 十几年前的时候，很多温州的投资客跑到上海来，在中远二湾城那里一买就是10几套，全部毛坯空关，不装修也不出租。他们认为，几十万装修款扔进去，4~5年的租金都未必能收回成本，而且有人使用过的住宅将来在出售的时候可能还会影响2%-5%的售价。 “U叔”非常认可这样的做法，对于纯投资来说，吃力不讨好的事情绝对不该做。要知道，在上海价值500万的住宅，大多数情况下一个月租金都不会超过7000元，租售比不到1.5%的年租金回报率，在房价涨幅面前是可以忽略不计的，更何况还要投入大量的时间精力和人力物力，也不利于随时出售变现，显然是不值得的。 所以，住宅的投资逻辑其实很简单:在最短的时间内买进卖出并赚到差价! 去年12月17日的时候，《2017政府工作报告》中提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，之后限贷政策升级认房又认贷，大大降低了投资住宅的杠杠属性，导致投资收益率降低，但这依旧不影响住宅是靠买进卖出赚差价的这一投资逻辑。 没有涨幅就赚不到差价，没有流通性就不利于最短时间内变现，涨幅只能成为账面资产而成为不了收益，二者缺一不可。 因此，住宅项目值不值得投资，就是预判该项目涨幅和流通性这二点。那么问题来了，如何进行预判呢? 选对产品类型只是其中一方面，比如别墅总价高不利于升值和流通，比如75平左右2房、90平左右三房更符合未来年轻人需求所以更容易流通等。 但最重要的，是选对区域板块。所以，投资住宅，你一定要理解区域板块的升值逻辑: 1、要致富先修路，政府先发展铁路、港口、机场等，然后利用各种优惠政策招商引资，在交通便利、税费优惠、低土地成本等一系列的诱惑下，自然会有大批企业入驻。 2、随着企业的不断入驻，外来工作的人会越来越多，接着越来越多的人会为了方便工作和生活在当地选择置业或定居。 3、紧接着商业、医疗、教育等配套设施会逐渐完善，再然后一定会有更多开发商想要到当地进行投资，此时政府开始抬高土地拍卖价。  说的再通俗易懂一点，我们拿浦东来举例，20多年前老上海人宁要浦西一张床不要浦东一间房，这是为什么? 1、当时私家车还没普及不像现在那么方便，更没有各种大桥、高架、隧道、地铁等。也就是说当时浦西和浦东之间唯一的交通工具就是摆渡，单程要耗时三小时。那时候浦东都是农田，住在浦东只能在当地做农民，找不到什么好的工作，也不可能有人愿意住在浦东每天来回浦西上班。 2、后来邓爷爷大笔一挥，大力发展陆家嘴金融贸易区，又画了三个圈(内环、中环、外环)，把浦东大部分版块都纳入了圈内。随着交通越来越方便(大桥、高架、隧道、地铁等)，入驻浦东的企业越来越多，外高桥保税区，张江高科技园区等都慢慢成熟起来了。 3、这时候住在浦西，但每天要挤地铁、公交去浦东上班的人越来越多，然后这些人一看，“哇!浦东房子那么便宜，浦西一套老破小可以换浦东一套大三房!而且浦东各项配套设施相对浦西更新，马路更宽敞，绿化环境也更好!”然后，选择在浦东置业和定居的人越来越多了。 4、随着置业和定居的人越来越多，商业、医疗、教育等配套设施开始逐渐完善。虽然此时浦东土地大多还都是农田，但是开发商又不能随便找块地就盖楼，得找政府买才行，这时候政府开始抬高土地出让价。 5、除了土地成本以外，当地水泥、黄沙、人工成本等也水涨船高，浦东新房的建造成本一年比一年贵，售价也一年比一年贵。不过没关系，陆家嘴、外高桥、张江之类地方上班的都是高收入群体，不高的话之前怎么把人从浦西大老远忽悠到鸟不拉屎的浦东来上班呢?所以哪怕涨到和浦西一个价又或是更贵也消费的起。 6、浦东新房越来越贵以后，二手房市场开始活跃起来!投资客开始以略低于新房的市场价格抛售手中的资产，并寻找下一个轮动板块。 简单来说，投资一个区域版块的住宅，其实就等于买了一个区域版块的股票，享受该区域版块发展带来的升值红利。 闭着眼睛跟着党走总归没错的，但如果你要睁着眼睛走，就把以上6点逻辑理解清楚。不仅浦东，花桥上涨逻辑也是一样，放眼全国类似的案例数不胜数。 2年前花桥5000多元一平时，很多朋友怀疑这房子买了未来能不能涨、能不能卖的掉，去年很多20000多元一平成功套现的投资客早已证明了一切。 按100平，首付2成估算:1.5万/平*100平=150万;0.5万/平*100平*20%=10万。哇，10万投资款，二年时间净赚150万!除了买房以外，恐怕能达到那么高收益的方法都只在刑法里有了。 投资行为就是预测市场需求变化的行为。一个原本没人需要的区域板块，通过几年的发展周期变的有人需要了，需求量变化越大涨幅收益就必然越大，发展周期越短那么流通性就自然越高。 如果你不会预测，等别人都说好了你才去买，那么你已经错过最佳的投资机会点了。 在“u叔”看来投资就是以小博大，想想近20年物价都翻了多少倍了，跑不赢大饼油条的买房行为是保值和自住，不能算是投资。目前的市场行情下，个人认为上海周边城市或杭州周边城市值得考虑，江浙沪未来实现铁路全境通的可能性是很大的。也就是说，未来往返于江浙沪各个城市，可能会和现在往返浦东和浦西那样方便。 那么对杭州、上海周边那些未来会通铁路，同时目前自身各方面软硬件实力都很ok的小城市来说，现在就是最好的投资机会。再补充一句，以前造一个项目需要3-4年，现在同样的项目1-2年可能就可以完工了，科技解放劳动力。 “U叔”也接触过很多非上海不投的人，更有甚者只愿意投资市中心看不起青浦、松江、嘉定，在我看来这和20年前不愿意投资浦东、2年前不愿意投资花桥的人是一样的，事实证明去年青浦、松江、嘉定的住宅涨幅数据远高于外环内。 而且“U叔”预判，未来3-5年内，青浦、松江、嘉定的涨幅数据依旧会高于上海外环内任何一个区域板块。 以上是“U叔”对于住宅投资的一点逻辑，仅供参考，可能我说的全部都是错的。 过几天有时间再和大家聊聊关于商铺的投资逻辑，对于那些限购但是又不愿意去外地投资的朋友一定非常有兴趣，尽请期待! |
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