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一 、养老地产的发展概况 截至2015年底，全国60岁及以上老年人口22200万人，占总人口的16.1%，其中65岁及以上人口14386万人，占总人口的10.5%，我国正快速步入老龄化社会。业内人士表示，中国从成年型人口结构进入到老年型仅用了18年的时间，较发达国家几十年乃至上百年时间而言速度惊人。老龄化自然也带来了大量的养老需求，养老地产成为焦点话题。  1. 概念 养老地产概念的提出，始于上世纪七八十年代率先进入老龄化社会的经济发达国家。其狭义的含义就是将养老主题融合于地产开发项目之中，以满足日益增长的特定市场的需求。广义的概念则包括了养老地产的独有的居住功能，服务功能，养老保险的保障功能以及逆向融资功能等。  养老地产是住宅地产，商业地产和服务三者的有机结合，可以称为房地产混合加开发模式。养老地产接近于高端住宅产品，但又有所不同，养老地产的标准更高，功能和设施更全，可以根据老年人的需求，从居住，餐饮，护理，医疗，康复等方面量身设置。  2. 同普通住宅的差异性 消费群的专一性：它是“针对老年人提供的住宅产品”。 产品设计的特殊性：住宅楼，医疗看护，交通线路，配套设施等方面符合老年人的生理特点。 社区生活的广泛性：在娱乐，学习，交往，情感等方面照顾老人的心理需要。  3. 养老地产的优势 1. 减轻子女养老的压力，提高社会效率； 2. 有利于老年人的身心健康； 3. 服务专门化，系统化，使老年人生活质量大大提高； 4. 老人仍拥有自己的居所，配置自己喜欢的家具，让老人既有“家”可归，又能享受一般住家无法享受到的配套服务。  4. 养老地产的发展过程 目前我国养老地产正处于由老年公寓向老年社区发展过程中。 普通型养老院：有的老年人老伴去世，自己年老体衰，身边又无亲人，较多的愿意或者被“社会工作者”动员住进养老院。 医护型养老院：有些老年人，因患了某些生活不能自理的病，例如瘫痪在床等，就可以申请医护型养老院。 老年公寓：多数是在住宅小区内，专门规划出一两栋楼，按照有需求的老年人居住的要求来设计和建造。与敬老院福利院不同，它不属于社会福利设施，而是由社会投资按照市场化运作的商品住宅。 老年社区：老年社区与一般住宅小区相同之处是，都是一个大小不等的住宅小区。不同的是，老年社区的主要入住的是老年人，并允许老年人带亲人（如子女）住在一起。 二 、养老地产的开发模式 1. 发展模式   2. 市场开发情况 1. 发展阶段：养老机构—老年公寓—养老社区 我国目前处于“以老年公寓为主，并开始向老年社区过渡”的阶段。 2. 开发理念：专业式养老、主题式养老 目前国内的房地产开发商在试水养老地产时，多以主题式养老为主。 3. 开发要素：政策扶持、盈利模式、产品设计、社区配套、服务体系 4. 产品形式 5. 开发瓶颈：政策支持不完善、资金投入大、对开发商专业度及综合实力要求较高、客户接受度低。 6. 解决对策：政策上，要有针对性的寻求支特，且要形成有效文件；资金上，要寻求盈利模式与融资模式的创新，降低资金沉淀，拓展融资渠道；项目运营上，可利用相关的专业机构进行合作开发；营销上，强化宣传力度，配套与体验现行。 三、养老地产的规划设计要点 1. 规划选址要求 不同的养老社区对环境的要求也不相同，养老社区按品质划分为基础型和高端型养老社区，分别来分析两种社区对选址的要求。 1. 基础型养老社区 首先在区位上，基础型养老地产的部分服务需要依托于城市来提供，因此选址上常位于城市边缘或近郊。其次，地形地貌上不应太平坦。从规划科学规律上来看，地形有些起伏和变化利于丰富养老社区的微地形景观，对于养老养生需求，山地也有利于养生康体游线的组织。最后，地块内部和周边应有较好的绿地植被覆盖。养老社区内部需要较高的绿化率，不仅可以改善内部微气候，增加社区供氧量，还能增加居民的公共活动空间。 2. 高端型养老社区 对比基础型养老社区，高端型社区在选址上又提出了更高的要求。首先，高端养老社区的服务配套要求比较全面，在选址上，高端型社区不要求紧邻城市，在保证快捷交通联系的前提下，可以选择城市远郊环境较好的地段。其次，高端型社区依托于稀有或独特的资源，比如温泉资源、名山名水资源、历史遗迹、人文景观等等，通过对稀有独特资源的高端开发，有利于高端社区品牌的营造。 下表列出了高端型和基础型养老社区在选址上建议考虑的各种要素。 2. 对环境景观要求 养老地产依然具有地产项目的市场属性，通过社区景观的营造来提升社区居住品质仍然是养老地产规划的基本原则。 1. 好景配好房 “把最好的地段留给最好的房子”在老年地产中也不例外。养老地产中，最具购买力，养老需求最大的客户往往是健康的中老年人群，这些人群除了有自身的养老需求，还追求住宅产品本身的保值与增值，追求稀有景观尊享。 2. 高绿地率 根据居住区规范要求，新建高品质居住区绿地率不应低于30%，而环境品质提高的直接反应是绿地率的提高，建议高端老年地产项目绿地率不应低于40%，基础型老年地产项目不应低于35%。 