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文：冯仑演讲速记 整理编辑：房互君
以下为冯仑演讲原文： 什么叫房地产后开发时代？去年年底中城联盟有60多家企业的董事长在一起开会，大家得到的一个共识就是，以2016年结束之前和之后作为一个分水岭，之前我们叫开发时代，之后叫后开发时代。 开发时代做得好的房企，只因赚到了红利 开发时代是什么特点呢？ 首先是产品是单一的，就是做住宅，所以在开发时代我们说了半天房地产，实际上就两个字“住宅”，而不是说全面的房地产的产品。我们每年销售额在全国来看，80%以上都是围绕着住宅，就是产品是住宅。 第二，商业模式以快消为主，开发了就卖。 第三，竞争力都围绕着这样一个单一产品和快消为主来形成的竞争力，就三件事情，规模、成本、速度，就是比谁卖得规模大，谁卖得速度快，谁的成本低。 开发时代所有的创新就围绕着这三件事。比如规模大，那就是拿地，另外，工业化生产、装配式住宅、住宅产业化，都是为了规模；快消，周转要快，所以怎么样压缩前期加快建设，尽快销售，就是围绕着速度有很多创新。 当然，也有很多是围绕着成本的创新，怎么样能够有效管控成本，这也是上一阶段就是2016年以前开发时代我们所有的竞争都围绕着这三件事，所有的创新也围绕着这三件事。 在开发时代我们收获了什么呢？只要这三件事做得好的企业，我们都赚到了过去20年经济增长带给我们的红利，实际上我们最大的幸运或者我们赶上了一个最好的时机，就是房价，因为地价每年都在涨，货币每年都有一个温和的通货膨胀。 另外，城镇化人口聚集有刚性需求，这三样东西就是地价的上涨、城市化的兴起、温和的通货膨胀，造成了我们过去20年房价一路也在持续的不同的城市、不同的阶段轮番的在涨，这样的话，使我们过去开发时代的模式一直都是成功的。 后开发时代的特征和三大能力要求 但是到了今年，我们认为进入后开发时代，情况变了。什么叫后开发时代呢？相对于开发时代来看，最大的不同是： 第一，产品变成了越来越复杂。产品线不再是住宅了，当然住宅很重要，但是还有其他的差别出来。比如万达已经转到了地产和文化、娱乐、旅游结合；万科提出来城市配套服务商，就是除了住宅，其他的购物中心、写字楼都纳入了它的视野。现在物流、仓储、教育、研发、健康等等，对物业的新的需求都成为这个时期大家投资的越来越多的重点。 所以产品线开始进入一个稳定的、全面的产品线，今天再做房地产可以有很多种不同的企业，不再只是住宅。有的企业可能只是出租，比如我们所在这个地方不远的国贸，大家知道有一期二期三期，国贸一期二期三期30年只做了100万平米，但这100万平米值多少钱呢？值一千五六百亿，他们的租金每年60多亿。 这也是一种模式。但这种模式跟开发时代的销售类的房地产来比，它没销售额，就是三栋楼，做一栋慢慢出租，一直做了30年。所以现在也出现了很多模式，比如SOHO中弄过，潘石屹潘总那边慢慢也变成这种模式了，你去看SOHO中国的营业额销售的并不多，但是资产质量很好，租金收入也很多。所以现在企业模式越来越多样化，产品服务是横向的越来越多了。 第二个特点就是后开发时代的竞争力发生了转移，不再竞争规模、成本、速度，那么竞争什么呢？ 竞争的是这三个：第一是竞争营运能力，你是做酒店的，你酒店的营运回报很好。你是做餐厅的，你出租给这些餐厅，怎么提供更好的服务，让它每平米回报率增加。你是做写字楼的，写字楼每平米回报率增加。不管出租给机关、医院等等，出租营运的不动产最后的估值方法非常简单，就是租金乘15到20倍，就是它的物业价值。 大家可以想像，如果一个物业一年的租金是1000万，我是1500万，咱们两家面积是一样的，那我的估值就要比你高。因为我基数的租金的收入比你高。所以现在营运能力就变成了一个核心竞争力。而盖房子是常规技术，不光是中建的干，南通的三建也能干，江苏原来乡镇企业出来的这些施工单位也能做，所以建筑本身不是竞争力，营运变成竞争力了。 竞争的第二个，财务的能力变成了竞争力，大家要做各种复杂的产品，现在谁的财务成本低，谁就能够适应更多的不同的产品形态。比如说你要做酒店，高利息是没有办法支撑做一个酒店的长期的经营的。但是如果你是寿险的资金，4%、5%，长期的资金，就可以买下这个物业做长期的酒店经营。 所以在后开发时代，竞争力的重点是财务安排能力要有长期、低成本资金支持，变成了竞争力。而不是说哪怕带着过桥资金，非常高的成本，快速的过个桥，马上就把它卖掉，那是承受高成本的。但是后开发时代的地产形态，主要五大产品形态，除了住宅以外，写字楼、购物中心、物流仓储、健康养老、公共设施，这些全部都是后开发时代的主要产品，大部分依赖低成本长期资金。所以竞争的重点就到了这个地方。 第三件事情，后开发时代对开发商的挑战，要求你的能力更聚焦在导演+制片的能力，就是讲空间故事的能力。同样12万平米、5万平米，你里面多少是写字楼、多少是酒店、多少是住宅、多少长租、多少卖掉、多少自己持有等等，你是讲空间故事。所以我们的竞争能力对于开发商讲空间故事的能力越来越重要。 因为理论上讲，假定一个10万平米的建筑，综合商业的设施，可以有不同的组合，甚至说可以有无数多的组合，做一部分住宅、一部分写字楼、一部分酒店、一部分医院、一部分娱乐设施等等，你可以无限多的组合，但是这个组合决定了你这个物业最后的价值。 