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第一个秘密，不断放大地动用金融杠杆是资产规模和利率规模加剧扩大的关键。炒房的关键是动用金融杠杆，放大自己的资产增值能力，第一次购房贷款70万元，第二次购房贷款140万元，第三次购房贷款280万元，第四次购房贷款560万元，依此类推，如果离开金融杠杆，购房人完全依靠自有资金买房，其实是无所谓“炒”的。这里也就可以揭示一个重要的政策原理，只要截断贷款买房的金融杠杆，就可以有效地抑制为卖而买的投机性需求。 第二个秘密，在这个最优化模型中，购房人的资产规模、利润规模都是以2的n次方的几何级数在增长。大家可以再回味一下，第一次买100万元的房子，第二次买200万元的房子，第三次买400万元的房子，第E 次就买800万元的房子了。这个2的n次方的几何级数在增长速率上有多厉害呢？我们给大家一个参照系。一个围棋棋盘，横着19个格，竖着也是19个格，如果在第一个格子中放1粒米，第二个格子放两粒米，第三个格子放4粒米，依此类推，到最后一个格子时，我们得放多少粒米？说出来很吓人，全世界的粮食都放进去也不够！显然，不加节制地让房地产市自由炒作，在任何国家都将是灾难。那时房价和需求将完全脱离实际的住房资源总量与真实住房需求之间的对比关系，房价就会在金融杠的推动下变成一场没有止境的资本游戏。 第三个秘密，动用金融杠杆的资产模型听起来很美，但人们经常忽略的一点是，在资产和利润以几何级数增长的同时，购房人的负债和风险也同样以几何级数的速率增长。这个迅速增大的负债和风险，只需很短时间就可以远远超出购房人自身的承受能力。如果市场中充斥着这样的疯狂炒作，那么这些超出购房人承受能力的负债和风险最终就要由社会的金融系统，甚至整个国民经济来承担。真正的房地产泡沫，其实就是社会信贷规模远脱离住房真实需求为基础的合理规模时的过度负债风险。 第四个秘密，开发商暴富的秘密同样隐藏在上述模型中。只不过我们所举的例子是买卖一套房子，开发商是同时建、售数百套，甚至上千套房子。为什么一些开发商人上市时只有两三千万元资产，没几年就成了身家数亿元，甚至数十、上百亿元的富豪了呢？道理就在于他们在更大规模上动用金融杠杆，使自己的资产规模呈现为几何级数的增长。 |
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