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导语 外有多国实践经验，内有庞大行业基础，REITs在中国呼之欲出，但在它正式到来之前，你做好准备了吗？世联评估为我们打造的这篇集科普、干货于一身的内容，能让读者从更全面的角度做好REITs到来的应对准备。 01 科普——什么是REITs？ REITs被誉为是一种颠覆传统地产的金融模式，辣么厉害，那到底什么是REITs？ REITs是“Real Estate Investment Trust”的复数缩写，即房地产投资信托基金。它是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按分配给投资者的一种信托基金。 从本质上讲呢，REITs属于资产证券化的一种方式，同样需要基础资产即房地产的未来有持续稳定的现金流为支持。 对于投资者而言，REITs具有稳定且较高的收益、投资门槛较低、可以优化投资组合的优点；对于开发商而言，可以获得税收优惠、且部分替代银行信贷、并降低政府的运营成本等优势，这些优势无疑将推动中国REITs的快速启动和发展。 02 延展——REITs的前世今生 1、国际发展现状——多国REITs成熟 美国——REITs在1960年诞生于美国，从起步到成长，再从成熟到高速扩张，经过半个多世纪的发展，截止2015年年底，美国共有244只上市的REITs，占当时全球总数的60%，总市值达9,300多亿美元，合约64,000亿人民币。 日本——2001年建立REITs上市系统，当年9月首个REITs上市。经过十几年的发展，截止2016年第三季度，日本共有REITs56支，总市值达1,100多亿美元，合约7,500亿人民币。 澳大利亚——澳大利亚1971年推出REITs，经过四十多年的发展，截止2015年年底，澳大利亚共有47只上市REITs，总市值约890亿美元，合约6,100亿人民币。 新加坡——1999年5月颁布《财产信托法指引》，开始实施REITs，经过十多年的发展，截止2016年第三季度，共有36只上市REITs，总市值约500亿美元，合约3,400亿人民币。 2、中国发展现状——香港、台湾先行 香港——2003年8月颁布《香港房地产信托投资基金守则》，经过十多年的发展，截止2016年第三季度，香港共有10只上市REITs，总市值约300亿美元，合约2,000亿人民币。 台湾——2003年7月颁布《不动产证券化条例》，经过十多年的发展，截止2016年第三季度，台湾共有5只上市REITs，总市值约20亿美元，合约140亿人民币。 内陆——2005年11月，商务部明确提出“开放国内REIT融资渠道”的建议，我国内陆首次提出开展REITs；2009年，央行联合银监会、证监会等部门成立“REIT试点管理小组”，明确信托基金投向已经使用且具有稳定现金流的房地产物业； 2014年11月，根据住建部和有关部门的部署和要求，北上广深4个特大城市将先行开展REIT发行和交易试点工作；2015年1月，住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，提出要积极培育经营住房租赁的机构，积极推进房地产投资信托基金试点。 2017年2月14日，中国证券投资基金业协会召开党委扩大会议，协会将研究推动“公募基金+资产证券化”的房地产投资信托基金（REITs）模式，实现长期资本与公共治理形成的各类公共设施作为基础的长期资产对接，真正提升金融服务实体经济的效率，推动结构性改革深入发展。 尽管我国的REITs起步较晚，但近年来明显加快了推出步伐。由于相关法律法规未出台，目前该领域多为非标准的类REITs和CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）的资产证券化产品。 自2016年10月以来，在房地产去杠杆、抑制资产泡沫以及商业银行房地产信贷紧缩的大背景下，房地产企业传统融资渠道日益困难，逐渐开始重视资产证券化等新型融资渠道。此外，为完善房地产金融架构，我国拓宽国民对大宗房地产投资渠道，一直在积极加快REITs的正式出台。可谓是，REITs近在咫尺，呼之欲出。 03 未来——等风来，拥抱REITs 据相关部门统计，截至2016年底，全国逾107万亿各项贷款余额中商业性房地产贷款余额为26.7万亿，按照上市银行60%抵押质押类贷款的比重粗略估算，我面房地产资产证券化规模总量约为一个16万亿的巨大市场，这个实实在在的巨大蛋糕就将摆在眼前。 而与REITs息息相关的评估行业，也是蓝海一片。以日本最大的不动产评估公司日本不动产研究所为例，目前该公司总营业额中50-60%为咨询业务，而咨询业务中50-60%为资产证券化的业务，其中REITs的后续业务占主要部分。 可想而知，在传统银行等评估业务日益萎缩的市场环境下，即将到来的REITs为评估公司开辟了一个全新战场。 04 纯干货分享——REITs尽职调查主要内容 风将至，云帆起，而世联评估根据美国REITs的发行情况，将房地产物业类型的公寓、零售地产、写字楼、工业仓储、酒店等类型的尽职调查主要内容进行了详尽分析，纯干货奉上如下。 来源：价值领地微信号 |
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