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向上的道路 by 邱远贵 福建国富律师事务所 文章来源：中国裁判文书网 本案基本情况 卖方：郭某 买方：乔某 争议标的：房屋 购房款总价：2795000元 争议的焦点 1、合同约定的履行时间； 2、2016年4月5日双方未能实际履行的原因； 3、剩余房款的支付及合同是否应当解除； 4、违约责任问题。 案情简述 卖方一审诉请称，买方未支付剩余房款，因此要求解除合同并要求买方支付50多万元违约金。买方反诉称，已交付225万元购房款，剩余59万元购房款待房屋产权过户后交付，现卖方逾期未过户房屋，在买方催告15天后仍未办理过户手续，卖方按照合同约定，承担购房总价款10%的违约责任。 一审法院观点 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵守诚实信用原则按照约定履行合同义务，不得擅自变更或者解除合同。 本案中，郭某、乔某签订房屋买卖合同系双方真实意思表示，合同依法成立且不违反国家强制性法律规定，合法有效。从合同对于付款方式和时间的约定来看，买方乔某采取全款方式支付房款，2016年4月5日通过搜房托管的方式支付279万元，2016年4月6日交付房屋当日，买方支付给卖方最后5000元的尾款。按照房屋买卖交易的通常习惯，2016年4月5日即应是房屋过户日期。对于2016年4月5日双方未完成付款、过户的原因，双方各执一词，郭某称因乔某当日尚未取得购房资质，乔某则称郭某的房屋产权证需变更地址换发新证。无论是郭某房产证的问题还是乔某购房资质的问题导致2016年4月5日双方未能完成付款过户，可以确认的事实是2016年4月15日，郭某、乔某与存房公司共同到中国光大银行办理了100万元的资金托管业务，2016年4月15日，郭某接收了乔某转账的120万元现金。本院认为，这两个事实可以证明买卖双方对于付款的时间和方式协商进行了变更，与第三人存房公司陈述的2016年4月5日双方未完成过户后重新协商付款和过户的情况也互相印证，双方的合意对双方具有拘束力。因此，郭某主张乔某逾期付款构成违约的理由不成立，郭某不具有合同单方解除权，其2016年4月20日发出的解除合同通知不具有解除合同的效力，其关于确认双方已于2016年4月20日解除合同的诉讼请求法院不予支持，其关于乔某支付56.9万元违约金的诉讼请求没有事实和合同依据，本院亦不予支持。 合同法的基本精神是鼓励和促进交易，维护市场交易秩序稳定，避免社会资源浪费。 本案中，郭某与乔某之间的房屋买卖交易，乔某已支付郭某现金125万元，资金存管100万元，合计225万元，尚余595000元未付。乔某陈述称根据双方后来的约定，尾款将在过户当日一次付清，该说法亦得到第三人存房公司的印证。乔某在诉讼中表示可以按照此约定，在过户当日付清尾款，因此，诉争合同继续履行不存在障碍，在买方付清余款的同时，卖方应协助买方办理房屋的转移过户登记手续。 关于乔某要求郭某承担违约责任的请求，法院认为，截至2016年4月15日，乔某已经支付房款225万元，郭某有义务继续履行合同。但2016年4月26日，乔某向郭某作出继续履行合同的催告函后，郭某经催告仍未履行其合同义务，故其应依照合同约定承担房屋成交总价10%的违约责任，乔某反诉要求郭某支付违约金284500元的诉讼请求，具有合同依据，本院应予支持。 综上所述，……判决：一、反诉被告郭某于本判决生效后十五日内协助反诉原告乔某办理昌平区68号楼2层14单元1号房屋的转移登记手续并将房屋交付反诉原告乔某，反诉原告乔某于过户当日支付反诉被告郭某房屋尾款五十九万五千元；二、反诉被告郭某于本判决生效后十五日内支付反诉原告乔某违约金二十八万四千五百元；三、驳回原告郭某的全部诉讼请求。 （真是赔了夫人又损兵） 二审法院观点 本院认为，首先，关于合同约定的履行时间。合同约定“于【办理房屋所有权转移登记当天】【2016年4月5日】【其他之前】， 乙方向甲方支付人民币2790000元”， （购房款的支付时间并未明确） 乔某、存房公司主张签订合同时各方本意为在2016年4月5日交付房款并办理过户，郭某主张2016年4月5日仅为交付全部房款日期，权属转移登记时间应按照合同第九条履行。合同第九条为合同自有文本，其中约定甲乙双方最晚应在合同签订之日（即2015年12月29日）起90日内共同申请房屋产权转移，而合同签订之日起120日为完成房屋产权转移且乙方取得房产证的最后期限。如按郭某所称，则买卖双方应在买方付款前申请产权转移登记，显然不符合常理。故本院认定合同约定的履行时间是在2016年4月5日同时履行交付全部房款和办理过户手续的义务。 其次，关于2016年4月5日双方未能实际履行的原因。因乔某、存房公司并无证据证明2016年4月14日前曾要求郭某办理房本地址变更，且2016年4月14日下午办理资金托管失败后当天更换了新房本，故本院认定房本地址问题并非导致双方未能于2016年4月5日履行合同的原因。因乔某迟至2016年4月13日才取得购房资质，在此之前不具备网签、过户的履行条件，故乔某应对合同履行的迟延承担主要责任。 再次，关于剩余房款的支付及合同是否应当解除。双方在2016年4月15日周五下午共同完成220万房款的交付后，客观上不可能再完成交税、过户等手续，且当时存房公司尚未为双方办理网签，亦不具备办理过户登记的条件。因合同中约定了给付房款与办理过户同日履行，本院认定乔某所主张的剩余59.5万元房款留待2016年4月18日过户当日再给付具有合理性，在此情况下郭某以乔某未支付剩余房款为由拒绝继续履行并要求解除合同的主张不能成立。现诉争合同继续履行不存在障碍，一审法院判决双方继续履行合同的处理正确，本院予以确认。 最后，关于违约责任问题。因双方在合同履行过程中均存在违约行为，现郭某未协助办理过户、乔某亦未交付剩余房款，应互不承担违约责任。一审法院对违约责任处理不当，本院予以纠正。 综上所述，郭某的上诉请求部分成立。……判决如下： 一、维持北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初7791号民事判决第一项、第三项； 二、撤销北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初7791号民事判决第二项； （关于要求卖方支付28万元违约金的部分） 三、驳回乔某的其他反诉请求。 |
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