深圳市地价管理发展历程

前些天杜局写了关于深圳市征地发展历程，借着他的思路和我们原国土人积累下来的知识，翻阅摘录相关文件就地价管理发展历程作些整理。相信大家目前听得比较多的就是基准地价、评估地价，但除了这两种外其实还有两种地价：协议地价、标定地价。涉及标定地价的文件表述主要有：国家土地管理局令【1992】第1号《划拨土地使用权管理暂行办法》第二十六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十三条、1998年《广东省地价管理规定》第二条，具体内容请自行百度，而协议地价主要是最初以协议方式供地过程中形成的出让地价，目前深圳市现行地价管理体系为公告基准地价和市场评估地价，如图：

地价管理涉及土地使用权设定、出让、收回等土地管理环节，涉及具体项目地价资金收取、入库、支出、追缴等管理。从深圳市出让地价标准制定与应用历程来看，深圳市地价管理经历着从无到有、由粗略到精细、体系不断完善的复杂过程，发展历程大致可分为如下阶段：

一、有偿使用探索及协议地价标准制定阶段（1981年-1991年）

深圳经济特区于1981年起施行《深圳经济特区土地管理暂行规定》，开始按城市土地的不同等级向其使用者收取不同标准的土地使用费。然而，土地使用费的征收还不足以使城市建设资金走上良性循环，同时它仍未触动传统土地使用制度的根基，将价值规律和市场机制排除于土地分配和管理工作之外，仍然无法实现土地资源的优化配置。

1987年下半年，深圳经济特区率先进行土地使用权转让的试点。其做法是：国家出租土地规定年期，一次收取地价（实际是按现值一次收取整个出租年期的地租），这种地价由于是协议方式供地过程中形成的出让地价，简称协议地价。自1987年起，深圳取消了行政划拨这种土地供应方式，原以行政划拨方式供应的增量土地纳入协议出让范围。迄今为止，深圳市使用过三个协议地价标准：1988年标准、1989年标准和1991年标准。

二、协议地价为主、市场评估地价为辅阶段（1991年-1997年）

1991年，深圳市规划国土局发布《关于土地市价测算办法的通知》（深国土字【1991】133号），在协议地价之外，规定以剩余法为主测算商品房用地地价。自此，深圳确立了协议地价和市场评估价两种标准并行的地价格局。在这种格局下，商品房开发用地及转让性质用地适用市场地价标准，协议地价标准的适用范围限定为：

（1）工业项目用地（特区内为高科技工业项目用地）；

（2）市、区政府建设的福利商品房用地；

（3）市、区政府建设的微利商品房用地；

（4）国家机关、部队、文化、教育、卫生、体育、科研和市政设施等非营利性用地；

（5）历史用地、行政划拨用地的自用项目用地；

（6）经市（区）国土管理领导小组审定的以协议地价标准出让的项目用地。

1995年由于房地产市场行情和建筑材料价格的上涨，规划国土局对市场地价的测算参数进行了适当调整，运用市场地价测算公式单宗测算出让项目用地的方法一直持续到1997年6月。因此，深圳市在此阶段同时存在协议地价标准与市场地价标准，其中协议地价标准在实践应用的情形更多。

三、基准地价为主、协议地价和市场评估地价为辅阶段（1997年-2001年)

1997年深圳市规划国土局开发了《深圳经济特区土地定级估价系统》及《深圳经济特区宗地地价测算系统》，在全国率先采用网格点价格形式对外公告了特区公告市场地价标准（即基准地价）。2000年1月1日，龙岗基准地价公布，扩大了基准地价的应用范围。因此在此阶段奠定了基准地价的重要地位，而在基准地价适用范围之外，由协议地价标准和市场评估地价进行补充。

四、基准地价为主、市场评估地价为辅阶段（2001年-2005年）

2001年，深圳市政府发布《印发关于加强土地市场化管理进一步搞活和规范房地产市场的决定的通知》（深府【2001】94号），通知中指出：“按照《深圳经济特区土地使用权出让条例》的规定，协议出让土地使用权以土地的公告市场价格为基础，取消协议地价，废止深府【1991】133号、134号文，地价一律以市场地价计收，土地的公告市场价格由市规划国土部门会同物价部门根据土地等级、用途、年地租及房地产市场变化等因素组织评估后公布。

2002年6月6日，宝安基准地价发布；2004年1月1日，深圳市整合了经济特区内外基准地价，对外统一发布了深圳市公告基准地价，消除了地价测算区域“二元制”。因此，深圳市在此阶段废除了协议地价并进一步扩大了基准地价的应用范围，在基准地价适用范围之外的由市场评估地价进行补充。

五、市场评估地价为主、基准地价为辅阶段（2006年-2013年）

2006年经市政府四届十七次常务会议定，深圳市发布《关于协议出让用地调整建筑面积等地价事宜的批复》（深府函【2006】17号，明确“对调整后增加经营性建筑面积的，增加面积部分应区分按不同情况分别进行处理：（1）对增加面积较大、土地可分宗处理的，增加面积部分可分宗收回或由政府挂牌出让（2）对无法分宗处理的单体建筑，其增加面积部分可采取协议方式出让，地价应按评估的市场地价确定。

尽管深圳社会经济发展经历了较大变化，但2007-2012年间基准地价并未更新，基准地价与市场地价的差距逐渐拉大，直到2013年才发布新的公告基准地价。因此，深圳市在此阶段逐步增加了市场评估地价的应用情形，实际上减少了基准地价的应用情形。

按上述发展历程，标定地价也在探索中，出台发布只不过是时间上问题，标定地价的应用范围或者更广，请拭目以待！关于地价发展历程就这样，后续梳理基准地价和市场评估地价政策适用条文。