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业主与开发商之间的车位（库）权属纠纷，由来已久，且愈演愈烈。车位产权究竟归属何方，房地产开发商、小区业主之间展开了长久的利益博弈。本文围绕车位权属的法律问题，从如下方面进行探讨。 文 / 宋子颖 尤扬律师事务所律师  一、车位的分类 小区地面停车位 （1）规划的地面停车位 该类车位是指经规划部门批准，小区开发商在小区红线范围内设置的停车位，该类停车位在施工图、竣工图上均有体现。
（2）占用业主共有的道路或者其他场所用于停放汽车的车位 对于该类地面车位的归属，因法律明确规定属于全体业主所有，所以其权属争议不大。但在实践中容易引起业主不满的主要原因是物业公司常常对这些车位收取车位使用费。物业公司收取车位使用费的作法是有法律依据的，物业公司收取的车位场地使用费在扣除部分车位管理物业费后应纳入小区业主共有账户，车位管理物业费的提取比例一般由物业公司与小区业主委员会协商确定。  2 人防地下停车位 人防地下停车位是指结合地下人防工程修建的停车位，这些停车位属于人防工程的组成部分。 对于人防地下停车位的权属理论界存在争议，主流观点分两类：一类观点认为人民防空工程属于国防工程的组成部分，所有权归国家所有，开发商无权处分；另一类观点认为人民防空工程因由开发商投资建造，所以应属于开发商所有，但战时国家可无条件征用。 3 非人防地下停车位 《城市地下空间开发利用管理规定》对该类车位的权属有不同于物权法的规定，该法规25条规定，“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁处分’的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁”。  4 独立建设的停车位（库） 该类车位具有独立性，其是在开发商拥有独立使用权的土地上投资建设的车位，能够依法办理产权初始登记和转移登记，初始登记后其所有权明确由开发商享有，在出售给特定业主办理转移登记后，产权为特定业主所有。产权车位要符合以下条件：不能算入公摊面积；如果是地上车库，必须是有墙分隔的独立车库，且层高达到2.20米以上；如果是地下（非人防工程）车位、利用架空层等作车位的，必须有明确界址点（车位之间的分割点），且层高2.20米以上，经过规划批准为车位用途的，才能取得产权证。 二、司法实务中的几个要点 1. 《物权法》对于车位的调整范围 《物权法》第七十四条第一款、第二款适用于“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库”的归属。实践中，车位、车库的情况不统一，有的是建筑规划内的，有的是占用闲置土地的，有的是占用道路的，应当区别对待。《物权法》只对建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属（出售、附赠、出租）予以了明确。那种不属于整个小区的地下停车场、地面有偿车位及违反规划要求所建的车位、车库不属于《物权法》的调整范围。 2.《物权法》第七十四条第二款规定的“车位”、“车库”，是指项目建设之初按照规划批准建成的车位、车库；该条第三款规定的“车位”，是指建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位。 《物权法》第七十四条第二款规定的“车位”、“车库”，实际上是针对项目建设之初，按照规划批准建成的车位、车库的归属问题作出的，建设单位是有权处分这些车位、车库的。而其第三款规定的情况，与该条前款具体所指是有所不同的。第三款规定中所指的车位，立法本义实际上是指初始规划之外另行产生的车位。《物权法》将项目建设时按照规划建成车位、车库的归属问题，交由双方当事人自行协商确定其权属，而在项目建设按照规划的批准建设完成后建设单位或者物业服务企业再占用业主共有的道路或者其他场地增设的车位，应适用第三款的规定，认定为属于业主共有。  3.规划用于停放汽车的车位、车库应首先满足小区业主的需要，是处理小区车位、车库归属问题应遵循的基本原则。 车位、车库的归属问题，涉及广大业主的切身利益，规划用于停放汽车的车位、车库，作为建筑物的附属设施，应首先满足小区业主的需要。这是处理小区车位、车库归属问题应遵循的基本原则。对此，可从两方面理解：其一，区分所有建筑物的建设，必须保障设置规定数量的停车设施，禁止开发商将区分所有建筑物的停车设施建设纳入自己的所有权范围单独开发；其二，建设单位按规划要求配置的机动车停放设施，应当提供给小区业主使用，在保证小区业主使用的前提下，方可许可小区业主以外的人使用。 4.规划用于停放汽车的车位、车库“应当首先满足业主的需要”，并非赋予业主优先购买权或者优先承租权。 所谓“应当首先满足业主的需要”，是指开发商在修建了车位、车库之后，应当首先将其出租、出售给小区的业主，而不能高价卖给小区之外的第三人。对于小区的业主与小区之外的第三人而言，“首先满足业主的需要”并不是赋予小区的业主享有优先于小区之外的第三人的优先购买权和优先承租权。根据《物权法》第七十四条的规定，车位、车库应当首先满足业主的需要，不管其他人是否提出了比业主更高的条件，都不能首先卖给或出租给其他人。  三、相关法律规定 1.《中华人民共和国物权法》 第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 是否判断车位所有权归业主所有，第一，开发商在计算公摊面积时把地下车库的建筑面积计算在内;第二，开发商在出售单元房屋时有无承诺无偿提供地下车库;第三，开发商是否把建造地下车库的成本核算在住宅开发成本之内;第四，根据国家法律或当地政府规定应无偿交付给业主使用的。 2.《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第五条 建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。 前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。 第六条 建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。  四、实务案例 案件简介：开发商甲以0.2车位／户的比例标准（36个标配车位）建设了半地下车库。车库建成后，甲在未取得产权登记及销售许可的情况下，将车库向小区业主出售。该小区业主委员会认为，地下车库作为小区公共配套设施应属全体业主所有，甲出售地下车库的行为违反了法律规定，也侵犯了小区全体业主的合法权益，故原告诉至法院，请求确认小区地下停车库的占有、使用、收益、处分的权利为原告所代表的全体业主共有；被告立即向原告移交付小区地下停车库，不能移交的支付车库的实际出售价款。 法院裁判要点：根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，归业主共有。小区规划核准车库数量为36个，实际建设59个，故超规划建设的23个车库应属业主共有。规划核准的36个车库中，按照小区所在xx市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定（试行）》第六条的规定，应有不低于15%（最低6个）的车库为业主保留。 因此，小区业主实际有权取得的车库为29个，原告要求确认其对小区全部车库均有占有、使用、收益、处分的权利，依据不足，本院不予支持。被告已交付了24个车库，尚应向原告移交5个车库。因被告应移交的车库已实际出售给小区其他业主，原告要求移交车位的请求实际无法履行，故原告有权要求被告支付5个车库对应的出售价款500000元。故判决如下： 一、被告于本判决生效起十日内给付原告车库出售款500000元； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 文字 / 宋子颖律师 编辑 / 毛志鹏 ?尤扬事业发展部 |
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