，可以使下沉庭院和地上一层院落结合起来，营造全方位的景观感受。 相对于联排产品的长方形格局，棠颂平均面宽进深比例接近1：1，格局方正带来的舒适度不亚于平层产品。而在一层至三层的主要生活空间，每一层的产品细节上都能看出项目的良苦用心。 在一层南侧，专门为老人独立设计了套房，面宽达到6米，配备明卫的独立卫生间。目前市场上大部分别墅产品的老人房都规划在北侧，棠颂南侧老人房的设计让采光充足，还可以近距离享受庭院景观。 二层设计了双儿童套房，全部南向采光，每间卧室都有独立的卫生间和衣帽间，这是目前很多项目做不到的。同时还考虑到了孩子随着年龄的增长，需要有自己更为独立的社交空间，专门设计了家庭厅可作为孩子的会客厅或者阅读室。 三层最大的特点是卫生间、衣帽间、书房的尺度都超出一般同类产品2倍左右，更大的空间尺度带来的是更为舒适的居住体验。
三代同“棠”。棠颂别墅的每一层空间都是为特定家庭成员量身打造的独立大平层，三层的设计保证三代人的私密性，同时全套房、全南向的设计又保证了每代人的居住舒适性。 今年前8月，北京别墅市场成交达4747套，比往年同期业绩要翻一番还要打个滚。攸克君也相信，即将开盘的棠颂别墅等项目，也能有一个好的业绩。但坦率地说，比起市场业绩，攸克君现在更关注产品本身，更加关注产品与服务的创新。因为，当单价涨到10万+，总价涨到三五千万，如果还是重复以前的产品，那该是多么无味和乏趣啊！ |
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