3. 高供氧绿植组合 科学研究表明，长寿之乡的氧离子含量是大型城市里的1000倍以上。因此，如何在有限的条件下，提高住区氧离子含量对于养老有重要的意义。 从表中得知，林地，尤其是阔叶林地的单位供氧量最大，其次是水体。因此在养老社区中，在地理和气候环境允许的条件下，应优先考虑阔叶林与水体的布置。 3. 对交通的要求 交通规划对于社区的居住品质的影响巨大，一个好的道路系统直接关系到规划布局和社区内居民的生活出行模式。 1. 人车分流系统是最低要求 老年社区对交通的要求比较复杂，各方面的反应欠灵活，更需要减少机动车对人行的干扰，因此在老年社区中，既需要人车分流，又需要机动车方便入户或靠近住处，必要的地段可以实行机动车与电瓶车的转换。 2. 结合景观体系打造慢生活步行系统 老年人一个很重要的诉求是健康和养生，有些老年地产项目本身拥有较好的资源禀赋，比如可以泡温泉、登山、游湖等等，但有的项目自然资源比较匮乏，需要通过人为的引入养生设施，如体育场馆和艺术场馆等，但无论是哪种情况的项目，结合自身景观体系打造慢生活步行系统都是可以实现的。 4. 对规划尺度的要求 凯文林奇的《城市意象》中提到，宜人的街道、建筑、景观尺度是营造宜人生活空间的关键，老年地产的规划尺度有其特殊的要求。 1. 控制建筑高度和密度 建筑高度和建筑密度很大程度上决定了一个社区的综合环境品质。一般来说，较低建筑高度和建筑密度的社区，容纳的人数会较少，绿地和开敞空间较多，生活的氛围会相对舒适和悠闲。 2. 宜人的活动场所尺度 根据日本著名建筑师芦原义信的《外部空间设计》中提到的广场尺度，当广场的宽度（D）与周边建筑的高度（H）的比值大于1，小于2时，尺度是宜人的。而根据他的“外部模数理论”，20-25米是适宜人活动的外部空间基本尺度，因此景观步行带上设置休闲设施，如桌椅、台阶、花台等。 3. 适合老年人出行的服务设施设置半径 通过对老年人行为习惯的调查得知，老年人在社区中出行频率较高的距离是150米和300米，按老年人1分钟行走距离60米计算，老年人比较舒适、愉快的出行时间为3-5分钟。因此，养老社区的服务设施布置应以组团级设施150米为服务半径，小区级300米为服务半径，社区级500米服务半径，方便老年人使用服务设施。 5. 老年社区对日照通风卫生要求 根据《城市居住区规划设计规范》5.0.2.1（1）条，老年人居住建筑不应低于冬至日日照2小时的标准。 因为老年人的生理机能、生活规律及其健康需求决定了其活动范围的局限性和对环境的特殊要求，尤其是部分老年人因为身体不便，常年卧床，对阳光有更多的渴望，规划上应尽量争取南向布置住宅，减少东西布置，避免纯北向住宅布置。 南方高温潮湿地区的养老住宅还应考虑夏季通风设计，住宅排列上应便于夏季凉风进入，户型保证有两个以上的朝向。 6. 老年社区对公共服务设施的要求 老年地产区别于一般居住区的重要特点是能提供较完善的生活配套和医疗护理条件，这也是很多老年人选择老年地产的关键考虑因素。 1. 无障碍道路系统为强制性建设内容 目前国内比较高端的居住区都会进行无障碍道路系统设计，包括盲道、轮椅专用道、轮椅入户坡道、长坡升降梯等，在老年社区中应将无障碍道路设计设为强制性内容，并根据老年人的具体需求，在道路设计的细节上给予专门的考虑。 2. 入户式和随身式急救护理系统 老年人是容易出现突发病情的群体，如高血压、心脏病等，特点是发病前兆少、病情发展快、致命性高，在无人护理的情况下发病后往往因为得不到及时的救治而错过最佳治疗时机。因此，老年社区需要配备入户式急救呼叫系统，住户通过户内报警按钮通知社区急救中心，急救中心确保在收到报警3分钟内到达住户家进行初步救治。 3. 医疗体检康复中心 很多老年人不仅仅满足于良好的急救护理服务，还希望在享受高品质的居住环境同时，在居住期间得到科学的治疗及养生指导，有病治病，无病养生，保证自己的身体处于比较健康的状态。 结语 养老地产发展前景 21世纪，人口的老龄化是世界许多国家面对的一项重大挑战。然而，对于企业来说，却面临着一个发展潜力巨大的市场，这个市场被称为“银发市场”，养老产业正成为一项新兴的朝阳产业。 一些发达国家，围绕着老年人消费市场的企业大量产生。目前，已经初步形成一个现代商品和服务的产业延伸链，在老年餐饮，文化娱乐，保健，旅游，康复保健，住宅，社区服务业等产业方面发展潜力巨大。 在“银发产业”这个大市场中，提供养老场所是最基础的，最重要的市场；同时，也是增长最快，最有潜力的市场。而在我国，在养老设施建设方面，一直处于“欠账”状态。同时我国目前养老产业水平较低，养老床位数量太少，而且养老项目的软硬件配置水平较低。由于受传统居家养老的观念束缚，高端养老产业发展缓慢，培养起来还需要做大量的工作；但也表明市场机遇和潜力较大。 从某种意义上来讲，在养老地产这个潜力巨大的市场中，谁先进入，探索出成功的运作模式，谁就能抢占先机，取得快速发展。 —————— 远洋设计汇 —————— |
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