如果你没有这样一个讲空间故事的能力，对于空间的每个业态并不了解，而只是知道住宅这样一种形态，你可能拿到10万平米，简单的就分成写字楼、商场就完事了，这样就浪费了一个机会，在整体上说就会失去很多创造价值的点。 所以竞争力在后开发时代对开发商的更大的要求就是熟悉每一个空间能够做的业态，而且讲好这个空间故事，是用我们自己行话讲，就是规划要做好，产品定位要做好。而这个能力越来越要求高了。 后开发时代的创新三种创新 这样一来，我们后开发时代的创新也就主要围绕着这三件事情展开了后开发时代所有的创新。 第一，围绕着运营，我们有很多创新的事可做。最近这段已经出现了很多，包括Airbnb、途家等，都是把存量资产怎么运营好，现在还出现了医疗mall、教育mall，有一家公司做了一个教育空间，在这个空间里是租给这些教育机构，所有的小孩的培训、技能培训都是按小时付钱，不是按天，而是按时。比如我是个钢琴老师，我带三个学生，就租这个教育空间，教学生，走的时候刷一下卡，手机支付一下就走了，所以给很多老师带来了很多方便的空间可使用。医疗mall、教育mall都是新的运营方式。还有众创空间、优客工场，这都是在运营存量资产。所以现在最重要的在运营方面的创新非常多。 第二，我们围绕着低成本、长期资金的创新也越来越多，其中一个重要的创新就是众筹这件事情，众筹这件事情两年前在原平安不动产庄总（庄诺）和中房协的支持下，我们集合了国内的一些地产开发商研究这种转型，其中探讨一种跟众筹来解决开发过程当中的某一类产品和某一些地区、某一些项目能够使用众筹的方法来发展我们的事业。这个创新的核心是围绕着低成本长期资金来解决的。 低成本长期资金，我们国家对众筹的法规还有些地方支持、有些地方目前是处于一个中间地带。我们联盟提供了一个白皮书，大家可以看到，提供了五到六个国家成熟的市场下众筹的一些模式。我们现在无论是对产品端的众筹、对股权的众筹、对开发商的众筹、对买房人的众筹，实际上都有很多国外可借鉴的成功的模式。 第三，我们的创新围绕着开发商自身，就是讲好空间故事的能力。我们举个例子，在中国我们现在竞争不够激烈，在纽约来看，已经人均GDP6万美金，纽约已经发展200年了。竞争激烈了以后，就有一个项目，这个项目叫华纳中心。这个项目一共能够建10万平米左右，好不容易出这么一个地，怎么把价值最大化。这个老板是美国目前最会讲空间故事的老板，他着重于运营，同时降低财务成本，使自己的能力在这个过程中变现。 他怎么做呢？他就讲空间故事，有公寓，公寓又分卖和租的。有文化酒店，有写字楼，华纳中心引进来，有商场，商场又做了最好的超市，同时上面的餐厅有四个米其林餐厅，有一些爵士酒吧，这些爵士酒吧都非常难请，他为了把人和这些角色引进来，挖了米其林大厨给了他们股份，然后把爵士乐跟他们合资，另外用的钱是阿波罗给长期的资金，这样组合完了之后，开发商出了5%的钱，分走了40%的利润，所有参与这个游戏的人，回报率都在30%以上。这就是他把空间故事讲得很好。 另外，他告诉我一个特别的门道，就是互通互联，在整个空间里大概有十一二个业态，都保证它们空间上互通互联，这样共同分享这些客户。 总之，像这样一个故事，他就用他的创造性、讲故事的能力，出了5%的钱分走40%的利润，今天在中国叫小股操盘，但这样的人稀缺。我们未来的创新要使我们的企业高管成为这样子的人。 后开发时代的高管要求：符合条件者只有两三百人 在中国大数上说有七八万家房地产项目公司，如果我们今天做一个房地产项目，我们能找到多少这样的人呢？我们能找到20多万人，因为一个公司三个高管，大概20万人以上可以来应聘这个职务，就是做一个项目。 如果你要管十个以上项目，有五六种业态，写字楼、酒店等等什么都有，你能找的人是多少呢？我认为在全国也就两千人。为什么呢？这只有上市公司做了十年以上的高管，才经历过这些事情（才能胜任这个职务），你是个上市公司高管如果做了十年以上才有可能经历十个以上项目，不同的业态。这两千个人是从哪产生的？我们现在上市的房地产公司算500家，每一家四个高管，一共两千人。 但是如果更复杂，如果在一个空间里有十个以上业态，能够把它布置好的人，或者一个大的项目、一个小镇也好，一个大的社区也好，立体城市也好，有20种以上业态，符合这样的条件的高管就只有三百人。 这么复杂的产品线，如果你做了一个综合体，有六个业态，你找来的高管是刚才说的20万人里面的，那你已经失败了，因为那是开发时代，而现在是后开发时代。 所以总之我们进入后开发时代的创新，紧紧围绕着运营能力、长期低成本资金、财务安排能力以及开发商自身的综合的空间、规划、布局和创新的能力。这三个方向的能力将会挑战我们所有在后开发时代的竞争力。 总之，我们进入后开发时代，中国的城市化、经济发展、全面奔小康，整个趋势、方向没有变，房地产作为一个人类迄今为止已经经历了无数的科技创新，仍然没法替代的一种特殊的行业，仍然具有未来有强大的发展空间。 关键的问题就是你究竟是两千个人里边之一还是三百人中的一个，你还是二十万分之一，这是一个挑战。（完） 文：冯仑演讲速记 整理编辑：房互君 转载请先告知 推荐干货： 房产创业降温，新成立公司骤减82%，装修、商业房产、租房最热门 |
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